楼市迷局警示录：购房“双合同”背后的税务风险与合规分析

“双合同”销售模式是严调控形势下开发商规避政府限价政策的常见手段；在调控宽松时，也有一些开发商作为节税措施使用。这种模式通常表现为开发商以毛坯房形式向政府备案销售，同时与购房者签订一份《房屋买卖合同（预售）》，并要求购房者与装修公司另行签订《装修合同》。通过将房价拆分为购房价款和装修价款，开发商试图在表面上降低房屋备案价格，但这一操作背后隐藏着复杂的法律争议和税务风险。本文将从法律效力、税负分析、违规风险及防范措施等方面，探讨“双合同”销售模式的争议问题。

一、“双合同”销售模式的法律效力

在实际操作中，开发商利用“双合同”模式销售房屋，往往引发一系列法律争议。由于房地产企业通常不具备装修资质，其与购房者签订的装修合同可能被认定为无效。为此，开发商常通过成立独立核算的装修公司来提供装修服务。在该情形下，争议焦点主要集中在两个方面：一是装修合同的法律效力问题；二是房屋交易实际价款的认定问题。

尽管广州市住房和城乡建设委员会发布的《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》明确禁止房企拆分价格报备，但从实际判例来看，法院通常认为，开发商主导购房者与关联装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法典》第146条的规定，签订装修合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故该装修合同应为无效。因此，以虚假的装修合同表现出来的行为后果应该由真实的买卖合同来承接，即案涉房屋实际交易价款应当为买卖合同价款与装修价款之和。

二、“双合同”销售模式下的节税分析

通常开发商采取“双合同”销售模式，主要是为了规避政府限价政策，并没有按照约定提供相应的装修服务，该装修合同极有可能被认定为无效，但如果装修公司向购房者按照合同约定提供了真实合理的装修服务，通常不会面临合同效力的风险问题，并且通过“双合同”销售模式进行相应的税收筹划，确实能够在实际层面降低税负成本。

（一）增值税

在销售精装修房屋时，销售精装修房屋是按销售不动产总价来缴纳增值税。“双合同”模式下，房屋价款拆分为毛坯房和装修两部分。毛坯房销售按销售不动产缴纳增值税，由于房价基数降低，销项税额因此减少。并且开发商作为装修服务“转售者”，可与装修公司协商，在装修材料采购等方面获取更多可抵扣进项税额。此外，若装修公司为小规模纳税人，还能享受相应的优惠政策。

（二）土地增值税

土地增值税实行四级超率累进税率，增值额越高，适用税率越高，税费也就越高。计算时，扣除项目包含取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用及与转让房地产有关的税金等。

在销售精装修房屋时，销售收入包含装修部分的收入，整体增值额较高，适用税率也相应较高。采用“双合同”模式，将房价拆分为毛坯房买卖合同价款与装修合同价款。毛坯房销售部分，因装修成本分离，扣除项目减少，增值额降低，增值率随之下降，适用较低税率，应缴纳的土地增值税大幅减少，而装修业务并不涉及土地增值税，这样装修业务的增值额就不作为房地产企业销售不动产的土地增值税的计税依据，从而降低了开发商的土地增值税实际税负。

（三）企业所得税

在销售精装修房屋时，房屋销售收入减去包含装修成本的成本费用等扣除项目得出应纳税所得额。“双合同”模式下，毛坯房销售收入对应的成本费用主要为毛坯房成本，成本结构相对简单。装修合同部分，装修公司通过控制装修成本，利润转移等手段，进一步降低整体税负。此外装修公司通常为小微企业，能够享受税率优惠，以及其他专门针对小微企业的特殊优惠政策。

（四）印花税

常规精装房销售，开发商与购房者签订的房屋销售合同按产权转移书据缴纳印花税。“双合同”模式下，毛坯房买卖合同按产权转移书据缴纳印花税，税率为0.05%；装修合同按建筑安装工程承包合同缴纳印花税，税率为0.03%。在拆分合同后，整体印花税缴纳金额较常规模式有所减少。

三、“双合同”销售模式的违规风险

（一）开发商层面

对于开发商而言，“双合同”销售模式通常以规避政府限价政策或节税为目的。政府出台限价政策旨在稳定房价、保障房地产市场的健康发展，而开发商通过拆分房价，将部分房价以装修款的形式体现，使得报备价格低于实际成交价，导致市场交易价格失真。这不仅干扰了政府对房地产市场的宏观调控，也误导了消费者对房价的判断，破坏了房地产市场的价格秩序。

在“金税四期”推行的背景下，税务机关借助大数据分析、信息共享通道等先进技术手段，能够全面收集和分析企业销售数据、成本数据，并与同类企业数据进行核验比对。同时，利用信息共享通道与其他行政机关、银行等部门实现信息实时共享，高效开展风险核查工作。一旦通过税务稽查确认开发商利用 “双合同” 进行拆分价格、隐瞒收入、虚增成本等行为，税务机关有权要求开发商重新核算房价并补缴相应税款，还可能缴纳滞纳金及罚金，这将对开发商的资金流造成压力，并影响企业信用评级和声誉。

（二）购房者层面

对于购房者而言，单独签订合同的装修款项无法像购房款一样申请银行贷款，这无疑增加了购房者经济成本。此外，由于“双合同”模式导致前期购房成本计价偏低，当购房者后续想要转让房屋时，在计算房屋增值额时会出现虚高的情况，可能需要缴纳更高的增值税、土地增值税以及个人所得税。并且，一旦购房者与开发商就房屋交付、质量问题、装修标准等产生纠纷，购房者追责的范围仅限于《商品房买卖合同》中约定的金额，这无疑增大了购房者的维权难度。

四、“双合同” 销售模式的风险防范

（一）开发商层面

确保装修服务真实：开发商应提供实实在在的装修服务，成立的装修公司要具备相应的资质证书，按照市场标准和合同约定进行装修，保障装修质量与效果，避免以装修之名行房价拆分之实，而被认定为装修合同无效。

合规纳税申报：严格依照税收法规要求，开发商与装修企业需如实申报毛坯房销售和装修业务的各项收入与成本。杜绝通过不正当手段隐瞒收入、转移利润、虚增成本等，确保税务处理合法合规。

加强合同管理：规范《房屋买卖合同 (预售)》与《装修合同》的签订流程与条款内容。明确合同双方权利义务，使合同条款清晰、合理，避免模糊不清或存在歧义引发法律纠纷。

（二）购房者层面

审慎审查合同：在签订合同前，仔细研读两份合同条款。关注装修合同中装修标准、价格合理性、付款方式、违约责任等关键内容，判断装修合同是否存在装修价格过高、装修标准不明确等问题。

保留证据：在购房及装修过程中，妥善保留与开发商、装修公司沟通的记录、付款凭证、合同文本等各类证据，降低维权难度。

评估房屋真实价值：可聘请专业的房产评估机构对房屋毛坯价值及装修预期价值进行评估，对比合同价格，判断购房成本是否合理。