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已动工土地的闲置认定与抗辩

2024-10-29 16:22作者:龚军伟浏览数:2

常见的闲置土地是未动工而构成闲置的情形,这在《城市房地产管理法》第二十六条有明确规定。然而,现实中也有一种虽然已动工但仍构成闲置的情形,这就是《闲置土地处置办法(2012)》第二条第二款所规定的情形(以下简称已动工闲置土地)。


一、已动工土地闲置的构成要件分析

《闲置土地处置办法(2012)》第二条第二款:“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。”据此,认定已动工开发的土地构成闲置,需同时满足两个条件:


一是开发建设的用地面积占应动工开发建设总用地面积不足三分之一或者已建设投资额占总建设投资额不足百分之二十五;

二是中止开发建设满一年。


需要注意的是,条件一句子中的连接词是“或”,即面积不足三分之一与投资不足百分之二十五,二者居其一,在符合条件二的情况下就会构成闲置。换句话讲,也就是面积超过三分之一与投资超过百分之二十五,二者同时具备,才不构成闲置。


条件二规定的是闲置起算时间点与期限,即从中止开发建设之日起计算,连续中止满一年。这里“中止开发建设”就是停工的意思。


二、已动工土地闲置的抗辩

所谓抗辩,系从相对人的角度所言。从自然资源部门而言,就是在认定和处置已动工闲置土地过程中常见的问题或瑕疵。除了未动工的闲置土地案件常用的抗辩事由(见《闲置土地抗辩之降龙十八掌(大纲)》)大都可用之外,已动工土地闲置还有一些自身特别的抗辩事由。


(一)起算时间抗辩

在律房律地团队主办的一些案件中,有一些《闲置土地认定书》错误将出让合同约定的动工时间作为认定已动工土地闲置的起算点。这明显不符合上述条件二。


(二)闲置期间抗辩

在律房律地近年来办理的土地闲置案件中,有些未能正确计算闲置期间,导致败诉。这里又分为三种情况:


一是由于起算时间点错误导致闲置期间错误;

二是开发建设中止(即停工)的时间点缺乏有效证据支撑致使法院认定事实不清;

三是连续停工满一年缺乏有效证据支撑而事实不清。


事实上,由于大多数自然资源部门缺乏日常巡查与现场实时监控的手段,极难取得确凿可靠的证据查清楚何时停工以及是否连续停工,这也是现实中已动工闲置土地案件较为少见的原因之一。


(三)动工面积比例抗辩

需要指出的是,这里的动工面积比例,分母应当是宗地内按规划条件拟建建筑物建基面积之和,即《规划条件》中的建筑密度与宗地面积的乘积,不是宗地面积;分子是已动工的建筑物建基面积之和。


精确计算动工面积比例,必须有精确的合法的测绘报告作为基础。然而,许多案例却缺少这样的基础资料。法院通常会认定此种情况为事实不清。


(四)投资比例抗辩

需要指出的是,这里的投资,不包括地价款的投入,仅指工程建设相关投入。精确计算投资比例,必须要有精确的合法的审计报告作为基础。然而,许多案例却缺少这样的基础资料。此种情况也会被法院认定为事实不清。


(五)处置不当抗辩

无论是《城市房地产管理法》,还是《闲置土地处置办法》,主要是针对未动工而闲置的情形。……

……

欲知详情,且听下回分解!