行政征收遇上司法查封，该咋办?

一、开展被查封房屋征收工作的理想状态

在城中村改造中，征收部门遇到被查封的房屋，比较理想的状态是，债权人、被征收人（债务人）、征收部门在法院的协助下能够达成一致，对征收房屋进行处置：

一是，被征收人（债务人）同意对征补权益让渡给债权人以保障债权实现。

二是，在取得债权人同意的情况下，由征收部门与被征收人（债务人）签订征收补偿安置协议，债权人同意被征收人（债务人）对被征收房屋进行处置，由征收部门实施拆除行为。

律房律地曾经参与处置过一个在顺德的国有土地上房屋，经查册显示，该房屋被温州中院查封。通过征收部门（街道）、温州市中级人民法院的多次沟通协调，债权人、被征收人（债务人）达成一致，被征收人（债务人）选择货币补偿的方式。由征收部门（街道）发函至温州市中级人民法院，说明房屋已被纳入更新改造范围，温州中院向街道发出协助执行通知书，要求街道将需要支付的征收补偿款支付到法院指定账户。征收部门（街道）与被征收人（债务人）签约后，通过高位协调，在一天内完成打款、解封、移交、注销四步，有效避免被征收房屋被二次查封，顺利推动征收工作的同时充分保障了债权人利益。

二、被查封房屋的征收痛点

但上述理想状态，可遇不可求。公权征收与司法查封的冲突、补偿款/安置房的分配争议、被征收人不配合，以及多重权利叠加导致征收僵局。

（一）被查封房屋的处分权限受限

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……（五）权属有争议的……”

根据上述法律规定，已被查封的房屋被禁止交易，则不动产登记权利人处分权限受限，征收单位如贸然与不动产登记权利人签约的，恐影响征收补偿协议的效力。又因被征收房屋为被查封房屋，被征收人签约或政府部门的拆除行为，有可能会被认定为“是否属于擅自处置被查封财产”，从而引发《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十七条司法处罚以及《中华人民共和国刑法》第三百一十四条【非法处置查封、扣押、冻结的财产罪】刑事处罚等风险。

（二）被征收人不配合与利益博弈

有的被征收人因有债务纠纷或者作为执行案件的被执行人，担心征迁补偿安置协议签约后补偿款被法院冻结、扣划或者安置房被法院查封、拍卖，不愿意及时签约以致拒不配合拆迁签约工作。

有的被征收人为了逃避执行，故意全部选择产权置换安置方式，不选择货币补偿，致使没有现金补偿款可供执行。

有的被征收人明知有债务纠纷或未结执行案件，借征迁安置之机将名下的农村宅基地房屋、自建房签约安置给配偶、子女、兄弟姐妹等其他人。

有的被征收人在签约后，为了避免安置房被法院执行，安置房交房时拒不接受交房。

（三）府院联动与信息不畅

被征收房屋本身已经承载了被征收人及其亲属的基本生存权益，在面对征收与查封双重变数时，被征收房屋上可能同时叠加司法查封、抵押权、租赁权、共有权、居住权、建设工程价款优先权等，权利顺位、分配比例、处置顺序争议极大。实际工作中需要多部门协作联动，才能防止社会风险的发生。

但实际工作中，征收部门未及时查询、未主动告知法院查封情况，法院难以获取征收补偿方案、签约进度、资金流向等信息，又或者同一房屋面临多个法院的查封，导致协调难度大，导致程序反复、效率低下。

三、与被征收人（债务人）签约及拆除被查封房产是否属于擅自处置被查封财产

实践中，不少征收部门为了追赶征收进度，与被征收人（债务人）直接签订征收补偿协议并拆除房屋。该等做法，无疑为被征收人（债务人）提供了转移财产的便利。但与被征收人（债务人）签约及拆迁被查封房产，是否必然属于擅自处置被查封财产呢？有两种观点：

第一种观点认为，在明知房产已被法院查封的情况下，征收单位还拆除了该房产，属于擅自处置被查封的财产。

第二种观点认为，法院查封了该房产后，征收单位征收不动产并拆除，法院在得知查封的房产已被征收的情况下，可以裁定扣留、提取房屋拆迁补偿款，拆除该房屋是依据政府统一规划拆除的，因此不构成擅自处置被查封的财产。

