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从软、硬实力看旧村改造中村的话语权

2021-11-12 14:11作者:王惠敏浏览数:3

“市场主体如何成为合作企业或成为合作企业需具备哪些资格条件”是一直广州旧村改造的热点和焦点,但鲜有提及“村应具备哪些实力”这一问题。旧改项目既是资源整合、多主体协作,也是各方力量的抗衡与较量,而村的实力既关乎村能否吸引合作企业、能否把握旧改项目推进、能否顺利完成改造,也关乎企业投资能否成功。

律房律地近年来服务旧改项目40余个,以下笔者结合项目经验,和大家聊一聊,在旧村改造中,村如何判断及提升自身的旧改实力。

一、村所具备的“硬实力”及判断

旧改行业,常常将村与合作企业的关系比作“婚恋关系”,对应节点建立“恋人关系”、“婚姻关系”。在建立对应关系前,总要考察对方的“家底”,即“硬实力”。不过,村是否具备“硬实力”是比较容易判断的,笔者认为包括以下几方面:

(一)土地资源

村的土地资源代表着村的“家底”。土地资源是否丰富,主要通过行政(自然)村的村域范围、拆旧范围、建新范围以及留用地指标等多要素分析。村域范围决定项目可改造的最大范围,拆旧范围决定未来合作企业投资的拆除和复建成本,建新范围决定复建成本、影响融资地块开发费用,留用地指标则有望使村集体借助旧改实现指标落地,增加集体收益。


有人说,对村而言,旧改是一场“豪赌”。那么,在豪赌之前,村则应摸清“家底”,了解自身有多少筹码,方知有多少话语权,需要什么样的合作伙伴,而土地资源则是村的“家底”。

(二)房屋建筑量

1、私人房屋

私人房屋的现有建筑量基本决定了项目的拆迁成本、复建量、复建成本等,也是合作企业比较关注的重点。如私人房屋建筑密集、建筑层超高,且村可改造土地面积不足,则较难吸引企业参与改造。

因此,村要非常熟悉了解私人房屋的现有量(特别是村民住宅),一方面是可初步判断村民住宅复建量的大小、是否存在村民住宅无法复建的情况、如何与合作企业沟通解决无法复建的村民住宅问题等;另一方面是可提前谋划如何依据现有建筑量、政策规定,在拆补方案制定阶段为村民争取利益最大化。

此外,如村内存在宅基地不合法流转的,则村还须区分村民住宅与非村民住宅。非村民住宅的存在一来影响拆补方案的制定,即拆补方案内容是否考虑非村民的权益分配;二来影响后期动迁工作难度,如广州某旧村改造项目中,存在大量宅基地房屋转让的,如完全不考虑非村民权益,必然导致项目无法推进。

2、集体物业

集体收益是村民分红、村集体日常管理经费的主要来源。集体物业出租则是绝大多数村的核心收益。集体物业现有建筑量(尤其是已合法登记的集体物业、虽未合法登记但于2009年12月31日建成的集体物业)则决定集体物业复建量、临迁费以及未来收益,对村而言至关重要。

此外,集体物业可分为自建物业与非自建物业。启动旧改后,对自建物业类,村面临的是房屋租赁关系的解除;非自建物业类,村面临的可能是土地租赁关系的解除、合作建房关系的终止等,该类情况较为复杂,且终止、解除难度及成本较大。

因此,在集体物业方面,村要先点清“家当”,才能和合作企业谈条件。

(三)历史建筑及古树名木

在广州绝大多数旧村改造项目中,都存在历史建筑、古树名木,如祠堂、私塾、书院、名人故居、传统村落以及大榕树、荔枝树等等。依据中央、省以及市的政策规定,历史建筑及古树名木等应优先就地保护,确需迁移的,应专项论证和评估。

对村而言,在旧改初期,应充分了解村域范围内的历史建筑及古树名木,判断其是否迁移(建)、如何迁移(建)以及迁移(建)在村内产生的影响。一方面能够了解其对改造范围布局的影响,另一方面能够确保不因迁移(建)、拆除等在村内引发宗(家)族矛盾。

(四)所处区位

除上述三方面资源因素外,所处区位也是影响村“硬实力”的重要因素。村的所处区位决定了省、市、区各级政府对其资源配置及倾斜的程度,能够直接影响其对企业的吸引力。此外,2020年起市、区层面出台的产业政策,也与区域位置直接挂钩。因此,所处区位是村“硬实力”的直接体现。

小结:村的“硬实力”是影响旧村改造的客观因素,在实施旧改前已客观存在,且可变性较小。那么,村如何将土地、房屋资源,统计、归类则显得尤为重要。众所周知,旧村改造项目密切围绕“基础数据”开展,但实践中,村往往不够重视基础数据调查,待到后期发现漏测、误测时,为时已晚。

