【热点聚焦】湾区城市更新虎年展望

作者：随着广州大规模砍伐迁移城市树木的风波持续发酵，城市更新（“三旧”改造）也经经历了从火山到冰海的剧变。各个自媒体纷纷发出城市更新“还做不做？”“还能不能做？”“还敢不敢做？”的疑问。用哀鸿遍野形容2021年下半年的城市更新，似乎并不为过。

在我们的传统里，年末岁首是回顾过去、展望未来的时刻，也是祝福的时刻。在即将开启的中国人的吉祥年-虎年里，城市更新究竟会走出什么样的行情？

律房律地认为，尽管政策有变化，市场有起伏，人心有波动，但城市更新作为存量时代土地利用的主要形式不会变，作为未来城市化发展最重要的趋势不会变，作为推动城市高质量发展的重要抓手不会变。随着近期LPR“双降”、并购贷不再计入“三道红线”指标等政策出炉，以及近期召开的全国住房和城乡建设工作会议所作的有关部署，城市更新的春风和着虎年春节的欢乐已徐徐吹来。

一、城市更新是推动城市高质量发展的重大战略举措

1月20日，全国住房和城乡建设工作会议对2022年住房和城乡建设工作进行部署，提出八个方面的重点工作，其中就有实施城市更新行动。会议强调“将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措，健全体系、优化布局、完善功能、管控底线、提升品质、提高效能、转变方式。在设区市全面开展城市体检评估。指导各地制定和实施城市更新规划，有计划有步骤推进各项任务。”

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重大战略决策，在去年12月23日召开的中国房地产行业趋势展望暨CIHAF2021第二十二届中国住交会上，中国城镇化促进会常务副主席、中央政策研究室原副主任郑新立则表示，未来房地产发展重点有三个领域，一是城市更新，二是为农民工市民化提供经济适用房、保障房、廉租房，三是乡村建设。本次全国住房和城乡建设工作会议再一次明确实施城市更新已经作为国家层面战略势在必行，预计接下来住建部将会进一步出台政策指引各地制定和实施城市更新规划，高质量推进和实施城市更新工作。

二、广州明确以国土空间规划统筹引领高质量城市更新

本月初，广州市规划和自然资源局发布了《以国土空间规划统筹引领高质量城市更新》的文章，强调城市更新是国土空间开发保护的“主战场”，是国土空间规划管理的重点领域，释放了未来广州的城市更新将会进一步高质量推进的信号。

该文分为四个部分，分别是“强化规划引领，构建城市更新规划管控机制”、“完善规范管理，建立城市更新单元管理制度”、“分区分类分策分期，有序推进城市有机更新”、“开展专项研究，统筹落实城市发展战略”。其中，特别引起笔者关注的是第三部分“分区分类分策分期，有序推进城市有机更新”明确了接下来广州城市更新行动的路径。

早在去年11月，广州市开发区城市更新局负责人接受采访时就提到未来城市更新项目将“分情况”推进：“正常推进中的项目会加快步伐，部分项目在优化完善后继续推进，也有部分项目暂缓推进。”而该文第三部分则细化了“分情况”的标准：

“分区”：将广州市划分“中心城区核心区”、“中心城区及周边城区”、“外围地区”三片城市更新区域，分别按照“以保护活化为主”、“以优化提升为主”、“以城乡协调发展为主”的原则开展城市更新工作。

“分类”：从底线保护和高质量发展两个纬度，划分七个类型城市更新项目“历史文化保护型”、“涉及生态修复型”、“乡村整治提升型”、“市级重点平台型”、“新城新产业区型”、“重大基础设施型”、“民生改善型”，根据更新项目类型的不同因地制宜实施不同更新策略。

“分策”：结合年度用地计划指标、土地供应计划等，通过微改造、混合改造、全面改造多种方式推进，“留改拆”并举。

“分期”：明确先行推进区域与重点区域，按2025年、2030年、2035年分期分批稳妥推进。其中，2025年前计划推进的包括三种情况：一是已批在建、已批未建的城市更新项目，“十四五”重点项目；二是重点功能片区启动区、综合交通枢纽的城市更新项目；三是重要民生改善以及促进历史文化保护的城市更新项目。

该文无疑给未来广州城市更新工作指明了新的风向，广州城市更新不会“躺平”，只是未来将会以更加稳健、科学的步伐分步骤、分阶段向前迈进，行稳致远。未来广州城市更新的重点很可能是中心城区以及周边城区的重点发展平台，各个房地产商须着眼留意后续各个项目新的分类归属、更新区间政策的出台，进一步把控各项目的进行周期以及更新重点，有的放矢进行投资，实现效益最大化。

三、五年期LPR下降，有助房地产企业资金回笼

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年1月20日贷款市场报价利率（LPR)为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。这是5年期LPR21个月来首次下降，将对房地产市场产生积极的影响：

