旧村改造如何补偿安置多次转手的宅基地？

案情介绍

吴某1是※※市××区金牛村村民，为金牛村某一处宅基地的使用权人。2009年10月28日，吴某1、钟某1与温某签订了《宅基地转让协议》，约定将位于本村内的宅基地转让给温某（非村民）。同日，吴某1将宅基地相关的全部文书交给温某。

2010年3月13日，温某与吴某2、钟某2签订《宅基地转让协议》，将前述宅基地转让给吴某2、钟某2，并移交了宅基地的全部相关文书，协议空白处有增城市荔城街金牛村村民委员会及增城市荔城街金牛村第六经济合作社的盖章。

温某不是※※市××区荔城街金牛村村民，钟某2是※※市××区荔城街金牛村村民。

2018年，金牛村实施旧村全面改造，拟对该宅基地（房屋）实施补偿安置。吴某1要求：

1.确认该《宅基地转让协议》无效；

2.要求温某、吴某2、钟某2返还涉案宅基地。

争议焦点

吴某1、钟某1与温某之间的《宅基地转让协议》效力

裁判结果

一审法院认为，虽然温某并非该村的村民，但是温某取得涉案土地后与吴某2、钟某2签订《宅基地转让协议》，并由吴某2、钟某2在涉案土地上建设房屋，现涉案土地及其上盖房屋由吴某2、钟某2实际使用，而钟某2系※※市××区荔城街金牛村的村民，也就是说涉案土地及其上盖房屋在同一农村集体经济组织内部流转，并未违反法律法规的相关规定，亦未损害社会公共利益，故涉案《宅基地转让协议》合法有效。

原告不服，提起上诉。

二审法院认为，温某并非※※市××区荔城街金牛村的村民，不属于集体经济组织成员，没有资格获得案涉宅基地，但是温某在与吴某1、钟某1签订《宅基地转让协议》后，其并不是长期占有和使用案涉宅基地，而是数月后与吴某2、钟某2签订了《宅基地转让协议》，钟某2是金牛村的村民，其有权获得本村的宅基地。基于案涉宅基地现在也并非温某实际占有、使用，而是经过两次交易流转到同一村集体成员名下，最终并不违反法律法规的强制性规定，也未损害集体利益。因此，为保持现有交易的稳定及避免更多潜在纠纷的发生，吴某1、钟某1、温某1签订的《宅基地转让协议》此时被认定为无效没有任何意义和必要。故，二审法院判决维持原判，驳回上诉。

律房律地评析

此案涉及的是宅基地连环买卖，其典型案情为本村宅基地从村民手中转出，历经多手转让后（中间几手均为非村民），最终落入本村村民手中。因各种原因，原出卖人要求返还宅基地。经查阅，除宅基地连环买卖外，实践中还存在大量的宅基地上房屋的连环买卖纠纷，二手，三手，甚至多手买卖的案例层出不穷，如（2019）苏12民终1309号、(2017)京03民终595号、（2021）粤04民终2599号、（2021）粤0112民初15252号案件等。

总结这类案件判决书，可以发现，法院对宅基地（农村房屋）买卖合同效力的认定偏向于以最后一手买受人的身份来判断，如最后一手买受人为当地集体经济组织成员的，整个交易未导致集体土地流失或利益受损，历次买卖合同均有效。换言之，将宅基地（农村房屋）连环买卖作为一个整体看待，而不是分别对待。

这突破了一些我们耳熟能详的规则：一是，宅基地使用权只能在本集体经济组织内部转让，非本村村民购买宅基地（农村房屋）的合同因违反《土地管理法》关于“宅基地属于农民集体所有”的强制性规定，一般认定为无效；二是，虽然各买卖合同在签订时间和主体上前后延续，但对每一个合同效力的判断应当独立判断。

由此，我们不禁思考，如此判决是否合理？

如前所述，法院判决合同有效的一个重要理由是，宅基地（农村房屋）历次流转最终回到了本村村民手中，最终并不违反法律法规的强制性规定，也未损害村集体利益，为稳定交易关系，故认定历次买卖合同均有效。

律房律地认为，虽然法院判决的初衷是为稳定交易关系、减少纠纷的产生，但在无明文规定的情况下，如此判决难免有逾矩之嫌。合同效力的判断应当以合同当事人是否具备相应的民事行为能力、意思表示是否真实，协议内容有无违反法律、行政法规的强制性规定、社会公序良俗等为原则。因此，宅基地（农村房屋）最终流转到本村村民手中，未违反法律的强制性规定，针对的只是最后一手买卖合同而言，不能作为判断历次买卖合同是否有效的依据。

事实上，第一手宅基地（农村房屋）买卖因违反了土地管理法的强制性规定而无效，相应的，第二手、第三手、中间的每一手都因同一理由而无效，最后一手买卖合同虽未违反合同强制性规定而无效，但因上一手出卖人无权处分，不能发生物权变动的效果，最后一手买受人构成无权占有，故第一手出卖人有权要求最后一手买受人返还宅基地（农村房屋），各方按照过错分担责任。因此，于出卖人而言，认定相关合同无效，意义重大。

不过，有人可能提出，这似乎不利于对善意第三人信赖利益的保护？

首先，对于案涉土地（农村房屋）为宅基地（农村房屋）的性质，连环买卖合同的各方当事人均应知晓；其次，土地管理法等相关政策早已明令禁止非本集体经济组织成员向村民购买宅基地或地上房屋。因此，非村民购买村内宅基地（农村房屋）的合同无效，各方当事人均系明知。可以说，相关合同被认定无效系各方当事人共同过错造成，对非村民的买受人而言，不存在维护善意第三人权益的问题，不能适用善意取得规则。

需要进一步研究的问题

旧村改造中，此类宅基地（村民房屋）多次转手的情形极为常见，那么，在确定相关合同效力判定原则的基础上，如何对协议各方进行补偿安置，且听下回分解！