40㎡保底政策，或重出江湖

在征拆工作中，有一项俗称“40平方米保底”或“最低建筑面积补偿”的政策，一直深受关注。这项旨在保障住房困难群体的基本居住权益的措施，在近期公开征求意见的《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中再次现身，引起广泛关注。

一、40㎡最低建筑面积补偿的政策尝试

2007年以前，广州城市住宅拆迁补偿，主要是按房子的实际建筑面积来算。这种方式虽然兼顾了公平，但对住小户型房子的被征收人，尤其是中低收入家庭，保障力度不够。那时候，广州老城区有很多建成时间久、面积小的房子。很多家庭只有一套不到40平方米的产权房，一旦遇到拆迁，只靠实际面积的补偿款或者置换的房子面积，很难保障居住水平。在这样的背景下，40㎡最低建筑面积补偿政策就出现了，用来解决这个难题。

2007年12月16日，广州市发布了《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》，该通知第一条第二项提出了“40平方米”最低建筑面积补偿的规定。规定的原文是“被拆除的房屋属于中低收入家庭的被拆迁人及其配偶唯一的一套产权住宅，且该住宅房屋建筑面积小于40平方米的，按40平方米予以补偿。被拆迁人选择产权调换方式的，40平方米以内部分不结算差价，超出10平方米以内部分按建筑成本价结算差价，超出10平方米以外部分按市场价结算差价。”

这个规定设计得很细致。它把保障对象限定得很清楚：必须同时满足三个条件——是中低收入家庭，房子是唯一产权住宅，建筑面积还不到40平方米。补偿方式也分了层次：40平方米以内的部分，被拆迁人不用补差价；超出40平方米但不到50平方米的那部分，只按建筑成本价来算；超出50平方米的部分，才需要按市场价来补差价。这样一来，既给困难家庭兜了底，又不会让被拆迁人无限制地占便宜，各方面的利益都照顾到了。

到了2009年12月31日，广州市又印发了《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》。这份文件的第九条规定，只要被拆迁住宅房屋的合法产权建筑面积小于40平方米，被拆迁人又符合规定情形，就可以按40平方米来补偿。这个规定出台后，广州市的拆迁安置和“三旧”改造工作中，40㎡最低建筑面积补偿就成了常见的补偿方式。

但是，随着两个文件在2012年失效，40㎡最低补偿政策陷入了断层，各个征拆项目适用40㎡保底政策，就“于法无据”了。

二、“40㎡最低建筑面积补偿”再次进入公众视线

去年，广州市住房和城乡建设局发布了《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（征求公众意见稿）》。在这个征求公众意见稿的第三十一条里，再次明确提出了40㎡最低建筑面积补偿条款，重新明确了政策的适用条件、核心内容和操作规范，引发了广泛关注。

该条核心内容有三：一是属于家庭唯一住宅的，选择产权调换且被征收房屋建筑面积小于40平方米的，可以按照40平方米补偿；二是货币补偿不适用最低建筑面积补偿；三是所称家庭唯一，是指被征收人及其配偶、未成年子女在本市仅拥有一套住宅。

笔者认为，把“40㎡最低建筑面积补偿”重新用在拆迁补偿安置工作里，是广州拆迁补偿政策的一次重要完善，是一项惠民政策，有很强的现实意义和法律价值。

首先，这个规定回应了保障居住权益的要求。习近平总书记提出“人民城市人民建、人民城市为人民”的重要理念。《民法典》第二百四十三条明确规定，征收个人住宅的，要保障被征收人的居住条件。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条立法目的就明确“保障被征收房屋所有权人的合法权益”。房屋征收工作涉及群众的切身利益。对于住房面积特别小的家庭来说，如果只按原有的面积去补偿，很难确保他们的居住条件。给符合条件的家庭一个保底面积，就是在落实保障被征收人居住条件的要求。

其次，这个政策贴合广州的实际情况，回应了群众的关切，能减少拆迁阻力。从2007年广州市修订城市住宅房屋拆迁最低补偿标准以来，这项政策已经被大家熟知和接受。这次把它写进《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（征求公众意见稿）》，等于政府把一项大家认可的临时做法，变成了稳定、长期的制度。这有利于维护那些住房困难、处于弱势的群众的居住权益，对推动征收工作也有帮助。

最后，40平方米这个数字的设置本身也有依据。国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，第七次人口普查的数据表明，我国家庭户人均居住面积达到了41.76平方米。40平方米的保底面积，跟这个全国人均数据比较接近，可以保障基本居住需求。

准确适用这个政策，需要重点关注以下三点：

第一，“40㎡最低建筑面积补偿”只在被征收人选择产权调换时才适用。如果被征收人选择货币补偿，那只能按房屋实际建筑面积来算补偿。

第二，就算是产权调换，如果调换的房屋面积超过了40平方米，超出部分还是要结算差价，具体标准由各个区来定。换句话说，超出的面积还需要被征收人花钱购买。

第三，要确认“唯一住宅”，应当向不动产登记机构或者房地产档案馆查询，不能由被征收人自己说了算。

三、小结

总的来看，这项补偿政策对群众有实实在在的好处。从2007年最早提出，中间经历了政策空白的曲折，再到最近被重新写进征求公众意见稿，这个过程说明这项措施经过了时间的检验，也说明决策层面在回应大家关心的问题。目前最新的《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》还未发布，等到正式文件发布（且仍保留该条款），各个征拆项目在制定补偿安置方案就应当落实该惠民政策。同时也要注意，符合条件的才能适用，不能个性化扩大范围，这样才能保证政策既公平又可持续。