装饰装修工程款优先受偿：何谓“具备折价或者拍卖条件”？

装饰装修工程的承包人能否主张工程价款优先受偿权，需要满足哪些条件，一直是实务中的热点问题。

一、法律法规的规定

根据《民法典》第八百零七条，发包人逾期支付工程款，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。

根据《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）第二条第二款，装饰装修工程属于建设工程。

二、最高院司法解释及答复的规定

最高院的司法解释、答复等文件对此作了进一步较为具体的规定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三十七条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”与已失效的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第十八条规定相比，差异在于，取消但书（旧规定：“但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”），增加“具备折价或者拍卖条件”。笔者认为，“具备折价或者拍卖条件”包含了“发包人是该建筑物的所有权人”的内在要求。

虽然优先受偿权是一项法定的担保物权，但法律并非凭空“恩赐”给承包人一项对世性的物权。承包人的优先受偿权系以其对发包人的支付工程款请求权为基础的，因此，法律仅“强迫”该法律关系中的不履行义务的发包人同意设立担保物权，若发包人不是建设工程的物权所有权人，则即使发包人同意设立担保物权，该担保物权也不能有效成立。因此，法律规定的优先受偿权须以支付义务人具有合法设立该担保物权为前提。即是说，新司法解释删除但书，并非取消该条件。“具备折价或者拍卖条件”内涵更丰富，且与《民法典》的第八百零七条中“除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外”的规定相一致。

另外，现行有效的《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》（最高院〔2004〕民一他字第14号）明确享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

三、司法实践对于“具备折价或者拍卖条件”的裁判思路及结果

“具备折价或者拍卖条件”一直最受争议。有的法院直接判决承包人享有优先受偿权，但通过括号备注的方式注明需在装饰装修工程具备折价或者拍卖条件的情况下，如(2024)粤0902民初5653号判决。未论述本案工程是否具备折价或者拍卖条件，完全把“裁判员”职责交由执行局。

一般情况下，装饰装修工程属于添附于主体工程之上，无法单独分割或者分割后价值大大减损的。因此，装饰装修工程难以单独拍卖，属不满足“具备折价或者拍卖条件”？“具备折价或者拍卖条件”的证明责任如何分配？建筑物因装修装饰而增加的价值不清楚，属不满足“具备折价或者拍卖条件”？司法裁判对此观点可谓五花八门。本文着眼于广东省内各地的司法裁判，在通览四十余篇广东省各地的判决后，归纳如下。

（一）装饰装修工程无法与主体工程分割，属不满足“具备折价或者拍卖条件”？

有的法院认为，单独处置影响到建筑物的正常使用，因而认为装饰装修工程不具备折价或者拍卖条件，如(2025)粤07民终717号判决。

有的法院认为，在整体工程折价或者拍卖时，装饰装修工程承包人可在其施工的装饰装修工程价值范围内享有优先受偿权。然而，遵循此思路的法院中，有的直接判决在整体工程折价或者拍卖时装饰装修工程承包人可在其施工范围内优先受偿，如(2024)粤07民终5403号判决；有的法院则认为，装饰装修工程承包人无权要求对建设工程整体进行处分，亦未有证据显示案涉整体工程需折价或者拍卖，因此不支持优先受偿权，如(2023)粤1971民初37984号判决。

（二）建筑物因装修装饰而增加的价值不清楚，属不满足“具备折价或者拍卖条件”？

有的法院在论证时提到装饰装修工程优先受偿权需要满足价值能够单独评估，如(2025)粤0823民初1498号判决。

有的法院则认为，因装饰装修而增加的价值问题需待拍卖时通过技术鉴定方法予以确定，裁判优先受偿权时不予考虑，如(2024)粤02民终1578号判决。也有的法院认为，精装修工程的价值根据结算审核的工程价款确定，如(2025)粤0823民初1498号判决。

（三）“具备折价或者拍卖条件”的证明责任如何分配？

支持优先受偿权的法院，多数并未具体分析装饰装修工程是否具备折价或者拍卖条件，而是在认定欠款事实基础上，引用前述法条，直接判决支持优先受偿权，或指出被告未证明不具备折价或者拍卖条件，因而支持原告诉请，如(2025)粤07民终3054号判决。

不支持优先受偿权的法院，有的直接以原告未举证证明涉案装饰装修工程可单独评估且与其他工程一并拍卖，或者以原告未举证证明装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，作出不支持的判决，如(2025)粤0823民初1498号判决。

四、总结

笔者认为，虽然装饰装修工程无法单独进行折价或拍卖，但如若因此而否认优先受偿权，则与司法解释的规定相悖，因为装饰装修工程一般情况都是添附于建筑物整体工程的。如若装饰装修工程承包人无权请求对涉案建筑物整体工程进行折价或拍卖，则司法解释的规定也可能形同虚设。关于举证责任，从举证难易的角度考量，应当由被告证明涉案工程不宜折价或拍卖，因为工程完工交付给发包人后，脱离了承包人控制，承包人较难充分证明涉案工程适宜折价或拍卖。

但在审判时，法院在严格遵循法律规则时仍应兼顾利益衡平原则。法律规则较为抽象，也给了法官在具体个案中发挥主观能动性，遵循原则进行裁判的可能性。如，(2023)粤1625民初1737号案件，法院认为，涉案装饰装修仅针对酒店部分房间进行，尚欠款项占比较小，法院确认不具备折价或者拍卖条件；如，(2024)粤13民终5826号案件，涉案工程系小学教学楼，考虑到不特定学生受教育的权利和义务，认定暂不具备折价或拍卖条件；如，(2024)粤1602民初1685号案件，自然人之间就自住住宅装修订立的合同，考虑到发包人的居住权益，认定涉案房屋不宜折价或拍卖。

另须注意，装饰装修工程属于建设工程，法释〔2020〕25号司法解释第三十八至四十二条的规定同样适用于装饰装修工程。