旧改解惑！如何合理确定旧村改造补偿评估时点？

评估作为估算被评估对象价值的一种方式，在征收、旧改中有着举足轻重的地位。评估时点作为影响房地产评估价值的重要因素，实践中一直存在以什么时间作为评估时点的疑问和争议。

一、国有土地上房屋征收评估时点

1、征收评估时点十分明确

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款更进一步明确“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”

2、是否直接按征收决定公告之日的评估价值补偿即可？

答案是未必！

(2019）最高法行申380号《行政裁定书》认为，补偿应体现公平补偿原则，如果是因房屋征收部门或市、县级人民政府原因，导致支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则无法体现公平补偿原则，不宜再坚持必须以“征收决定公告之日

二、集体土地及房屋征收评估时点的立法空白

对于集体土地征收的评估时点，《土地管理法》《土地管理法实施条例》等法律法规均无明确规定。为什么会造成以上情况呢？律房律地认为很大程度是基于以下两个原因：

1、2019 年修订的《土地管理法》发布以前，关于农村集体土地的观念还停留在农耕时代。故《土地管理法》（2004年修订）第47条规定以土地年产值作为土地补偿费依据。而对于被征收的宅基地上房屋，则列入“附着物”，补偿标准由省、自治区、直辖市制定。

2、法律层面一直禁止或限制农村集体土地入市，以至于没有形成合法的土地交易市场。而房地产评估最重要的就是依据房地产市场交易价格，由于缺乏集体土地合法交易市场，市场价值评估也丧失评估前提数据，由此也倒推规定集体土地的评估时点意义不大。

三、切需明确集体土地征收的评估时点

1、集体土地的“市场之路”

实践中，随着各地城镇化进程加快，“三来一补”等经济活动推动下，农村集体土地价值开始“市场化”，逐步开始产生“市场价格”。

即使2019年修订的《土地管理法啊》颁布前法律一直禁止和限制集体土地入市，但部分试点城市以及部分地区均实施开放政策，详见《农村集体土地流转制度历史变迁与流转合同效力分析》一文，在此不赘述。

2019年修订的《土地管理法》明确允许农村集体经营性建设用地入市流转，农村集体土地市场价值合法化。

2020年4月，中国土地估价师与土地登记代理人协会发布了《农村集体土地价格评估技术指引》。

鉴于此，集体土地评估已是大势所趋，继续执行数年前甚至是十几年前政策文件的土地/房屋补偿标准，显然不符合集体土地市场化趋势，更难以说服被征收人。

2、评估时点的混乱现状

评估时点作为评估价值的重要因素之一，各地因无法规政策可依，有的依据评估机构委托合同签订时间、有的依据征地预公告发布之日、有的则随意确定个时间作为评估时点。且被征收人因时间节点问题也频发争议，故切需研究明确集体土地的评估时点，以定纷止争。

四、广州、上海的规定

经检索各地法规政策发现，除了广州市及上海市外，其他地区均未明确集体土地征收评估时点。

《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法（2017）》第三十五条规定“征地补偿中涉及地上附着物需要评估的，估价机构由权利人共同在具有相应资质的估价机构中协商选定；在规定时间内协商不成的，由征收部门组织通过多数决定、随机选定等方式确定。评估时点为征地预告或者建设通告发布之日。”

《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（沪府规【2021】13号）第二十五条第一款规定“征地房屋补偿的评估时点，为征地房屋补偿方案公告之日。”

五、司法观点

目前，司法观点主要有三个倾向：

1、参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，以征收决定公告之日作为评估时点。如（2018）最高法行申4875号《行政裁定书》、（2019）最高法行申13697号《行政裁定书》。

2、支持征收预公告发布之日作为评估时点。如（2019）最高法行申3817号《行政裁定书》。

3、支持以签订补偿协议时双方认可的评估时点。如（2018）最高法行申3926号《行政裁定书》。

六、集体土地及房屋评估时节点探析

以什么时间作为集体土地的评估时点最为合理呢？是征收启动公告之日？还是征收决定公告之日？或是补偿方案公告之日？

律房律地认为，务必对比2019年修订前后的《土地管理法》，结合征地实际操作程序及步骤分析该问题。

2019年《土地管理法》强调征地实施单位需完成征收启动公告、补偿方案编制及听证、补偿协议签订、补款费用预存等征地前期工作，才能提出征地申请，在申请获批复后才能发布征收公告。律房律地认为：

Ø 征收启动公告发布之日仅意味着“征地前期工作”正式启动，如果直接以该时间作为评估时点，那么实践中很大程度会导致签订补偿协议之日或征收公告之日远远滞后于评估时点，如此补偿确实保障被征收人的房屋权益。

Ø 征收决定公告之日，即被征收人发布的明确具体房屋已被征收的公告。实操中无法以未来作为评估时点，对大多数被征收人而言，其在签署补偿协议时已确定补偿费用，故该时间点仅能适用于未在“征地前期工作”签署补偿协议的少数被征收人（这也是为何司法实践中可采用的基础，因进入司法审判的正是前述中的“少数人”）。

Ø 补偿方案公告之日是明确被征收房屋补偿标准的时间，也是签署补偿协议的前一步骤，以该时间作为评估时点合法合理，且实操性强。

Ø 能否以与被征收人协商确定的时间作为评估时点呢？律房律地认为，合理公平补偿不应只体现在纵向公平，亦应考虑横向公平。统一的评估时点更好的兼顾对所有被征收人的公平公正补偿。

七、合理公平确定评估时点

从立法角度出发，无论国有土地上房屋征收还是集体土地征收，之所以需要规定评估时点，是为了在征收过程中既不损害被征收人利益，同时也维护公共利益。如何平衡这两者利益，根本在于补偿的公平公正合法合理。

鉴于国有土地上房屋征收与集体土地征收程序的不同，直接适用国有土地上房屋征收的规定反而无以适从，不切合工作推进，故集体土地征收的评估时点需根据征收程序予以确定。

八、“三旧”改造项目如何合理确定评估时点？

《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》第二十五条规定：“‘三旧’改造项目涉及政府征收、收回、收购土地及房屋的，按照法律法规和有关规定给予补偿安置。”“除前款情形以外的‘三旧’改造项目，可以按照协商一致原则给予补偿安置，也可以按照地级以上市人民政府的相关规定给予补偿安置。” 可见，如果“三旧”改造项目涉及政府征收、收回、收购土地及房屋的，应当按照以上分析合理公平确定评估时点；如果是市场化协商收购的“三旧”改造项目，则按照协商一致原则确定评估时点。

不过，对于涉及众多产权人的旧改项目，这里的“协商”应当是集体协商，而非个别协商，即应当以众多产权人（被搬迁人）按照“多数决”规则表决通过的补偿安置方案确定的评估时点为准。而不是改造实施主体与众多被搬迁人逐一个别谈判达成千差万别的众多个案评估时点。