建议:“数据为王”,村应高度重视基础数据摸查。1、尚未完成基础数据调查的,村应重视基础数据中对于土地、房屋的定性、测量,尤其关注已合法登记的,以及未合法登记但2009年12月31日前建成的村民房屋和集体物业。2、处于基础数据公示阶段的,对于村民、经济社、生产队提出的异议逐一核查、确认,以免后期因数据有误产生争议。3、基础数据公示已完成或基础数据已公布的,村如发现基础数据有误的,尽早向镇(街)提出修正申请。

二、村所具备的“软实力”判断及提升

村所具备的“软实力”是相对于土地资源、房屋建筑量等硬实力而言的,是村领导班子、村管理体制、村内宗(家)族关系、村风民情等影响村自身发展潜力和感召力的因素。倘若将旧村改造比作一场牌局,“硬实力”代表“牌”的好坏,“软实力”则代表出牌人的“牌技”。例如,实践中有的村明明握了一手好牌却未取得好的结果。

(一)村领导班子

一直以来,基层工作特别是村务工作是比较复杂、繁琐的。一方面是由于村务工作服务的对象众多,问题也层出不穷;另一方面是村面临的问题并非短时间内形成,有些积累了几年甚至几代人后才爆发,特别是宅基地分配及使用、征地补偿款等问题。而村领导班子成员在村内的威望、支持度,直接影响村务工作的开展。若将村比作一艘船,那么村领导班子则是船上的舵手,掌握船的航行方向。

此外,启动旧改后,村面临的不仅是村内部之间的问题,还将面临与其他主体(如承租户、有关合作方以及投资方等)之间的问题,集内部矛盾与外部矛盾于一身,既要“攘外又要安内”。

因此,村领导班子成员自身素养的高低、领导班子的组建是否科学、班子成员间的关系是否良好,对村而言尤为重要,选好“领头羊”才能带村走向美好未来。同时,这也是企业选择参与、介入旧村改造项目的重要考量因素。

(二)村管理体制

村管理体制是否健全、是否规范、有无切实践行,则是历届领导班子智慧、能力的体现。实践中,有的村管理体制非常完善,村集体组织章程、村规民约、财务制度、会计制度、用章制度、审批制度、监管制度,一应俱全;有的村管理制度不健全,如村集体组织章程寥寥数条、无用章制度、审批制度等等;也有的村空有成套的管理体制,但不按规定践行。当然,这也体现了各村对管理体制的重视程度。

笔者认为,村管理体制应该引起村领导班子的高度重视,理由有二:第一,从集体角度来看,建立规范的管理体制并践行,能够保障旧村改造推进过程中,各项决策的合法性和有效性,真正保障村民的合法权益;第二,从个人角度来看,严格按管理体制执行,有利于降低村领导班子决策风险,防范自身的法律风险与审计风险。

(三)村内各宗(家)族关系

旧村改造的推进主要以村的意志为转移,“村的意志”是村民表决结果的体现。由于旧村改造的特殊性,推进过程中的每一关键节点都离不开村民表决,如改造意愿表决、招商文件表决、选定合作企业表决、拆补方案表决、实施方案表决。这决定了村民表决结果在旧村改造中极为重要。

那么,除了表决事项本身的合法、合理性影响表决结果之外,村内各宗(家)族关系对表决结果的影响也非常之大。目前,村内存在多个宗(家)族是十分常见的现象,各宗(家)族关系则潜移默化的影响着一条村的发展,甚至决定一条村的命运。村内各宗(家)族是否和睦也是村“软实力”的一种体现。

因此,各宗(家)族关系既是村自身“软实力”的体现,也是许多企业介入旧村改造前考察的重要内容之一。

(四)村风民情

在各村“硬实力”基本相当的情况下,对企业和政府而言,村风民情淳朴、和谐的村则是被“主推”的对象。然而,村风民情是世世代代村民所积累的实力,是几项要素中最微妙且最难衡量的,同时也是也最根本、产生影响最深远的要素。当然,正因如此,它也是短时间内极难提升的一种实力。

小结:虽然,“软实力”是隐性的,无法依据数据直接判断。但是,“软实力”对能否顺利启动、开展和完成旧改的影响绝不亚于“硬实力”。而且,与“硬实力”相比,“软实力”可以通过村自身努力、改变不断提升。

建议:1、时刻听取村民诉求,落实村民意愿。正所谓“成也萧何败也萧何”,村领导班子务必要重视村民诉求,不宜因问题小、事情小而忽视村民诉求,从而引发甚至引爆村的管理危机。2、规范管理体制,并切实践行。第一是要规范日常的村务管理工作,夯实基础;第二是可结合旧改建立专项的工作机制,如建立旧改理事会上传下达,在旧改各阶段成立专项工作小组等。第三是切实践行各项管理制度,以保障旧改各项决策的合法性、有效性。3、借助专业力量。旧村改造项目事关村民切身利益、体系庞大,所涉专业知识众多,且与合作企业、政府相比,村的力量相对较弱,这就需要村积极寻求外界专业力量(如土地、规划、法律、设计、建设工程等)以及政府有关职能部门的协助。