征地留用地转让之法律分析2025-01-17 11:33作者:吴绮蓓浏览数:1次
![]() 一、征地留用地可否为国有性质 《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》(以下简称《管理办法》)第六条规定:“留用地应当依法转为建设用地。留用地原则上保留集体土地性质;在城镇规划区范围内的留用地可征收为国有土地。”可见,现行法规之下,留用地的性质可为国有亦可为集体。 二、国有性质的留用地使用权可否转让 《管理办法》(粤府办〔2009〕41号)第十条第一款规定:“依法转让、出租、抵押国有留用地使用权或出让、转让、出租、抵押集体留用地使用权,须经本农村集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意,流转方案应在本集体经济组织范围内公示15日。” 《广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》(粤自然资规字〔2020〕4号,以下简称4号文)之(六)规定:“鼓励国有和集体留用地入市流转。农村集体经济组织依法转让无偿返拨的国有留用地使用权,应当通过公共资源交易平台按照公开转让程序确定受让人,由县级以上人民政府自然资源主管部门与受让人补签土地出让合同(出让价款按转让成交价确定,不需缴纳土地出让价款),由农村集体经济组织与受让人签订土地转让合同,将留用地的规划条件作为土地出让合同附件,由受让人按规定缴纳土地转让价款及相关税费,并将土地转让价款直接支付给农村集体经济组织。农村集体经济组织出让、转让、出租集体留用地使用权,经依法表决通过的,应当通过农村产权流转管理服务平台或公共资源交易平台公开交易。” 由上述文件可知,国有性质留用地使用权,可通过公共资源平台进行交易。 同时,实践中也有较多此类案例,如白云区永平街永泰村村集体留用地转让。 三、国有性质的留用地使用权转让的条件 (一)国有性质的留用地使用权通过何种方式“返拨”到村 《管理办法》规定,征收为国有建设用地的,各地级以上市、县(市)人民政府可以无偿返拨给被征地农村集体经济组织,用于发展壮大集体经济。 《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》(粤府办〔2016〕30 号)规定,留用地在城镇规划区范围内,以及涉及占用其他农村集体经济组织集体土地的,依法征收为国有土地,并可由地级以上市、县(市、区)人民政府无偿返拨给被征收土地农村集体经济组织,视同以出让方式取得的国有建设用地。 4号文要求规范办理留用地土地供应手续,县级以上人民政府自然资源主管部门应按有关规定同步核发规划许可证、国有土地划拨决定书(注明国有留用地无偿返拨及规划用途)。 (二)是否需要补交地价 问题来了,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称“《暂行条例》”)第四十五条规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押……(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”即国有划拨性质土地转让的,需要补交土地出让金。划拨性质的留用地使用权,转让时是否需要补交地价? 4号文之(五)明确:“规范办理留用地土地供应手续。县级以上人民政府自然资源主管部门应按有关规定同步核发规划许可证、国有土地划拨决定书(注明国有留用地无偿返拨及规划用途),不需办理土地有偿使用手续和缴纳土地出让价款,需按规定办理不动产登记,视同以出让方式取得的国有建设用地。集体留用地由被征地农村集体经济组织凭县级以上人民政府自然资源主管部门核发的建设用地规划批准文件申请办理不动产登记。” 由上述文件可见,留用地划拨给村的时候就已经视同以出让方式取得的国有建设用地,视同以出让方式取得的国有建设用地,无需补交相应的地价。 (三)是否需要满足“至少达到25%投资额”的要求才能转让 问题又来了,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:……(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。”国有性质的留用地使用权,虽然是通过划拨的方式返拨到村,但村集体是“视同出让方式取得”该土地所有权的,转让时,是否需要满足“至少达到25%投资额”的条件呢? 实践中,农村集体资产一般通过三资平台或公共资源交易平台进行交易。律房律地走访了广州部分区的规自部门以及街道了解到,得到回复是——由于该土地使用权已经转为国有,故三资平台一般不予处理,应在公共资源交易平台进行交易;且留用地使用权在广州市公共资源交易平台交易的,有投资额的要求。 在前述白云区永平街永泰村村集体留用地转让的案例中,公告中明确“该项目已取得《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工证》并已开工建设,现建设工程量已超过总工程量的25%”,也有永泰村向市规自局发出的《关于征询土地使用权是否符合转让条件的函》作为附件,该函主要明确转让土地已经满足投资额比例的问题。 综上可见,国有性质留用地使用权转让的,需要满足至少达到25%投资额的要求。 四、最新政策观察及相关考量 2024年8月16日,广东省自然资源厅发布的《关于向社会公开征求<广东省征收农村集体土地留用地管理办法 (征求意见稿)>意的公告见》(以下简称“《管理办法(征求意见稿)》”)。在征求公共意见的基础上,律房律地参与了政府部门组织的专家论证,当时有风向认为,原则不再采用实地留地的方式,仅允许特殊情况下可批准集体性质留用地,不再批准国有性质留用地。今后发展方向如何,有待正式文件出台。 此外,对于国有性质留用地转让问题,《广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》(粤自然资规字〔2020〕4号)有效期为3年,已经于2023年10月失效,是否会对国有性质留用地流转产生影响,尚未可知。 国有性质的留用地,既然已经兑现给村集体了,为何不能与普通的国有性质建设用地处于平等地位,符合相关的要求的即可转让呢?律房律地分析认为,是基于公平与效率两大原则之衡平与考量。 如允许国有性质的留用地使用权等同于普通国有建设用地使用权转让,无疑有效提高土地的利用效率:第一,用地主体获得国有建设用地使用权而不是与村集体“合作开发”,即该土地可以确权办证到用地主体,用地主体获得的是法定物权而非债权,其对于土地的权益受到最高的保护;第二,获得具有物权性质的土地使用权,同时亦可顺利办理银行融资,解决资金问题有利于投资更快落地。 但同时需要考虑的是,留用地其本意在于维护农民长久生计,如允许国有留用地“买断性”转让的,由于国有性质留用地的土地所有权已经不归属集体,故该留用地的使用权及收益后续再无回归集体的可能性。同时使用权转让款极有可能将在转让后通过股权分红的形式落到目前股东手上。而由于土地的有限性,留用地一旦以“买断”的形式流转,后续集体成员即无法享受该等土地带来的收益,存在代际公平的问题,也无法达到“维护农民长久生计”的目的。 上一篇: 广东华宪润科律师事务所获广州市司法局表扬
下一篇: 【律所简讯】党旗飘扬,青工委起航
|