重磅！获取东莞旧改项目实操指南正式发布

成为前期服务商，是企业获取旧改项目的第一步，也是旧改项目推进过程的一个里程碑式。与广州的意向合作企业不同，东莞的前期服务商制度，由市级到街镇级，有较为完善的政策规定。本文结合律房律地团队在东莞旧改项目深耕多年的经验，为各位逐一分析。

一、前期服务商与村企合作

根据《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号，以下简称“102号文”），东莞城市更新项目主要可分为单一主体挂牌招商类、政府主导类（含市属企业土地整备开发、政府主导收储类）、权利人自改类三种类型。102号文对《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号，以下简称“144号文”）的旧改模式进行了大规模修正，具体变化如下图：

102号文一大亮点为“一增一减”，明确取消村企合作改造模式，创新“单一主体挂牌招商和前期服务商模式”。前期服务商脱胎于144号文中“集体经济组织自行改造”模式下的“转为国有用地后与其他合作开发”的模式（以下简称“村企合作”模式），主要服务期间为单一主体挂牌招商之前，主要工作为改造单元内前期工作。在村企合作之下，企业与村集体经济组织为合作开发的关系，在前期服务商的模式之下，企业在正式成为单一改造主体之前，与村集体经济组织为委托关系。两项制度的衔接主要规定于《东莞市城市更新“旧项目”处理措施》（东自然资〔2019〕431号，以下简称“431号文”）。

二、前期服务商政策的落地

在东莞市层面，《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》（东府办〔2019〕29号，以下简称“29号文”）对于前期服务商的规定仅在第十六、十七条中作出简单规定，主要内容有三：

1、支付方式——可以通过询价确定前期服务商服务价格；

2、前期服务商的服务期限一般为两年，涉及旧村改造的可以延长至三年；

3、集体经济组织通过民主决策程序公开招引服务商的主要流程如下图：

现东莞城市更新体系里面，主要依靠“一个规划、两个市场”（即单元划定、前期服务商和单一主体）运作，东莞在单元划定工作方面已有清晰的操作指引，而在招引前期服务商和单一主体方面，管理和监督交由属地镇街自行负责，故在审查前期服务商招引合规性时应当着重注意各镇街的具体规定。

截至目前，大部分镇街对于前期服务商的招引都有明确的条件、程序规定，形式基本可以分为两种：一是在集体经济资产交易规范文件中专设一章，二是专为前期服务商招引设定操作指引或实施细则，具体如下：

三、前期服务商准入条件对比

东莞共计35个镇街，对每一个镇街的政策都了然于胸有一定难度，笔者认为以 下两点共性可供读者参考：

1、29号文关于前期服务商的规定为全市范围内的总体要求，各镇围绕29号文第十六、十七条的精神，作出细化规定；

2、若是在镇街级的集体经济资产交易规范文件中专设一章规定前期服务商招引程序的，其内容多为集体经济组织内部决策的程序性要求，未见有关于前期服务商的具体准入要求。但是专为前期服务商招引设定操作指引或实施细则的情况下，则对前期服务商的引入有具体的准入要求。

针对已经出台专为前期服务商招引设定操作指引或实施细则的街镇，笔者通过《东莞市各镇街城市更新项目前期服务商招引条件对比表》（点击阅读），横向对比了各街镇前期服务商的准入条件。

2021年度东莞市共计新增98个单一主体挂牌招商前期项目，总更新面积达2173.674万平方米。截止2021年12月31日，东莞市共计发布98个项目前期服务商政府采购或公开招引公告（部分尚未公布选定结果），共计确认125个项目的前期服务商（含2020年末政府采购或公开招引的前期服务商选定结果）。2021年度东莞市标图建库调整地块58宗，地块总面积为4496420.79平方米。从上述数据来看，东莞旧改的机会遍地。希望本文有助于各大企业敲开东莞的旧改大门。