广州村改税收指引—系列解读(一)2024-12-26 16:03作者:刘汉浏览数:1次
![]() 11月14日,国家税务总局广州市税务局、广州市住房和城乡建设局发布《广州市城中村改造税收指引》,基于广州市城中村改造“依法征收、净地出让”模式,以改造环节为时间链条、全税种、全周期梳理广州市城中村改造过程中涉及的税收处理规定,用于指导广州市城中村改造的涉税管理。 从2013年广州市地方税务局推出《广州市“三旧”改造涉税政策执行指引》,到2017年广东省税务地税局及国税《广东省“三旧”改造税收指引(试行)》(粤地税发〔2017〕68号)、2019年广东省税务局推出《广东省“三旧”改造税收指引》(粤税发〔2019〕188号),再到2021年广州市税务局推出《广州市城市更新税收指引》(穗税发〔2021〕93号),到现在广州市税务局推出《广州市城中村改造税收指引》(穗税函〔2024〕117号),城市更新模式经历了“以政府为主导”不允许社会资本的参与转变为“利益共享”允许社会资本参与的一二级联动开发模式,再发展为现阶段“依法征收,净地出让”回归政府主导的一二级割断开发模式。 按照《税收指引》的编排,城中村改造涉税环节包括前期工作、拆迁补偿与“通平”、安置房建设与移交、安置房分配、成本偿还、保障房统筹运营。 Ⅰ 前期工作环节 各区人民政府按照广州市城中村改造相关政策规定,初步选取改造主体,各区人民政府同步组织开展城中村改造意愿征询、基础数据调查、征收补偿方案编制等前期工作。 1.1 提供前期服务的专业机构 1.1.1 增值税及附加税费—征收 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,专业机构受托开展基础数据调查、方案编制、土地勘测定界、征收范围内的国土空间详细规划及相关专项评估编制等,取得的各项收入,应按照相应税目征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 1.1.2 印花税—征收 1.1.3 企业所得税—征收 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定,专业机构受托开展基础数据调查、方案编制、土地勘测定界、征收范围内的国土空间详细规划及相关专项评估编制等取得的各项收入,应计入企业所得税收入总额,发生与取得收入有关的、合理的支出,可在计算应纳税所得额时扣除。 1.2 前期服务委托方 1.2.1 增值税—抵扣 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,前期服务委托方委托提供前期服务的专业机构提供方案编制,开展基础数据调查等工作,提供前期服务的专业机构开具抵扣凭证给前期服务委托方,前期服务委托方可以作为进项抵扣。 1.2.2 印花税—征收 1.2.3 企业所得税—扣除 注:上述1.1和1.2是改造主体在城中村改造前期,委托其他专业服务单位开展入户调查、测量、数据方案编制的工作,提供专业技术服务的纳税人(小规模纳税人除外)的增值税税率为6%,由受托方(服务机构)开票,委托方(改造主体)受票。在前期服务环节可能会存在较多零散的无票成本,例如在调查环节,可能涉及非正式工作人员费用、信息采集费用、辅助人工费用、专家咨询费以及各类评估调查等零散费用,开具完整的票据在实操中可能存在障碍。因此对于“净地出让”下作为改造主体的国企而言,会对其内部控制构成一定挑战,可能面临合规审计的风险问题。同时,对于提供专项借款的放贷银行来说,无票成本也可能会成为其在审核资金用途方面的障碍。 Ⅱ 拆迁补偿与“通平”工作环节 城中村改造项目纳入年度计划后,各区人民政府可先行组织开展土地征收前期准备工作。区人民政府为征收主体,与属地镇街、改造主体签订征拆工作协议,明确实施主体、职责分工、征拆工作资金筹措、补偿款支付等事项。 2.1 被征收方与被征收土地、物业承租方 被征收方的土地、房屋被政府征收(收回),被征收方与被征收土地、物业承租方取得货币补偿。 2.1.1 增值税—不征、免征 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款和《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)第三条的规定,土地使用者将土地使用权归还给土地所有者,以及土地所有者依法征收土地,并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费,免征增值税。被征收方的土地被政府征收(收回),属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者并取得货币补偿,按规定可免征增值税。被征收土地、物业承租方收取的解除租约补偿等,未提供增值税应税行为,不征收增值税。 2.1.2 土地增值税—免征 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定,对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征收、收回房地产的,免征土地增值税。 2.1.3 契税—免征 根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)第七条第(一)款和《广东省人民代表大会常务委员会关于广东省契税具体适用税率等事项的决定》(广东省第十三届人民代表大会常务委员会公告第86号)第二条第(一)款规定,土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用的,选择货币补偿后,重新承受土地、房屋权属,价格不超过货币补偿的,免征契税;超出货币补偿的,对超出部分征收契税。 2.1.4 企业所得税—征收 被征收方的建设用地被政府征收、并取得货币补偿以及被征收土地、物业承租方因被征收方提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益,符合政策性搬迁规定情形的,根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定处理:企业应当就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项,单独进行税务管理和核算。在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出,可以暂不计入当期应纳税所得额,而在完成搬迁(不超过五年)的年度,对搬迁收入和支出进行汇总清算。 若不适用政策性搬迁规定的,按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于企业所得税若干政策征管口径问题的公告》(国家税务总局公告2021年第17号)第六条的相关规定处理:取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币),按照实际取得收入的时间确认收入,应计入企业所得税收入总额,发生与取得收入有关的、合理的支出,可在计算应纳税所得额时扣除。 注:按照《企业政策性搬迁所得税管理办法》的规定,政策性搬迁的搬迁所得可以在搬迁开始后的5年内进行汇总清算,搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的,可以分3年内均匀扣除。因此被拆迁人需要结合实际情况,在规定期限内合理规划清算时间。在停止经营或经营利润亏损的情形下,使用上述政策,可抵扣亏损期限可以延后。因此,被征收人可以合理规划搬迁时间,充分享受递延纳税政策。 2.1.5 个人所得税—免征 2.2工程施工企业 2.2.1 增值税及附加税费—征收 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务,应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 2.2.2 印花税—征收 2.2.3 企业所得税—征收 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定,施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入,应计入企业所得税收入总额,发生与取得收入有关的、合理的支出,可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的,按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 注:工程施工企业增值税和企业所得税的纳税义务时间点受多种因素影响,由于收入确认的条件是不完全一致的,有可能会产生合理差异。通常情况下,开具发票就要缴纳增值税,但按照完工进度确认收入,则不一定同时确认所得税收入,反过来也是如此。对于按 |