旧村改造大变天！村企协议怎么办？

当楼市寒冬遇上政策巨变，投资大、周期长的旧村改造项目成为重灾区，项目建设停滞、临迁费停发，合作企业“违约”、村集体表决解约，成百上千的村企协议正面临生死考验！

市场下行导致原来基于房价上涨的“击鼓传花”式的旧村改造模式难以持续运转下去。在此背景下，转变旧模式为“政府征收、净地出让”的新模式势在必行。模式转换必然对原来已签订且已部分履行的村企间的前期服务协议、合作协议等各种合同关系产生重大影响。根据处理此类纠纷的经验，律房律地简要整理如下，供同行参考。

一、新旧模式对比

● 城中村改造强调政府征收，不同于旧村改造的市场化动迁；这种以国家强制力为后盾的征收行为，一般认为效率更高，且补偿安置作为政府行政行为，也将更为公平。市场化动迁中的大闹大收获、小闹小收获的“钉子”困局将极大缓解；

● 城中村改造之土地整理阶段的资金需求主要通过专项借款等政府资金满足，社会资金尚无介入渠道；这与旧模式下主要使用社会资金显著不同；

● 调整旧模式下通过前期的招商程序达成一二级联动为新模式下通过政府征收实施土地一级整理，达到净地标准后交储出让，从而切断土地供应的一二级联动。

二、村企协议遭遇模式转换，何去何从？

新旧模式转换对于村企协议的效力、履行究竟构成何种影响？具有什么样的法律意义？直接关乎村、企甚至后来者，进而直接影响着项目的未来。

● 不可抗力。根据《民法典》第180条1、563条2等规定，不可抗力是一项法定的免责事由，是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。因此，不可抗力应当符合“不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。

司法实践中通常认为不可抗力包括：重大的自然灾害、重大的社会非正常事件如战争、骚乱、暴动等。如果合同中没有明确约定，政府行为能否视为不可抗力，实践中争议颇大。结合当下新旧模式转换政策的非强制性，以及该政策适用范围（或影响范围），参照最高人民法院在（2021）最高法民申 6537 号案中的说理，旧村改造中的新旧模式模式转换政策很难构成不可抗力。

● 情势变更。根据《民法典》第533条3的规定，情势变更适用于合同基础条件发生重大变化，且该变化不可归责于当事人、不属于商业风险范畴，继续履行将导致显失公平的情形。

一般认为，情势变更中的“合同基础条件”是价格的巨大变动（正常市场波动以及如股市、期货等具有投机属性的市场价格变动除外）。其与不可抗力的核心区别在于：情势变更不导致合同履行不能，但将显著改变权利义务对等性。当下的旧村改造新旧模式转换的根本原因是市场下行，房地产价格大幅度下落，这使得旧模式下的村企前服协议、合作协议等的继续履行将导致权利义务关系严重不对等。

因此，律房律地认为市场下行导致房地产价格异常变动，以及由于因此导致的新旧模式转换，很可能构成情势变更。某市的某旧改项目通过情势变更重签协议，挽回损失过亿元。

三、保命指南三板斧

以上内容仅仅是一般性分析，具体到一个项目，模式转换是否构成不可抗力或情势变更，需要结合协议内容、履行情况、项目地段、村集体的状况等具体情况具体分析，如果发生纠纷诉至法院或申请仲裁，则还要考虑证据收集、编排与解读的情况，不能一概而论。然而，未雨绸缪，做好以下三项工作十分必要（无论是村，还是企）：

（一）立即进行合规体检

● 核查协议是否包含"政策变动免责条款"；

● 评估已投入资金是否符合新政策要求。

（二）和气生财，协商为上

● 各方实事求是，互谅互让，客观、合理地确认前期投入；

● 主动申请旧改项目转型，合理压减控制有关成本；

● 无法取得一致时，友好地通过仲裁、诉讼来取得一致意见。

（三）两手准备，防患未然

● 做好证据收集与保全；

● 聘请专业律师介入有关工作。

（作者：龚军伟）