（一）降息在年初，货币政策调整以稳定经济为主

中国人民银行副行长刘国强曾在本月月初公开表示“及时回应市场的普遍关切，不能拖，拖久了，市场关切落空了，落空了就不关切了，不关切就哀莫大于心死”。近期，因国家政策调控、市场调整，许多行业都出现了不同的震动，甚至个别行业被“团灭”，加上近期多个地产巨头传出“暴雷”消息，国内经济发展趋势以及民生稳定已成为市场的普遍关切，此次降息恰处于年初，正是央行回应市场关切，争取在过年前传达国家货币政策稳定经济增长的导向。房地产行业维稳是国家经济稳定的重要基础，本次降息对于房地产这样贷款需求巨大的行业是利好消息，一定程度上有助于激励房地产行业投资信心。

（二）房地产市场减负效应明显

5年期LPR是房地产企业贷款的重要参考利率指标之一，而个人商业性住房贷款利率是以5年期LPR为定价基准加点形成，因此5年期LPR下降给房贷市场带来了新年的第一缕春风。

此次央行降息政策，于房地产企业而言，中长期贷款成本将有所降低，有助于鼓励符合相关贷款政策的房地产企业“愿贷敢贷”；于个人房贷市场而言，房贷利率成本下调，可进一步激活合理住房消费需求，活跃交易行情，促进观望者买卖成交，在一定程度上帮助房地产企业回笼资金。

由于城市更新项目周期长、资金需求大，对于房地产企业的资金周转能力提出了很高的要求，甚至可以说资金实力是各大房地产企业角逐城市更新项目最重要的实力。2021年各大房地产企业已经被“三条红线”以及各大银行“限贷”政策压得透不过气，众多城市更新项目面临严峻的资金压力，因此本次银行降息无疑是对于房地产行业供给端和消费端的减负，有助于活跃房地产行业资金运转。该政策体现了国家对企业资金压力的重视，在央行“降准”后，货币市场将会释放出更多的储备资金，未来贷款利率还有望进一步下调。

四、房地产并购贷不再计入“三道红线”指标，有助防止城市更新项目烂尾

2021年12月20日央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，明确鼓励银行稳妥有序开展并购贷款服务，支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。12月30日，在央行召开的小微企业金融服务和绿色金融新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示：“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。”目前各地方政府开始落实中央关于收并购出险房企项目的号召，其中房地产并购贷不再计入“三道红线”指标便是其中之一。

据某媒体1月6日消息，目前银行已告知一些大型优质房地产企业，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。笔者与部分银行从业者加以确认，银行内部现已制定相关的落实政策，并购贷款不再计入“三条红线”相关指标执行在即。

所谓“三道红线”，是央行、银保监会等机构在2020年8月针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。在上述三个指标上，房地产企业被划为红橙黄绿四档，踩中三项的为“红档”，踩中两项的为“橙档”，踩中一项的为“黄档”，均未踩中的归入“绿档”。“三道红线”是目前银行考核房地产企业贷款资质最重要的指标。

房地产并购贷不再计入“三道红线”指标可以大大促进优质房地产企业对出险企业项目的承债式收购，这对于城市更新领域有重要影响。近期，有许多房地产企业相继因为资金缺位，无法支付高额的临迁费和补偿费，导致许多城市更新项目停摆，民情汹涌，出现许多城市更新项目“被转让”、“被承接”的需要。

该政策的实施，可以消除优质房地产企业的后顾之忧，不仅可以通过并购项目获得部分贷款，而且不用担心并购了出险企业的城市更新项目会影响“三条红线”的考核指标，从而影响自身融资成本的问题。在政府的指导下，可以促使优质房地企业接盘出险企业的城市更新项目，从而使得原有企业平稳退出，保障已进行的城市更新项目继续推进，安稳民生，确保城市更新行动继续有序、平稳推进。

五、在虎年的春风里迎接城市更新再出发

可以明确的是，城市更新行动已经成为国家层面的战略，势在必行。从住建部全国会议对2022年重点工作的部署到广州市规自局发文明确要推动高质量城市更新，从5年期LPR的下降到各地落实中央关于收并购出险房企项目的号召出台的政策，都体现了国家对现有城市更新项目资金缺位“施救”的同时，明确未来城市更新必然从高速度发展转为高质量发展的决心。

民之所盼、政之所向。城市更新事关最广大人民群众生存、居住等根本利益问题，事关城市规划、产业发展等长远大计，事关建设现代化国家的发展问题。着眼广州，2022年1月30日广州市发改委发布《广州市发展和改革委员会关于印发广州市2022年重点项目计划的通知》其中明确将全市范围42个“三旧”改造项目列入《广州市2022年重点建设项目计划》。因此我们没有理由不乐观看待暂时的波折，暂时的歇息只为更好地审视自身、总结经验、蓄力薄发，未来城市更新必然在更加科学有效的政策指导下迈向高质量发展。

在虎年新春之际，律房律地祝城市更新虎虎生威！