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重磅！出租人不得随意解除赁合同，不得暴力逼搬2025-07-22 16:14作者：龚军伟 杨娇娇浏览数:21次
 2025年7月21日，国务院正式颁布《住房租赁条例》（下称“《条例》”），并将于2025年9月15日起施行。作为我国首部专门规范住房租赁行为的行政法规，《条例》亮点纷呈，律房律地大体总结如下： 一、推动建立稳定的住房租赁关系，禁止暴力逼搬 住房租赁不仅是一种平等的市场交易行为，还事关住有所居的社会民生的保障功能。因此，发达市场经济国家大都在住房租赁领域采取抑强扶弱的立法政策，比较强调对承租人的保护。 《条例》在《民法典》之租赁合同基础上，在此方向上前进了一步。《条例》第一章第五条开宗明义规定：“国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。”第二章第十二条第一款对依法解除租赁合同提出了要求，第二款则明确禁止暴力逼搬：“出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。” 二、进一步强化承租人权益保障空白 1、押金透明化。《条例》第十条规定：“出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。”这是针对租赁实务中时有发生出租人恶意扣留押金问题而采取的针对性措施，“有话说在明处”，扣押金必须有明确的合同依据。这对于合同的起草是个大考验。 2、坚守房源安全底线。根据《条例》第七条，严禁卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住单元单独出租，出租房除应当符合消防、建筑、燃气、条件之外，还应当符合室内装饰装修等方面的强制性要求，确保居住安全。结合后面第三十八条、三十九条的法律责任条款，以后监管部门查处“群租房”“隔断房”等乱象的依据更充分，力度也更强。 3、赋予租客主动备案权。增加规定如出租人未在签约后30日内办理备案的，承租人可凭合同自行申报备案。这对于接受备案的部门可能构成考验，如何验证这份合同的真伪？ 三、强化租赁市场风险防控 1、租赁资金监管“防暴雷”。根据《条例》第十九条，住房租赁企业以及转租超过一定规模的个人，应当设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，通过该账户办理住房租赁资金收付业务，将租金押金强制入管。该制度类似于商品房预售款监控账户，也有点像建工领域的农民工工资专户。这对源于北京的一些将住房租赁当成金融来玩的住房租赁企业将构成极大挑战。 2、住房租赁企业开业信息及时报送并公示。住房租赁企业应当依法登记，经营范围必须包括“住房租赁”等内容。企业自领取营业执照之日起30日内，还应当向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送开业信息，并向社会公示。 3、强调住房租赁企业、租赁经纪机构以及住房租赁信息发布服务的网络平台对出租房源信息的审核义务。其中，住房租赁经纪机构除应当负责审核委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源，还应当编制住房状况说明书等，结合第四十一条的罚则，确保房源信息的真实性，禁止虚假宣传。 4.建立自然人转租经营规模标准，将“二房东”纳入监管。根据《条例》第二十条“自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门规定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的规定”要求，将规模化转租的自然人也纳入住房租赁监管体系。 5、实施实名租赁。《条例》第八条明确规定：“出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。”第十一条和第九条将“向出租人出示身份证明材料”和“核验承租人的身份证明材料”作为承租人和出租人的主要义务加以规定，并在第四十四条规定比较严厉的法律责任，确保租赁关系真实。 四、《条例》其他亮点 1、推进租购同权 《条例》第五条规定，国家鼓励并推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利，推动加快建立租购并举的住房制度。 2、完善租金监测与引导机制 《条例》第二十九条要求，市级以上地方人民政府应当建立完善租金监测机制，定期公布区域租金水平，制定政府租金指导价，对热点地区租金设定涨幅上限，为市场定价提供参考，引导合理定价，防止非理性涨价。 3、建立信用信息分级评价机制 《条例》第三十三条规定，应当加强住房租赁行业诚信建设，建立住房租赁企业、住房租赁经纪机构及其从业人员信用评价制度，将相关违法违规行为记入信用记录，纳入全国信用信息共享平台，并根据信用状况实施分级分类监管。 总的来说，《条例》的出台，不仅填补了住房租赁领域的立法空白，为破解租赁市场长期“群租房”“甲醛房”“高进低出”“长收短付”等乱象提供了法律工具，更重要的是，通过法治化手段推动住房回归居住本质，为全体人民住有所居提供了坚实的制度保障。 （作者：龚军伟 杨娇娇） 下一篇： 违法建设的“求生之道”——保留使用
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