由于借名合同通常由双方秘密签订或非书面方式形成，涉及到是否构成借名关系的认定、借名人主体的适格性、借名合同目的是否合法等判断性问题，因此对于借名合同的效力不能一概而论，需要结合具体情况来进行分析。而对于出名人与第三人签订的购房合同，其合同主体满足购买条件及内容并未违反法律、行政法规强制性规定的情形下，通常认定为合同有效，但如果借名合同被认定无效，而出售房屋的第三人也牵涉其中的话，则购房合同的效力也将面临挑战。

二、违反限购政策的借名合同无效吗？

在房地产市场异常火爆的时期，借名购房多为规避当地的限购政策。为了减少房地产行业的泡沫并抑制“炒房”“囤房”行为，各地政府响应中央调控要求，也出台了相应的调控政策，从而导致了大量具有购房需求的当事人不具备购房资格，只能采取借名购房的方式来购买房产。

虽然最高院民再328号案件的判决援引了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的规定，从而以“违反公序良俗”否定了借名合同的效力，但按照《合同法司法解释一》第4条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”，法院应当依据《民法典》中关于合同无效的强制性规定来认定合同效力，而不得以其他法规、规章来作为判断标准。

由于借名人借用出名人的名额，在总量上并没有实际占用公共资源，社会公共利益整体并没有受到实际损害，该行为应当与投机性囤房、炒房相区分，其并不违背国家政策的初衷。最高法的该项判决，应视为房地产调控时期借名合同效力趋于从严认定的信号，但依据司法实践及最高院其他案例，并结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条规定来看，不能不当扩大无效合同的认定范围，而应当将“强制性规定”限于“效力性强制性规定”。即司法实践中对借名购房秉持的观点是：一般商品房的借名合同通常不因违反了限购政策而无效。

三、什么情形下借名合同是无效的？

借名合同的无效情形，主要是该行为违反了法律的强制性规定，损害了第三人的合法权益或违背了公序良俗等基本原则。在借名购房无效的情形中，较为普遍的是涉及到骗领保障性住房以及隐匿财产、逃避债务等损害第三方权益的情形。

我国的廉租房、政策性租赁住房以及安置房等，都属于保障性住房的范畴，这些房屋具有低廉的价格和限定的购买条件，一些人试图通过与具有保障性住房购买资格的人签订借名合同，约定由出名人获得房产后，再进行房产转让，从而以低于市场的价格来获取利益。由于这类保障性住房通常是国家为解决经济困难人群或是受灾人员居住问题而专门修建的福利性住房，与一般的商品性住房具有本质性区别，如果不限定购买条件，允许一般社会人员购买，将会与该保障性住房的福利保障特质相违背。在现实中，保障性住房通常供不应求，如果他人采取借名购房的手段来获得保障性住房，将会导致部分困难人群丧失购房机会，这不仅会使得保障性住房的根本目的无法实现，还会对社会公共利益造成重大损害，所以法院普遍并不保护通过借名购房的方式获取保障性住房的当事人。

参考案例：（2020）京03民终3616号骗领保障性住房的借名买房协议无效

以借名购房的方式隐匿真实财产等行为是指行为人将房屋财产登记于出名人名下，从而达到隐匿自己真实财产的目的，如某些官员以亲朋好友的名义购房来隐匿非法收入，或离婚或财产纠纷中通过借名购房的方式转移财产或逃避债务，这些情形均属于法律明文规定的恶意串通侵害他人合法权益的情形。在借名购房中，当事人通过订立借名合同来实现变相转移财产的目的，如果损害了债权人的利益，债权人自然可以享有相应的撤销权来否认合同的效力。

依据《民法典》第157条关于民事法律行为无效、被撤销的有关规定，若合同存在无效或者被撤销事由，当事人取得的财产应当予以返还或向对方折价补偿。由于借名人无法获得房屋的所有权但实际支付了该房产的出资部分，因此法院通常会驳回借名人的相关诉求，并判决出名人返还借名人房产出资费用。借名购房这类案件时间跨度通常较长，对于不动产这类案件还会涉及到房屋增值部分的溢价处理的问题。通常情况下，法院会依据溢价部分按照的借名人的出资比例，由出名人予以返还。

参考案例：（2018）鲁0302民初3399号借名购房无效情形下的财产归属认定

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