事关民生！房企如何参与保障性租赁住房建设项目？

住房问题是关乎民生福祉的大事，在房住不炒的背景下，保障性租赁住房的建设作为一项重大的民生工程受到越来越多的关注。2021年以来，从国家到广东省、广州市各层面纷纷出台有关保障性租赁住房的政策，旨在提升市场主体参与保障性租赁住房建设的积极性，增加房源供给，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

壹 、 保障性住房租赁政策梳理

贰、保障性租赁住房支持举措

从2021年6月国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）开始，到2021年11月，广州市住房和城乡建设局、广州市财政局发布的《关于印发广州市发展住房租赁市场奖补实施办法的通知》（穗建规字〔2021〕13号），笔者梳理了各级政府从土地、财政、金融、税收、行政审批五个方面对保障性租赁住房提供的政策支持。

一、土地支持

国家层面

1.提出多种可用于保障性租赁住房建设的土地类型：

1) 集体经营性建设用地建设；

2) 对企事业单位依法取得使用权的土地；

3) 产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积；

4) 对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋。

2.明确保障性租赁住房土地获取方式：可采取出让、租赁或划拨等方式供应

广东省

1.各地级以上市要在年度住宅用地供应计划中单列租赁住房用地，其中，广州和深圳市单列租赁住房用地占比原则上不低于10%。

2.加快发展保障性租赁住房与“三旧”改造、城市更新等工作有机结合起来，焕发老城区新活力。

二、财政支持

国家层面

1、给予中央补助资金支持。中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。

2、合理让渡地价，给企业减负。

1）企事业单位依法取得使用权的土地用于保障性租赁住房建设的，不补缴土地价款；

2）对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款；

3）出让价款可分期收取。

广东省

1.中央财政补助：建立多元化的保障性租赁住房资金筹措机制，积极争取中央预算内投资等资金的支持。

2. 地方财政统筹：支持各地级以上市按规定统筹利用土地出让净收益和住房公积金等现有保障资金发展保障性租赁住房。

广州市

明确不同项目类型的补贴对象及补贴标准。

三、金融支持

国家层面

1.传统信贷支持

1) 支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。

2) 建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

3) 银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

2. 支持发债

1) 支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。

2) 支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。

3.支持险资进入

支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

4.公募reits试点

将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入到REITS试点申报项目名单中。

广东省、广州市

参照国家标准。

四、税收支持

国家层面

1. 住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税

2. 对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税

广东省、广州市

参照国家标准。

五、行政审批支持

国家层面

1. 利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。

2. 不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

3. 探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。

广东省

对利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，市县人民政府组织开展联合审查，并根据审查结果授权本级保障性租赁住房行政管理部门出具保障性租赁住房项目认定书，从项目申请到完成认定原则上不超过30个工作日。

其他方面参照国家标准。

叁、房企参与保障性租赁住房建设的可行性探讨

保障性租赁住房市场回报周期长、利润与普通商品住宅开发相比更低，在投入产出比不确定的情况下，大部分房企参与意愿较低。不过，对于以下几种情况，保障性租赁住房一系列支持政策的出台无疑是较大利好。

1.对于一些有大量配建租赁项目的房企而言财政、金融、税收等方面的政策支持，可以从一定程度上缓解房企资金压力。如公开出让地块中要求配建一定比例的人才公寓、旧村改造项目中要求配置较高比例的政策性住房等，这类型的项目，可以充分享受到与保障性租赁住房政策相关的优惠政策。

2.对于部分已开展长租公寓业务的房企，可以考虑将现有的存量集中或分散的公寓，争取纳入保障性租赁住房体系。一方面可享受政府扶持政策，另一方面可增加保障性住房供应，实现双方共赢。

3.参与旧村改造的企业可探索在项目范围内试点租赁性住房建设。以广州的旧村改造项目为例，项目范围内集体厂动辄上百亩。若能利用其中部分集体建设用地建设保障性租赁住房，或者将部分存量物业升级改造为集体租赁住房，既能解决项目商办比例过高的问题，又满足了政府加大保障性租赁住房供应的迫切需求，这或许是一条新的平衡路径。当然，在实际操作中，集体物业的复建和返租如何实现、政策上实际操作路径如何实现，仍需要企业、村和政府共同探索。