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违法建设的“求生之道”——保留使用2025-07-11 17:16作者：广东华宪润科律所浏览数:24次
 一、“违法建设”的广州定义 《广州市违法建设查处条例》第三条规定：“本条例所称违法建设，是指违反城乡规划管理有关法律、法规规定的下列情形：（一）未依法取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的。（二）未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的。（三）未经批准进行临时建设或者未按照批准内容进行临时建设的。（四）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。” 即在广州辖区范围内，建设工程规划许可证，乡村建设规划许可证以及临时建筑规划许可证等“三张证”是广州违法建设法律体系的逻辑基础： 一、城镇规划区内进行工程建设1的以及在城镇开发边界内使用集体土地进行建设的2，需要取得建设工程规划许可证。 二、在村庄规划确定的建设用地范围内使用集体所有土地兴办企业，进行乡村公共设施、公益事业和村民住宅建设的，建设单位或者个人应当取得乡村建设规划许可证。3 三、因建设基础设施、公共服务设施、公共安全设施或者防灾减灾应急需要搭建的辅助性建筑物、构筑物及依据政府有关规定允许建设临时建设工程的，建设单位应当向城乡规划主管部门申领临时建设工程规划许可证或者临时乡村建设规划许可证。4 除此之外，《广州市违法建设治理工作领导小组办公室关于印发广州市存量违法建设分类处理工作指引的通知》（穗治违办（2019）36号，以下简称36号文）曾指出：“在合法的私人住宅建筑上加建、不改变建筑物外立面的内部夹层、阁楼等，且不属于本工作指引第四（一）款情形之一的，不作违章建筑、违法建设处理。”即在广州，规划许可证一般只规范影响建筑外立面的建筑机构，对于不影响外立面的内部结构，不作不作违章建筑、违法建设处理。 二、不同违法建筑的命运 《城乡规划法》第六十四条的规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”即如下图：  即违法建筑的可否保留使用，需经两道筛选： 第一道筛选——如能“可采取改正措施消除影响”的，经限期改正后，可以保留使用； 第二道筛选——如违法建筑无法采取改正措施消除影响的，但由于公共利益相关的原则导致无法拆除的，则也可免予拆除。 三、广州对违法建设的处理 地方上，目前未见广东有对“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响”的适用情形作统一规定。其中36号文曾总结不同类型违法建设的处理路径，具体如下： （一）国有土地上违章建筑的处理 国有土地上的违章房屋，按照该建筑物不同的建设时期，下列情形视为“无法采取改正措施消除对规划实施影响”，即原则需要拆除；除下列情况外的，可以认定为尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形。  （二）集体土地上违章建筑的处理  对于不属于“无法采取改正措施消除对规划实施影响”，认定为认定为尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，可以保留使用。 对于集体土地上的违章建筑、违法建设，即使属于有“无法采取改正措施消除对规划实施影响”，仍有第二条“活路”，符合以下情形的，可以“暂缓拆除”。  36号文并非公开规范性文件，属于行政机关内部的工作指引，法律效力较低，但对于如何认定违法建筑是否可保留使用，具有较强的指导意义。 注释 1：《城乡规划法》第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 2：《关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资发〔2023〕69号）之八“……在城镇开发边界内使用集体土地进行建设的，可依据国土空间详细规划核发建设工程规划许可证；地方性法规另有规定的，从其规定。……”。 3：《广州市城乡规划条例》第三十七条在村庄规划确定的建设用地范围内使用集体所有土地兴办企业，进行乡村公共设施、公益事业和村民住宅建设的，建设单位或者个人应当取得乡村建设规划许可证 4：《广州市城乡规划条例》第三十六条因建设基础设施、公共服务设施、公共安全设施或者防灾减灾应急需要搭建的辅助性建筑物、构筑物及依据政府有关规定允许建设临时建设工程的，建设单位应当向城乡规划主管部门申领临时建设工程规划许可证或者临时乡村建设规划许可证。建设单位申请临时建设不符合上述规定的，城乡规划主管部门不得批准。 下一篇： 原拆原建—旧城区改造的未来之路
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