签了工抵房协议，权益得到保障了吗？

一、前言

近年来，房地产行业持续低迷，房地产开发商资金回笼难，严重拖欠承包人工程款。在房地产建设工程领域，以房抵债是房地产开发商作为发包人清偿承包人、实际施工人工程款的常见方式。

实践中以房抵工程款协议模式五花八门。按签署时间区分，可分为债务履行期限届满前和届满后签订的协议。

二、债务履行期限届满前的以房抵工程款协议可能构成让与担保、流押

根据《九民纪要》第45、71条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（以下简称《合同编司法解释》）第二十八条，履行期限届满前达成的以物抵债协议，可能构成让与担保，如约定“将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权”并办理转移登记，若未登记的则不构成让与担保；可能构成流押，被法院认定无效，如约定“债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有”，但仍可根据是否转移登记认定是否具有担保物权效力。

三、以房抵工程款协议属诺成合同、清债的给付

可能是房地产行情由盛转衰的趋势，加之发包人常处于强势地位，实践中较常见的以房抵债协议是债务履行期限届后签订的。债务履行期限届满后包括工程竣工验收、结算后发包人应付款期限届满后，以及工程建设过程中进度款应付款期限届满后。

根据《合同编司法解释》第二十七条第一款，以物抵债协议属于诺成合同，在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，协议自当事人意思表示一致时生效。

至于以房抵工程款协议生效后，原债务是否消灭，存在新债清偿说（主流）和债务更新说两种不同观点。新债清偿说又称“清债的给付”，新债务的成立不导致旧债务的消灭，只有当新债务合法有效并实际履行（房屋过户至债权人或债权人指定人的名下），旧债务才归于消灭。债务更新说又称“债的更改”，新债成立时旧债即消灭。《合同编司法解释》肯定了新债清偿说。第二十七条第二款规定，履行以物抵债协议后相应的原债务同时消灭；经催告，以物抵债协议仍未履行的，债权人有权选择请求履行原债务或者以物抵债协议。值得注意，债权人选择请求履行原债，该请求权的行使不以以房抵工程款协议无效、被撤销或解除为前提。在(2025)粤06民终12410号案件中，上诉人请求确认自判决（支持履行原债请求）生效之日解除以房抵工程款协议，二审法院认为，债权人选择请求履行原债后，新债消灭，以物抵债协议的权利义务关系终止，债务人无需再履行以物抵债协议项下给付义务，驳回上诉人请求。第二十七条第二款还规定了“法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。即是说，如若以房抵工程款协议中明确约定本协议成立时旧债即消灭，或约定本协议生效后债权人仅能就本协议请求债务人履行义务，则法院应尊重当事人的意思自治。

四、《执异解释》系对不动产物权变动登记生效原则的突破，不能类推适用

以房抵工程款协议中较为常见的法律问题是，虽然有合法有效的以房抵工程款协议，但双方并未及时办理不动产登记及交付，在此期间，抵工程款的房产可能由发包人的其他债务人申请法院查封、强制执行。此情况下，承包人的权利能否排除强制执行？

在(2023)最高法民再198号案件中，法院认为，在案涉房屋查封前，行使建设工程价款优先受偿权的期限内，承包人与发包人签订以房抵工程款协议，案涉房屋已经成为承包人取得工程款的物化载体，承包人对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权优先于强制执行申请人对发包人的一般债权，具有排除人民法院强制执行的优先效力。但是在(2025)鲁执复25号案件中，承包人在获得支持建设工程优先受偿权的判决后，与发包人签订以房抵工程款协议，法院却认为，建设工程价款优先受偿权是债权优先得到清偿的权利，是一种债权实现的顺位权，该权利不足以排除法院对案涉房产的强制执行（申请强制执行人是涉案房屋的买受人），承包人可在执行程序中提出优先分配案涉房产拍卖价款的主张。

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执异解释》）第十七条第一款规定，人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

上述两个关于执行异议的司法解释，实际上是基于利益平衡原则，对不动产物权变动登记生效原则的突破，对以房抵工程款协议债权人、房屋买受人给予的特别保护，因此其适用条件均应当被严格限定，不能随意类推适用，动摇物权变动登记生效原则的根基。对比(2023)最高法民再198号和(2025)鲁执复25号案件的裁判观点可见，在以房抵工程款协议债权人权益“撞车”房屋买受人的权益时，法院并未扩大适用《执异解释》第十七条第一款的规定，而是坚决维护物权变动登记生效原则的根基。

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