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停产停业损失应该补给租户还是产权人？2025-08-04 17:26作者：吴绮蓓浏览数:27次
 一、停产停业损失概念分析 （一）停产停业损失概念起源与发展 1.起源于国有土地上房屋征收补偿 停产停业损失的概念，起源于1991年的《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第78号），其中第三十四条规定：“拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。”后2001年的《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）对此条予以保留，第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。” 至2011年，国家建立国有土地上房屋统一征收制度。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。” 2.逐渐扩张适用至集体土地上房屋的征收补偿 在集体土地征收中，国家层面的法律、行政法规以及省级层面的地方性条例，并未规定集体土地房屋补偿必须包含停产停业损失。到了市级层面，《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》（穗府办规〔2023〕3号，以下简称“3号文”）第四十一条方明确：“因征收土地造成物业停产停业损失的，参照国有土地上房屋征收的停产停业损失补偿标准予以补偿。”即停产停业损失逐渐扩张适用执集体土地上非住宅房屋的征收补偿。 （二）停产停业损失的内涵及外延 顾名思义，停产停业损失，即拆迁房屋时使生产者或者经营者因停产、停业遭受的一定损失。 《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规（2021）2号，以下简称“2号文”）第三十一条“对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算；选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。” 由上述规定可见，广州范围内将《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条“房屋被征收前的效益”明确为“房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润”或“上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金”。 （三）小结 停产停业损失是伴随着我国改革开放的步伐，在商品经济、市场经济逐步兴起的大背景下，对非住宅房屋的未来经营效益的补偿，首先起源于国有土地上对于非住宅房屋补偿预期收益的补偿，在广州范围内，基于3号文的规定，逐步适用于集体土地上非住宅房屋的补偿。 二、司法裁判解析 （一）当事人有约定的情况 第一种观点认为，应当尊重当事人意思表示，只要约定是双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定与公序良俗，就属于有效约定，人民法院应当严格执行合同。例如，在马腾宇与甘肃省合水县职业中等专业学校房屋租赁合同纠纷申请再审一案【（2015）甘民申字第218号】中，出租人与承租人在房屋租赁合同中约定：“本合同签订后若遇政策性拆迁，承租人投入的任何费用出租人概不承担。”人民法院认为：“双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同的内容也并未违反法律的强制性规定，合同应当合法有效，当事人应依照合同的约定履行。” 第二种观点认为，虽然约定承租人不能获得停产停业损失补偿，但基于公平原则承租人最终应当享有部分补偿。如南通五山酿造有限公司与南通市华怡泡塑型材有限公司房屋租赁合同纠纷一案【（2019）苏06民终1363号】中，出租人与承租人约定搬迁时出租人不作任何补偿，人民法院认为：“虽然租赁合同约定‘在遇到国家政府规划拆迁时，华怡公司需无条件搬迁，五山公司不做任何补偿’，但并不排除华怡公司可取得崇川住建局给予的搬迁补偿。从评估报告及崇川住建局的陈述来看，搬迁费、停业停产损失费均是按照房屋面积计算，从其性质来看，该费用包含了对房屋实际使用人的补偿。虽然之前的约定表示出租人无需对承租人做出任何补偿，但不意味着承租人无权获得拆迁利益，若出租人获得的拆迁补偿款中包括对承租人的补偿款，则承租人应当获得一定的补偿，否则，明显违背了公平原则。” （二）当事人没有约定的情况 1.应否补偿停产停业损失 第一种判决是以当事人没有约定为由，不支持承租人的损失。例如，在沈永贵、龙泉市土地房屋征收与储备中心等房屋租赁合同纠纷一案【（2022）浙1181民初1310号】中，双方没有对征收补偿分配作出约定，人民法院认为“两份《房产租赁合同》中均未约定……停产停业损失补偿由原告享有……故原告的信赖利益均未受损。”因此，人民法院并未支持承租人的主张。 第二种判决是基于公平原则认可承租人的损害补偿权。