小产权房买卖合同无效，征收补偿协议的效力如何？

      1998年修订的《土地管理法》建立了世界上最严格的耕地保护制度。为了堵住一切可能妨碍耕地保护的漏洞，也为了防止农民失去住所造成社会问题，该法严厉禁止城镇居民下乡购买宅基地，即便以合作、长租等变相的方式也不行。在司法审判中，此类买卖合同无效是一个不容置疑的共识，也是一条不得逾越的红线。尽管如此，由于城市化的快速推进，新市民的居住需求爆炸式增长。城郊农村的宅基地房屋物美价廉，性价比极高。于是，出于追求幸福生活的本能，尽管政府三令五申严厉禁止，尽管合同无效可能血本无归，新市民们纷纷涌进城郊农村置业安家。可以说，无论大城市还是中小城市的郊区农村，宅基地房屋（小产权房）的买卖都大量存在。

      在本轮以政府征收为特点的城中村改造中，为数不少的小产权房买受人成为被拆迁人，凭着小产权房买卖合同以及实际居住多年的证据坚决主张权利，要求与征收方签订了拆补协议。问题来了，这种拆补协议的法律效力如何？一种观点认为因为买受人的权利基础是小产权房买卖合同，而该合同依法无效，以此为基础的拆补协议应无效；另一种观点认为，拆补协议源于买卖合同中关于征收补偿利益的约定，是一个独立的合同，如果无效则有违诚信原则。

      律房律地数据库收录了两则观点迥异的案例，摘录如下，供广大法律工作者研究讨论。

      再审申请人李红多年前将自己的宅基地房屋出售给张坤法。多年后遇政府征收，买受人张坤法与征收方签订拆补协议，协议约定的补偿金额高出当年买受价若干倍。出售人李红认为这些补偿款应当是自己的，提起民事诉讼，要求人民法院确认当年的宅基地房屋买卖合同无效，人民法院依法判决买卖合同无效。

      于是，李红手持人民法院认定买卖合同无效的判决，要求征收方向自己支付补偿款，未遂。李红以征收方为被告、张坤法为第三人提起行政诉讼，要求确认张坤法与征收方之间的拆补协议无效，征收方向自己支付补偿款。一二审均未获支持，于是最高法院再审。

      最高法院经再审直接明了地判定李红要求确认征收方与张坤法签订的拆补协议无效并对其进行安置补偿，“有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定，本院不予支持。”

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      2002年4月29日，李文和签订《关于以房屋抵还借款的协议》，将自己的宅基地房屋抵给黄玲以偿还借款。2007年遇当地政府征收，黄玲与征收方签订安置协议，约定了安置地址、面积及期限等。后李文和主动找到征收方反映黄玲系城镇居民买受了自己的宅基地房屋，于是征收方知错就改，与李文和签订安置协议，并约定征收方与黄玲之间的安置协议作废。

      2012年黄玲请求征收方履行安置协议，未遂。于是诉至人民法院，一二审败诉。于是，最高法院再审。再审裁定未作过多论述，简单明了裁定黄玲“与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。……《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。”

     该案例全文见于律房律地数据库。