广州村改新举措，提速加码再奋蹄

2023 年 4 月，国家明确在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，这一政策导向为广州提供了新的发展契机。而广州自2023年6月以来，已出台一系列关于城中村改造的政策，形成了 “1 个条例＋n 个规范性文件” 的政策框架，既有全面框架，也有针对拆迁补偿、安置、税收等专项指引，为城中村改造提供了全面的指导和保障。

根据《广州市城中村改造专项规划(2021-2035)》“广州市共 272 条城中村。2021-2025 年拟推进项目 70 个，其中全面改造 65 个。”全市52个城中村按照“依法征收、净地出让”新模式推进。截至目前，公开宣传口径34个项目已开工，虽然总体顺利，但新模式在实践中遭遇诸多挑战。例如，改造方案经济平衡难、改造主体范围有限、审批流程复杂等问题。同时，伴随着市场不断下行，旧模式也举步维艰。

今年11月28日，广州市城中村改造建设指挥部办公室新鲜出炉《关于进一步加快城中村改造的若干措施》（穗建前期[2024]788号），聚焦城中村改造的痛点、难点，提出了突破的策略。主要亮点在于：加强全市统筹力度、调动改造主体动力、简化加快审批流程、促进旧模式有序发展。

1、加强全市统筹力度

经济平衡一直是城市更新的主要逻辑，新模式也如此。旧模式中，项目承受着巨大的资金压力。一方面，项目受用地权属限制，可用融资空间有限，另一方面，需要负担村集体复建、基础公服设施、政府产业用房及保障性住房建设的改造成本。旧模式只能采取提高容积率的方式进行，所以开发强度的论证、交通可行性研究是重点。而新模式可以突破用地权属的限制，如通过调整改造范围进行连片成片用地的规划统筹，手段更多。

而本次政策提出，可以利用储备用地支持项目资金平衡，虽然说后续需要返还，但是的确增加了项目可用资源。而对于片区相关的重大基础设施和公服设施，探索全市范围统一建设资金来源、实施主体等，给改造成本减负，这是空前的统筹力度了。

此外，鼓励村民将富余安置房整租运营，用作保障性租赁住房，按比例抵扣保障性住房配建任务，减少项目资金平衡的压力。

2、调动改造主体动力

在《广州市城中村改造拆迁补偿标准整改具体措施》中提及“我市新的城中村改造采取依法征收、净地出让的改造模式，由市、区政府指定的市、区属国企配合政府开展征地拆迁工作…”关于改造主体的范围，之前很多其他类型国企的关注。本次政策终于明确，支持各区政府从更广泛的范围选定改造主体，除了市属、区属国企，还鼓励探索其他类型国企依法合规参与改造。这就从源头上打通了需求与供给的问题，估计能为城中村改造提供更多的主体以及更充沛资金。

同时，政策提出，对于国有企业参与城中村改造项目，明确视为企业非常规商业（投资）行为。那么盈利就不再是这个项目的目标，此举有利于解决国有企业的后顾之忧，加快资金审批速度。

3、简化加快审批流程

关于流程的简化，早在2023年6月时就出台《广州市工程建设项目审批制度改革试点工作领导小组办公室关于优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，主要是对立项、方案审批等前期流程提出加快的措施。而本次政策则是针对目前项目遇到的“卡脖子”问题，对资金平衡方案-改造方案-征收补偿方案-单元详细规划-用地报批-规划设计条件-勘察、设计、施工招标-施工许可等全流程的环节，都提出了针对性较强的加快简化的措施。

还涉及审批权力下放，如在施工许可等关键环节将原属于市相关部门的审核审批权限下放至区政府，而在资金管理、项目实施等多方面给予区政府更多自主权。可以说，手段更多、力度更大。

4、促进旧模式有序发展

针对旧模式难以推动的问题，政策也创新的提出调整复建安置资金现金缴纳比例、将村民弃产的安置房转为可售融资房源等的措施，这主要是从减轻合作企业的压力而提出的新的思路。

然而，这对于原来的政策都是比较大的改变，如复建安置资金与《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法的通知》(穗建规字〔2020〕21号)的规定相悖。对于弃产安置房的性质在广州市已有的政策中也未有明确提及，因此建议尽快开展进一步研究，并充分征求法治、规划土地等相关部门的意见后出台相关细则。同时，由于各村的进度与情况不同，在开展旧模式转新模式等相关的工作时，应委托专业的法律团队进行实操处理。

律房律地团队由来法治、规划、土地、建设、财税等部门或机构的专业人士组成，强调多专业融合发展、多种知识综合应用，长期服务于珠三角地区的城市更新、三旧改造项目，以及城中村改造项目等，累计服务了100余个相关项目，积累了丰富的经验，欢迎来电垂询。详见law168.com.cn

立法先行，在探索中不断完善政策，是城市更新的“广府模式”。本次政策的出台，以问题导向的思路，以快速推进为目标，对目前项目遇到的各种问题给予全面而有针对性的解决措施，是一次有益的探索，也为城中村改造注入了新的动力！