如在邱龙山与吴建云房屋租赁合同纠纷一案【（2020）闽06民终2727号】中，人民法院认为：“由于租赁双方对租赁物因政府征迁造成的停产、停业损失补助如何分配未作约定，同时邱龙山也没有举证证明其因本次，征迁造成的停业停产损失，故一审法院依照公平原则分配给邱龙山6个月租金损失，并无不当，可予支持。” 2.停产停业补偿分割比例 在分配停产停业损失补偿的比例时，人民法院在个案中根据实际情况形成了承租人享有补偿款的不同比例的结果。 在林立某诉广州市云某摩托车检测有限公司租赁合同纠纷案【（2019）粤01 民终 15325 号】、梁某某广州某有限公司等房屋租赁合同纠纷二审判决书【（2025）粤01民终1870号】，认为对承租人应予50%停产停业损失。 在徐某某、广州市增城区新塘镇瑶田村某某股份经济合作社租赁合同纠纷一案【（2023）粤01民终34419号】中，法院认为“某某经济合作社基于涉案租赁物获得一次性补偿搬迁及停产停业损失187897.50元，一审法院根据《租赁合同》中‘（三）在乙方租赁经营期间，如遇市政建设等原因必须拆（搬）迁的，政府有补偿的，土地建筑物归甲方，装修费搬迁费归乙方；乙方则无条件服从，并随即终止本合同。此时，双方互不追究因此而可能造成的经济损失。’等条款，结合徐某某为涉案租赁物实际占用经营人的事实，判令某某经济合作社将上述费用返还给徐某某，合理有据，本院予以维持。”认为对承租人应予100%停产停业损失。 （三）小结 通过上述分析可见，如果租赁合同有约定，原则尊重租赁双方当事人对停产停业损失补偿权益分割的约定，但明显不符合公平原则的，法院也会予以调整；如租赁合同没有约定的情况下，法院会在个案中根据实际情况形成了承租人享有补偿款的不同比例的结果。 三、其他特殊考虑因素 （一）是否存在其他集体租金补偿项目 实践中，部分征收项目除了向被征收主体给与停产停业损失外，还会给予“集体物业租金补偿”。 回归至停产停业损失的内涵，为“拆迁房屋时使生产者或者经营者因停产、停业遭受的一定损失”。本文第二部分“司法裁判解析”中所搜集到的案例，法院考虑在个案中根据实际情况形成了承租人享有补偿款的不同比例，是基于：一方面产权人通过出租房屋可获得相应的租金，产权人相当于以出租作为其经营行为，故存在停产停业损失；另一方面承租人实际利用房屋进行生产经营，征收行为直接影响经营行为，故有权主张分割该部分利益。在此逻辑下，在停产停业损失的基础上，额外给予产权人“集体物业租金补偿”，实际上产权人已经不存在因征收而出租经营利益受损的困境，产权人的出租经营利益得到充分保障。 相反，如产权人同时获得停产停业损失、集体物业租金补偿，未将停产停业损失合理分割的，则存在重复补偿的嫌疑。 （二）其他项目停产停业损失权益分割参考 《广州市花都区人民政府办公室关于印发广州机场高速公路改扩建工程项目（花都区）农民集体所有土地征收补偿方案的通知》（花府办〔2025〕10号）第六章“农村集体经济组织物业的征收补偿及奖励”第十九条“农村集体经济组织物业的停产停业损失补偿”明确：“因征收土地造成正常经营的农村集体经济组织物业停产停业损失的，由属地镇（街）给予农村集体经济组织物业经营户货币补偿。”第二十条“农村集体经济组织物业的出租经营损失补偿”明确：“对于在承租有合法手续集体土地上建有建筑物、构筑物、经营场地等用于出租受益的权利人，因征收土地造成出租权益损失的，由属地镇（街）给予农村集体经济组织物业权利人一次性货币补偿。”上述方案明确，集体土地上非住宅房屋，同时有停产停业损失以及出租经营损失的，停产停业损失支付给“集体经济组织物业经营户”。 广州某经济合作社、潘某租赁合同纠纷一案【（2022）粤01民终21322号】查明事实可见，“2020年9月25日，望岗八社（甲方）与君毅公司（乙方）签订《嘉禾望岗地铁站周边地块（望岗村第八经济合作社）君毅创意园征收补偿退场协议》，就乙方市场内的终端租户清退事宜达成约定：根据嘉禾望岗地铁站周边地块收储项目工作要求，须清退位于嘉禾望岗地铁站周边地块（望岗第八经济合作社）内的经营场所（君毅创意园x栋、x栋、x栋、x栋、x栋），乙方为该经营场所的市场管理方。甲方委托乙方向经营场所内终端租户进行停产停业损失以及搬迁费补偿。” 由此可见，在集体土地上非住宅房屋的停产停业损失，实际操作中更多见全额向承租人/实际经营者支付停产停业损失。 （三）按时搬迁、按时交地奖励 3号文第二十六条规定：“被征收土地所有权人、使用权人应当在约定或者规定的期限内交出土地。在规定期限内提前交出土地并积极配合完成征收土地相关手续的，可以给予适当奖励。具体奖励措施和标准，由各区人民政府另行制定。” 根据上述规定，如集体经济组织无法与承租人协商一致，无法按时搬迁的，将面临巨大按时搬迁奖励损失。 四、总结 停产停业损失的内涵为“拆迁房屋时使生产者或者经营者因停产、停业遭受的一定损失”，如同时向被征收人支付停产停业损失以及集体物业租金补偿，产权人不存在出租经营利益受损的情况。 如果租赁合同有约定，原则尊重租赁双方当事人对停产停业损失补偿权益分割的约定，但明显不符合公平原则的（完全支付任何补偿等约定），则进行合理调整。 如果租赁合同没有约定或约定不明的，参考其他项目的做法，建议集体经济组织向承租人全额支付停产停业损失，如此操作有利于推动清租工作，保障集体经济组织获得较高等级的奖励。
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