律房律地搜索到，某法院的官网曾刊登文章认同第二种观点，其理由如下：第一，《中华人民共和国物权法》第二十八条（现对应为《民法典》第二百二十九条）规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”。第二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。”房屋在被决定征收之后，法院应当及时作出扣留、提取拆迁补偿款的裁定并送达给政府负责拆迁补偿的有关单位。第三，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十四条规定：“被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。”被执行人的房产被查封后，签订的拆迁补偿协议真实合法有效，依据协议拆除了刘某的房屋，不存在擅自处分的情形。

上述仅为部分法院的观点，实际操作中，如能明确告知法院被查封房屋征收补偿方案及具体灭失后的替代物，以确保债权人利益的，能最大限度降低风险。

四、作出补偿安置决定的推进路径

（一）能否对已查封房屋作出征收（地）补偿安置决定

查封限制的是被查封人的民事处分权，并不绝对排斥国家征收权的行使。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”根据该规定，被征收房屋的物权自征收公告发布起即发生效力，不因查封等原因存在例外。征收是国家公权力行为，其效力优先于民事执行程序中的查封措施。

（二）对征收（地）补偿安置权益应如何处置

1.征收补偿安置权益作为查封财产的替代物

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第二十四条：“查封的财产灭失的，查封的效力及于该财产的替代物、赔偿款。”

因此，房屋被征收后，原查封的效力自动转移至征收补偿款或产权调换房屋上。法院有权对补偿款进行扣留、提取，或对特定化的安置房采取执行措施。

2.被征收人的基本生活必须保障

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条规定：“人民法院对被执行人的下列财产不得查封、扣押、冻结：（一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；（三）被执行人及其所抚养家属完成义务教育所必需的物品……。”

法院在分配征收补偿权益中，起到关键作用。对于哪些属于“必需的生活费用”拥有最终判断权。律房律地曾搜索到重庆市第三中级人民法院公众号文章认为：“该房屋安置过渡费及超期加付过渡费，均属于拆迁人对被拆迁人沈某因原住房被拆迁而需另寻住房搬迁所产生的损失补偿，具有保障被拆迁人基本生活所需费用的性质。因此，基于‘生存权优于债权’的司法保护原则……裁定撤销原执行裁定书关于‘扣留、提取被执行人沈某在南川区棚户区改造指挥部的全部超期过渡安置费52414.46元’的执行行为，并无不当。”同时，该法院在点评中明确指出“超期过渡安置补助费并非一般的财产权益，而是基于被征收人因公共利益需要而暂时失去住所和稳定生活环境时，由政府提供的过渡性支持，这种费用的支付旨在确保被征收人在等待新居或安置期间的基本生活需求。”

五、其他路径的探索与思考

实践中也曾有意见提出，既然房屋已经被纳入征收范围，尤其是征收公告发布后，物权已经发生变化，法律上不再具有交易合法性，司法拍卖也不应继续推进，否则相当于司法拍卖程序变卖了国家资产。在此情形下，已经进入执行阶段的被查封房屋，应由法院直接变卖给征收部门，同时为被征收人保留生活必需份额，如此操作即可最大限度地保障债权人利益。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条规定：“人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。”即债务人的财产一旦进入司法强制执行程序，往往是先一拍、二拍，再进行变卖，能够直接变卖的条件相当苛刻。

《民事诉讼司法解释》第一百五十三条规定：“人民法院对季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品采取保全措施时，可以责令当事人及时处理，由人民法院保存价款；必要时，人民法院可予以变卖，保存价款。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。”

根据上述法律规定，法院能够直接变卖被执行财产的，仅限于：一，季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品；二，当事人双方及有关权利人同意变卖的；三、金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产；四、保管困难或者保管费用过高的物品。征收工作中的不动产，不在此列。实践中尚未遇到有法院能够直接与征收部门达成征收补偿协议，直接变现被征收房屋。

尽管如此，该观点在法理上是言之成理的。由于行政征收行为，该被征收房屋已经失去司法拍卖的可能，即如果将征收视为交易的话，该房屋唯一的交易对象就是征收人。因此，按照征收补偿标准（通常是市场评估价）卖予征收人依法是唯一的途径。