秘笈！20个典型问题及案例助您破解旧改动迁难题！【第一期】

宅基地不能继承，但宅基地上所建村民住宅可以继承。

● 法律规定：《民法典》第三百六十二条

● 相关案例：(2021)粤01民终18431号

● 主要裁判观点：“农村宅基地是农村村民基于集体经济组织成员身份而享有用于修建住宅的集体建设用地，要取得宅基地使用权一般要具有集体经济组织成员身份，宅基地的所有权归集体经济组织所有，一般不能继承。但宅基地上的建筑物属于村民的个人财产，可以依法继承，非农村集体经济组织成员也可通过继承取得房屋的财产权利。”

根据《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条，我省农户新批宅基地面积标准根据地形分为三个档次：平原地区和城市郊区每户≦80平方米；丘陵每户≦120平方米；山区每户≦150平方米。此次《广东省农村宅基地和农村村民住宅建设管理暂行规定（送审修改稿）》（下称“《送审稿》”）仍沿用了这一标准。

对行政机关超出前述规定面积的发证行为，法院将以该行政行为作出的事实不清、主要依据不足而撤销。

● 法律规定：《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条、《送审稿》第十四条、《自然资源部办公厅关于印发<宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答>的函》

● 相关案例：（2019）粤09行终175号、（2014）茂中法行终字第53号

● 主要裁判观点：“......从涉案地块所在的位置来看，该地块处于沿海地区，不属于丘陵或山区地区，其用地标准应当按照上述法规关于平原地区和城市郊区的建房面积不能超过八十平方米的规定。但茂名自然局向潘寿明颁发的水发土字××号《建设用地批准书》，许可的建房面积是94平方米，超过了上述法规的规定。对于该超面积发证的问题，茂名自然局未能举证证明......水东国土分局向潘寿明核发被诉建设用地批准书的事实和法律法规依据不足，本院予以撤销。”

有效。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但《土地管理法》第六十二条规定的“一户一宅”限制的只是村集体在初始分配阶段只能给一户分配一块宅基地，不得分配两块，并未禁止已经有一块宅基地的家庭，通过“向同村人购买”的手段，再获得一块宅基地。因此，在无其他合同无效情形下，合同有效。但是，法院对当事人要求过户的请求，一般不予支持。

●法律规定：《民法典》第一百五十三条、《土地管理法》（2019年修正）第六十二条、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条、《送审稿》第十五条。

●相关案例：（2019）粤01民终4477号、（2019）粤民申829号

●主要裁判观点：“《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同应属合法有效。虽《土地管理法》第六十二条第一款规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，但该条的第四款继续规定的是农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，即未明确规定农村村民一户拥有一处宅基地后不得购买宅基地......。”

根据律房律地检索，法院对此类合同的效力持以下观点：

1、村民[1]之间买卖宅基地、房屋的，合同有效；

2、村民向非村民买卖宅基地、房屋的，合同无效；

3、非村民之间买卖宅基地、房屋的，合同无效。

● 法律规定：《合同法》第五十二条、《土地管理法》第六十三条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）

●相关案例：（2021）粤0105民初540号、（2021）粤04民终3550号、 (2020)粤01民终5680号、(2019)粤0112民初8452号

● 主要裁判观点：

案例一：“村民基于其集体经济组织成员的身份取得宅基地使用权。梁伟杰作为那洲二村村民，但与那洲三村村民属同一社区、同一经济合作社和同一股份合作公司管理，关于梁伟杰对作为蜈公荒地一部分的那洲三村××号用地的《农村宅基地核准表》上亦由珠海市唐家湾镇那洲三队经济合作社、珠海市唐家湾镇那洲社区居民委员会、珠海市香洲那洲股份合作公司三方共同盖章。故涉案《土地转让协议书》没有侵害国家、集体或者第三人利益，没有违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效合同。”

案例二:“关于涉案两份协议书的效力问题，《合同法》第五十二条规定,......但宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许转让给非集体经济组织成员以外的人，该转让违反《土地管理法》第六十三条的规定，应为无效。

案例三：“宅基地属于农民集体所有，而宅基地使用权作为所在农村集体经济组织成员专享的生活保障权利，在连同上盖房屋转让时受到严格限制。曾昭展、吴小川均非夏园社区居民，不符合受让涉案房屋的身份条件，双方于2014年11月26日签订的《宅基地房屋转让协议》已违反法律强制性规定，应予认定无效......。”

1、村民之间买卖回迁房指标（权益）的，合同有效；

2、村民向非村民买卖回迁房指标（权益）的，如满足：①回迁房所在土地是否已转为国有土地；②改造主体是否对村民向非村民转让回迁房指标（权益）不持异议，则法院倾向于认定合同有效。

● 法律规定：《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条、《土地管理法》第六十三条

● 相关案例：(2019)粤01民终23749号、（2019）粤01民终21512号、（2018）粤0112民初2066号

● 主要裁判观点：

案例一：“关于《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》是否存在无效情形的问题。案涉《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》转让标的为因城中村改造获得的补偿待遇......因城中村改造所获得的回迁房具有一定的专属性质，但陆冠威、李美群、陆永泰均为同一集体经济组织成员，法律法规并无禁止同一集体经济组织内的宅基地及宅基地房屋流转，......。”

案例二：“二审中，××经联社称：回迁房屋的土地属于国有土地性质，对于村民回迁面积的转让，普遍存在这种情况，如果双方都认可，我方对于转让没有异议，包括转让给外村村民。该流转方式目前没有相关禁止性规定。我方对于陆x林与陈坚勇、陆耀升所签订的转让协议予以认可。......”

案例三：“转让协议标的物是涉案房屋以及基于该房屋衍生的从属权利，该房屋是建设在集体所有土地之上，其流转应限于该房屋所在地农村集体经济组织成员之间，而原告并非相关的集体经济组织成员，依法不能成为该类房屋的流转主体，转让协议中其他的财产性权利，亦是属于该房屋衍生的从属权利，相关约定亦一并无效。......辩称转让协议标的物是安置协议所约定的房屋，而根据《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》......安置房并未缴纳国有土地使用权出让金，依法亦不能转让。”

【注】

[1] 包括同一条村的村民之间以及同一个行政村，不同生产队村民之间的转让合同。