买卖宅基地房屋被判无效后，买家能获得多少赔偿？

案件介绍：

被告伍某是位于※※区××镇沙头村X号宅基地的使用权人。

2003年10月30日，原告梁某与被告伍某签订了《交易合同书》，约定：被告将涉讼房屋转卖给原告，成交价为100000元；目前由于该房屋的房产证暂时不能转名，被告包括其丈夫、子女要无条件协助该房屋日后所有一切办证手续和过户手续等。

2015年6月10日，被告向※※区法院提起(2015)穗番法民三初字第638号民事诉讼，要求确认《交易合同书》无效，原告向其返还涉讼房屋。※※区法院审理后认为，《交易合同书》无效。伍某明知农村宅基地住房不能出售给该农村集体经济组织成员以外的其他人，却为了经济利益将涉讼房屋出售，多年后又在房价大幅上升时起诉要求返还房屋，以获取更大的违法利益，应承担买卖行为无效的主要过错责任；梁某明知其不能买受农村宅基地住房而违法购买，应承担买卖行为无效的次要责任。因该案审理过程中，梁某未提出反诉，也未申请对房屋的市场价值进行评估，故未对梁某的损失问题一并处理。

也正是由于原（2015）穗番法民三初字第638号未对原告的损失问题进行处理，原告于2019年6月21日提起本案诉讼，请求：1、被告向原告赔偿涉讼房屋房价上升损失339500元；2、判令被告向原告支付评估费2145元；3、本案诉讼费、评估费等所有相关费用由被告承担。因双方对涉讼房屋的差价损失、房屋占用费的金额存在较大争议，原告申请评估，经评估，某资产评估与土地房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，确定：涉讼房屋于2015年6月10日的房地合一价值分别为407200元。

争议焦点

合同无效后，原被告双方过错如何分配，买方可获得的赔偿如何确定？

法院判决

根据已经生效的(2015)穗番法民三初字第638号判决书，法院已对双方当事人的过错程度进行了详细分析论述，由卖家承担买卖行为无效的主要过错责任，买家承担次要责任......因此，结合本案双方当事人的主观恶意程度及获利情况综合考量，根据公平原则及诚实信用原则，酌定由被告伍某承担涉讼房屋买卖行为无效所致差价损失60%的过错责任，由原告梁某承担40%的过错责任。

律房律地评析

本案涉及的是农村房屋买卖合同纠纷，虽然《土地管理法》等相关规定只明令禁止农村宅基地的对外转让，未对宅基地上的房屋做出限制规定。但是，根据我国的房地一体主义，农村房屋转让的，其占有范围内的宅基地使用权必然随之转让，这与《土地管理法》关于宅基地属于村集体所有，使用权分配基于集体经济组织成员的人身性相悖，实质上违反了《土地管理法》的强制性规定，相关合同应无效。那么，合同无效后，买方可获得哪些赔偿？

《民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还......有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《九民纪要》【财产返还与折价补偿】合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。

从司法案例看，买方可获得的赔偿为：原购房款+房屋升值部分[（评估房地产价值-原购买价款）×卖方过错比例]。

以本案为例，原购房款为10万，确认合同无效时房地合一的价值为407200元。因法院判决买方承担40%的过错，故买方获得赔偿为：100000+（407200-100000）*60%=284,320元。

关于房屋的评估价值。可以说，目前评估机构对于宅基地上房屋的评估价值还十分保守，这与房屋的评估时点以及评估方法息息相关。见本期上一篇推文：如何合理确定旧村改造补偿评估时点。

关于买卖双方的过错。理论上说，因农村房屋买卖无效的事实，双方均系明知。换言之，合同无效是双方共同过错造成。因此，买卖双方理应按照50%：50%的比例分担最为公平，相关案例也较为常见：如庄子欢、罗伟森房屋买卖合同纠纷、黎月明、陈宝弟房屋买卖合同纠纷等。

然而，仍有相当的案件中，法院对买卖双方过错的认定“显著失衡”。如本案中，卖方判决承担60%的过错，部分中，法院甚至判决卖方承担70%，甚至80%的过错。

那么，在何种情形下，卖方过错更为“明显”（超出50%的比例）？

经查阅、研究相关案例，以下几个因素对卖方过错的认定会产生较大影响：

1、双方的主观恶意。当卖方主动提起诉讼，以获取土地升值利益为主要目的的情况下，因有悖诚实信用原则且目的不纯，法院会偏向于认定卖方责任更大。如(2020)粤07民终301号一案，法院以原告明知涉案房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围的情况下进行转让，又在出卖多年后又以违法转让为由主张合同无效，对合同无效承担主要的过错责任，因而判决承担70%的过错。

2、时间跨度。通常来说，买卖房屋的时间越久远，时间跨度越大，卖方的过错越大。如（2021）粤06民终8382号一案中，法院就以原被告签订涉案合同，至今已有二十余年时间，无证据反映双方在此期间有过争议......房屋返还后造成买方信赖利益损失，最终判决卖方承担80%的过错。

3、双方获利情况。在房价大幅上涨、确认无效后卖方获得的利益显著增加的情况下，认定卖方过错更大。如本案中，法院认为，被告为了经济利益将房屋出售，多年后又因房价大幅上涨而要求返还房屋，以获得更大的违法利益。因此，应对买卖合同无效负主要责任，并判决承担40%的过错。

4、是否存在增加房屋价值的行为。在买方对房屋进行了加建、改建等提升房屋价值的情况下，法院偏向于认定卖方过错更大，给予买方更高比例的赔偿。如（2021）粤01民终7080号一案中，法院认为，因买方对涉案房屋进行了改建、加建和装修，并一直由其居住使用及获得利益，卖方在此期间从未提出异议、主张合同无效，卖方此时主张合同无效，有悖诚信原则，并最终判决卖方承担70%的过错。

当然，就个案而言，卖方可能存在以上一种或多种情形，法院对双方过错比例的认定也是综合各种因素判定的结果。由于评估机构对农村房屋的评估价值总体不高，即便法院判决卖方承担全部过错的情况下，买方获得的赔偿可能也远低于市场价值。