什么是公平合理的补偿？

公平与合理是不动产征收应当遵循的两大基本原则。如何判断是否公平及是否合理？如何实现公平与合理的补偿？是实务中经常争议的问题。律房律地根据多年来从事征拆服务以及解决征拆补偿安置纠纷的经验，为各位读者简要分析如下：

《中华人民共和国民法典》第一百一十七条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。”

《中华人民共和国土地管理法》第五十八条：“因公共利益需要使用土地或为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地而收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

关于征收补偿原则的具体要求，仅在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确了房屋的征收补偿价格不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对于其公平补偿的实际判断，可参考（2020）最高法行赔申1655号案件关于涉案房屋价值的认定判断，从两个维度认定征收部门是否对被征收人进行了公平补偿。

部分判决原文：通常认为，公平补偿包括两个维度，在横向维度上，比较被征收房屋价值的补偿和房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对被征收房屋价值的补偿应当不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；在纵向维度上，比较被征收房屋价值的补偿和被征收人在实际获得补偿安置时购买类似房地产的市场价格，保障被征收人在实际获得补偿安置时能够在市场上购买到类似房地产。在这两个维度上判断补偿是否公平，核心要义是保障被征收人生产、生活水平不降低。

目前并没有权威部门对《民法典》中的合理补偿进行相关解释，但从法条实际运用情况来看，公平原则是保障被征收人在征收中的平等地位和合法权益，避免被征收人合法权益因公共利益受损。合理原则更具有灵活性，要求从实际出发，考虑房屋价值、被征收人生活影响等因素，使补偿既能满足被征收人合理需求，又符合公共利益的需求。结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》具体条文，合理补偿的具体要求可参考如下方面：

1.补偿标准合理

第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。...”

这里的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。同时要确保被征收人的原有生活水平不降低，长远生计有保障。

2.补偿方式多样

第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。...”

征收部门应当充分尊重被征收人的意愿，由被征收人根据自己的实际情况和需求自主选择补偿方式，征收部门不能强制要求被征收人接受某种特定的补偿方式。

3.补偿全面科学

第十七条:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”

被征收房屋价值补偿，需依据专业评估机构确定的房屋市场价值来确定。搬迁、临时安置补偿要考虑实际成本和生活需求，应涵盖合理搬迁费用及根据租赁市场水平确定的临时安置费。停产停业损失补偿要结合被征收前经营效益和停业期限科学确定。

何为“全面科学”？也是实务中经常争议的问题，如员工遣散费是否应当补偿，就是一个需要具体情况具体分析的难题。

4.程序正当合法

（1）信息公开透明

第十条：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条：“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。”

（2）合理进行评估

第二十条：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”

（3）先补偿后搬迁

第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”