如何交（收）储土地，收益大不同！

一、 土地收储是什么？

土地收储是指由政府依照法定程序，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过征收、收回、收购和置换等方式取得土地，进行前期开发利用和入库后，然后通过公开招标、拍卖出让方式向市场供应土地，控制各类建设用地需求的一项制度。

二、 哪些土地可以进行收储？

《土地储备管理办法》第八条有规定，土地收储的范围：

1.依法收回且原使用权已注销的国有建设用地；

2.收购的国有建设用地；

3.行使优先购买权取得的国有建设用地；

4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；

5.其他依法取得的国有建设用地。

另外，收储的土地必须是产权清晰的土地。

三、 收储模式有哪些？

（一）征收

土地征收是大众认知度最高、政策性最强的收储方式，也是唯一可实现土地所有权性质变更的收储模式。依照我国《土地管理法》四十五条规定为了公共利益的需要，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收，但必须给予公平合理的补偿。

（二）收回

如果收储集体土地叫征收，那么收储国有土地呢？收储国有土地在《土地管理法》第五十八条专门作出了规定---称为“收回”，它和土地征收仅一字之差，底层逻辑却完全不同：征收针对集体土地，而土地收回的对象是国有土地。国有土地所有权归属国家，收回本质是国家提前收回已出让的土地使用权，厘清适用场景与权属根源，就能分清“征收”与“收回”的核心区别。另外根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条等相关法律法规规定，因土地使用权人违反国有土地出让合同需要提前收回国有土地使用权的，由有权机关依法无偿收回，此种情形无需向土地使用权人给予补偿。

（三）收购

“收购”这一概念体现在《土地储备管理办法》第八条中，第九条则规定了收购土地的补偿标准。通常根据土地储备和供应计划，自然资源部门可按照法律规定要求土地储备机构通过市场交易方式从土地使用者手中收购相关土地。即双方通过协商、有偿的方式实施土地收购。土地收购这种方式多用于三旧改造中旧厂房改造上，收购的价格常以土地评估“一口价”或出让分成确定。

（四）置换

针对土地置换，《闲置土地处置办法》第八条及第十二条规定，对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）明确土地置换三大核心原则：面积相近或价值相当、双方自愿、凭合法权属凭证置换。

各地在此基础上出台地方细则，以广州为例，《广州市低效国有工业用地置换补偿工作指引（试行）》作出细化规定：因低效用地提质改造、土地储备、落实城市规划等情形需收回低效国有工业用地的，可通过协议方式置换政府储备工业用地、物业等实物资产，拓宽了实物补偿渠道。文件同时清晰界定置换适用情形、置换模式、地价核算标准，配套完整标准化办理流程。

从实操层面来看，土地置换模式常应用于高校用地场景。典型情形为：政府因规划建设需要收储高校现有校区地块，通过另行划拨/出让其他地块与高校进行置换安置。

为什么要做区分?

第一，作用对象不同。征收适用对象是集体土地，收回、收购和置换适用对象是国有土地。

第二，收储程序不一样。集体土地征收需履行征地预公告、现状调查、社会风险评估、补偿安置方案公告、听证、省级征地审批、土地权属转国有全流程；而国有土地收回、收购、置换仅需拟订收储实施方案、地价评估、签订补偿/置换协议、本级政府审批、注销原使用权证，无需跨层级征地转性审批。

第三，涉及税款不一样。集体土地征收以征地补偿为主，不属于应税交易；国有土地收回、收购、置换涉及土地增值税、增值税、契税、企业所得税、印花税以及土地出让金补缴等多项税费。