从“边缘”到“C位”：广州市房票政策转型升级

2024年1月，广州市推出《广州市房票安置实施方案》（穗规划资源字〔2024〕2号，以下简称1.0版本），在超大特大城市更新中探索出一条“房票安置”的新路径，成为广州推进城中村改造、拓宽拆迁安置渠道、消化存量商品房的重要举措。

时隔两年，为适应城市更新新形势，落实“去库存、优供给” 楼市调控要求，2026年6月6日，广州市规划和自然资源局印发《广州市房票安置优化实施方案》（以下简称2.0版本），并同步废止原方案。新方案在适用范围、票权规则、使用对象、转让管理、跨区使用等多方面全方位优化，构建起更完善、更严谨、覆盖面更广的房票安置规则体系。

一、适用范围突破：从单一住宅到多元物业，覆盖场景全面扩容

相较于1.0，2.0版本房票使用范围大力扩容，打破物业形态限制，由仅限广州市住宅类房屋征收补偿，扩展至住宅、商业用房、办公用房等符合条件的多类型物业征收补偿。这也是本次优化最核心的调整之一。

这一调整不仅惠及普通居民，也覆盖被征收企业、经营性主体，让商办物业征收也可选择房票安置，填补了过往征收非住宅房票安置的空白，这一变化标志着房票从“住宅安置工具”升级为“城市更新通用支付工具”。

二、票面规则优化：票面金额构成简化，补偿依据动态衔接

1.0版本中，房票票面金额分为基础补偿金额、房屋征收奖励、政策性奖励三部分，将搬迁费、临时安置费、限时奖励等单独列为房屋征收奖励，拆分较细。2.0版本对票面结构进行整合，统一划分为基础补偿金额 + 政策性奖励两大板块，把原房屋征收奖励并入基础补偿范畴，计算逻辑更加简洁。

在补偿依据上，2.0版本同步更新依据，采用穗府办规〔2023〕3 号以及新版《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府办规〔2026〕6 号），并增设衔接条款：若上述文件后续失效，自动沿用最新征收补偿规定，从制度上保障政策长期稳定，避免因上位文件调整导致房票规则断层。

三、购房品类放开：新房、存量房、车位全覆盖，打通二手房使用渠道

1.0版本规定房票仅可在“房源超市”购买新建商品房；2.0版本彻底放开购房品类，房票可购买“房源超市”内新建住宅、商业用房、办公用房、车位，以及经批准纳入的存量住宅、商业用房、办公用房、车位等，为使用房票交易“二手房”提供了政策渠道，实现新房、存量房、配套车位全品类覆盖。

为落实中央经济工作会议“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”的工作部署，结合广州楼市消费力，新政策在存量房与增量商品房房的联动方面进行了创新：第一，房票持有人可使用房票组合购买不同类型房源，但是征收住宅房屋开具的房票，被征收人需满足每户拥有一套住宅的前提，方可购买非住宅房源；第二“房源超市”内的存量二手房源出售后获得的房票，只能用于购买“房源超市”内已办理预售许可或具备现售条件的物业，不得兑换成货币，不得转让。

四、使用主体扩围：近亲属全覆盖，惠及更多家庭成员

这是与民生密切相关的重要调整，直接影响房票的使用主体范围。1.0版本限定房票仅可为本人、配偶、父母、子女（直系亲属）购房，使用范围较窄；2.0版本将使用对象扩展为《民法典》所规定的近亲属范围，明确包含配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，大幅拓宽亲属使用房票的范围。从法律角度看，该界定与我国民事法律中“近亲属”的范围保持一致，既充分尊重家庭财产共用的现实情况，又有效破解家庭内部资产调配受限难题，切实提升政策民生温度。

五、平台统一管控：全市唯一数字化系统，杜绝违规核发

2.0版本规定广州市房票数字化管理系统是广州市指定的唯一房票管理平台。房票发放前由区政府确定房票发放总额，征收补偿协议生效后，各区应当通过市房票系统核发房票，不得在市房票系统外自行印制房票，未纳入市房票系统的房票一律视为无效票。此举能有效避免各区房票核发系统不一致导致房票使用受限的情况。

六、转让监管收紧：严控流转范围，严防炒作套现风险

房票转让是风险高发环节，1.0版本实施过程中，市场曾出现“房票黄牛”和“套现产业链”的苗头。2.0版本强调房票仅允许在本项目被征收人间转让，也就是明确不可以向项目外的人员进行转让，且征收住宅房屋开具的房票，被征收人需满足每户拥有一套住宅的前提方可申请转让，仅限转让一次，转让后的房票只能用于购房，不得兑换货币。同时，2.0版本明确所有转让行为必须通过广州市房票数字化管理系统办理，禁止线下私下转让，系统专门设立转让模块，统一发布转让信息、留存转让记录，实现全流程留痕。

2.0版本要求严禁虚假宣传、违规随意转让房票和炒作房票，强化房票“安置属性”，弱化其“金融属性”，契合“房票不得质押融资、违规套现”的底线要求。

七、跨区使用破冰：明文鼓励跨区使用，禁止区域壁垒

这也是2.0版本的一大亮点。1.0版本未提及跨区使用相关规则，实践中部分区存在隐性限制；新政策明确鼓励房票跨区使用，硬性要求各区不得在实施细则中设置跨区限制，并要求优化跨区兑付、使用流程。房票全市通用打破了行政区域分割，让被征收人可在广州全域选择房源，极大提升房票的使用价值，也推动全市房地产资源统筹调配。

八、到期处置调整：取消货币兑付承诺，强化 “应买尽买” 导向

1.0版本规定，房票到期后未使用部分（扣除政策性奖励）可向区政府申请兑换成货币。而2.0版本则仅规定“由各区结合实际制定具体处置细则予以明确”，不再承诺到期可兑付货币。

1.0版本中“到期可兑货币”的设计，本质上为被征收人保留了“反悔权”。而2.0版本不再承诺到期可兑付货币，意味着鼓励房票的使用预期从“可退可换”变为“应买尽买”。这强化了房票的“使用价值”属性，建议被征收人在签约前务必明确所在区的到期处置规则。

九、小结

从 2024 年首版1.0方案到 2026 年优化2.0方案，广州房票安置制度完成了从“试点探索”到“成熟完善”的迭代升级，房票安置也进入“强政策、强监管”新阶段。本次政策调整紧扣保障民生权益、规范市场秩序、盘活存量资源、防控运行风险四大核心目标，政策规则的严谨性、适用性、前瞻性显著提升。广州房票安置实践，为全国超大特大城市城市更新征拆工作提供了可复制、可借鉴的探索经验，而制度最终落地成效，既依托于科学精准的政策设计，更依赖于执行环节的法治保障与权利平衡。