如何保护地产公司的剩余价值—商业秘密？

在市场下行的大背景下，往昔风光无限的地产公司如今举步维艰，其中部分公司已经或正在进入生命末期。这些公司虽非典型的高科技公司，但在长期的生产经营过程中，也积累了大量的商业秘密，如客户名单、经营策略等，该等公司注销后，这些商业秘密该如何承继与保护？是一个鲜有人提及与关注的话题。律房律地作为资深的房地产专业团队，一直深耕于房地产、城市更新、建设工程领域，深知地产公司所持有的商业秘密的价值，就此问题剖析如下：

一、地产商业秘密具有财产属性，公司注销时可依法分配予股东

地产公司的商业秘密具有鲜明行业属性，核心包括项目规划数据、地块成本测算、未公开拿地信息、核心客户名单、招商合作方案、工程技术参数、定价策略等关键无形资产。

商业秘密的权利承继以其财产权属性为法理基础的。《反不正当竞争法（2025修订）》第十条第四款明确，商业秘密是“不为公众所知悉、具有商业价值并经权利人采取相应保密措施的技术信息、经营信息等商业信息”，其能够为权利人带来现实或潜在的经济利益，具备可支配、可转让、可继承的财产权核心特征。

《国家工商行政管理局关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定（1998修正）》第二条第六款明确规定：“本规定所称权利人，是指依法对商业秘密享有所有权或者使用权的公民、法人或者其它组织。”，为自然人成为商业秘密权利人提供了法律依据。

公司注销作为法人主体资格的终止方式，其名下财产权利的处置遵循《公司法（2023修订）》的清算规则。公司法第二百三十四条第六项规定：“清算组在清算期间行使下列职权：（六）分配公司清偿债务后的剩余财产；”第二百三十六条第二款规定：“公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。”商业秘密作为公司的无形资产，属于清算范畴内的“剩余财产”，在公司注销后，股东可依法承继其所有权，成为新的商业秘密权利人。

二、采取相应保密措施的义务与商业秘密权利同在

地产公司股东承继地产商业秘密权利后，其权利并非当然存续，股东承继权利的同时也承继了采取相应保密措施的义务。权利存续须以《反不正当竞争法》规定的三大要件持续满足为前提。其中，秘密性与价值性为商业秘密的固有属性，而保密性则是权利人主动创设的权利保障，是司法实践中认定商业秘密是否存续的重要争议点。《最高人民法院关于审理侵犯商业秘密民事案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕7号）第五条第二款明确：“人民法院应当根据商业秘密及其载体的性质、商业秘密的商业价值、保密措施的可识别程度、保密措施与商业秘密的对应程度以及权利人的保密意愿等因素，认定权利人是否采取了相应保密措施。”该司法解释第六条进一步列举了合理保密措施的具体情形，包括签订保密协议、提出保密要求、限制经营场所访问、对信息载体分类管理、对电子设备采取防护措施等。

若权利人未依法采取合理保密措施，即便信息仍具备秘密性与价值性，亦丧失商业秘密的权利属性，不再受《反不正当竞争法》保护。

在（2024）吉01民终1485号不正当竞争纠纷案中，原告主张其客户名单构成商业秘密，前员工离职后使用该名单构成侵权。法院经审理认定，案涉客户名单虽具备秘密性与价值性，但原告未能证明其采取了合理保密措施，劳动合同中的保密条款为宽泛表述，未明确客户名单属于商业秘密范畴，工作手机可由员工带离单位，且无证据证明公司对手机内的客户信息采取了加密、限制复制等防护措施。最终法院以案涉客户信息不具有商业秘密的保密性特征，驳回原告诉讼请求。

在（2024）辽10民终674号商业秘密纠纷案中，马某作为独资公司法定代表人，在公司厂房抵债后仍留驻场地研发，主张他人偷拍设备照片侵犯其商业秘密。法院认为，案涉厂房已由生效法律文书确认归被告所有，且被告持有场地钥匙，原告在被诉侵权行为发生时，未对涉密的生产经营场所采取“限制来访者或者进行区分管理”的保密措施，同时设备照片仅涉及外观轮廓，可通过观察直接获得，最终认定案涉信息不构成商业秘密。

上述两案虽非公司注销后的权利承继纠纷，但其适用的“保密性为商业秘密的必备要件，无合理保密措施则无权利保护”的裁判规则，在公司注销后股东承继权利的场景中同样适用。公司注销后，股东若未对承继的商业秘密采取如针对性、实操性保密措施，即便未将信息公开，亦会因丧失保密性要件而导致权利消灭。

三、停止地产经营，不影响商业秘密的价值性

股东可能会以“停止开发、运营等经营活动故无需采取保密措施”为由抗辩，但停止使用只是不影响商业秘密的商业价值性。商业秘密的价值性包括现实价值与潜在价值，《反不正当竞争法》并未将“实际使用”作为商业秘密的构成要件，单纯停止开发、运营等经营活动，仅导致地产商业秘密的现实价值暂未实现，其潜在价值依然存在，并不直接导致权利消灭。

四、地产公司注销后商业秘密保护的实务路径

简言之，地产公司注销后，地产商业秘密的权利保护与权利人是否使用该信息无关，仅与是否持续履行保密义务相关，这是由商业秘密“秘密性为生命”的权利属性所决定的。基于上述法律规则与司法裁判逻辑，股东若欲在公司注销后继续保有商业秘密权利，需结合商业秘密的类型与载体特性，持续实施合理保密措施，同时留存完整的证据链，具体可从以下方面着手：

1，签订针对性的保密协议。股东之间应就商业秘密的保密范围、保密义务、违约责任作出明确约定，若涉及员工、前员工、代理商等知情人，应与其续签保密协议，明确其在地产公司注销后的保密义务，避免保密约定的抽象化、模糊化，确保保密措施与涉案商业秘密形成对应关系。

2，采取与信息属性匹配的物理/技术保密措施。对于技术信息，可采取加密存储、封存涉密文件、限制涉密设备的使用权限等措施；对于经营信息，可对客户名单、交易方案等进行分类管理、限定知悉范围；对于涉密的生产经营场所，若仍由股东实际控制，应采取限制来访者、区分管理等措施，确保在正常情况下足以防止信息泄露。

3，全面留存保密措施的相关证据。地产公司股东应妥善保存保密协议、保密制度、涉密载体封存记录、权限管理记录、知情人培训记录等证据，证明其在地产公司注销后持续采取了合理保密措施。