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遇到虚假宣传,购房人该如何维权?

2024-09-26 16:35作者:吴绮蓓浏览数:1
文章附图

开发商为了实现销售利益,过度宣传、虚假宣传几乎已经成为市场常态。过往商品房的过度宣传、虚假宣传并没有激化社会矛盾,皆因小业主的损失均被上涨的房价所吸收。但随着房价躺平甚至下跌,虚假宣传已然成为房地产市场的矛盾焦点。



一、商品房虚假宣传的主要类型

以广州为例,在商品房虚假宣传的重灾区主要在以下几个方面:

一,学位的虚假宣传。根据《广州市教育局关于印发广州市义务教育学校招生工作指导意见的通知》(穗教规字〔2021〕3号)的规定,广州市义务教育阶段的公办学位,是由各区根据实际情况具体统筹,“学校划片招生、生源就近入学”推进义务教育。即待售商品房对应户籍所能享受的教育资源,是各区教育局决定的,而且会根据各区、各地段的人口户籍情况进行调整。学位的虚假宣传主要表现为开发企业对于待售商品房所对应的学位作出虚假、不真实或引人误导的宣传、承诺等。


二,周边交通(规划中或建设中)的虚假宣传。主要表现为开发企业对于待售商品房周边的交通公共配套措施(包括地铁、电车、快速路、高架桥、公交站场等)作出虚假、不真实或引人误导的宣传等。


三,“商办”公寓性质的虚假宣传。主要表现为开发企业对土地性质为“商业办公”的商品房,包装成“公寓”进行出售,使得购买者误以为购买的为“住宅”性质的商品房,两者性质不同,导致后续入户入学、水电标准的差异。


四,“阳改房”/“赠送面积”的虚假宣传。《广州市建筑工程容积率计算办法》(穗规划资源规字〔2023〕8号)第六条规定:“建筑半开敞空间按其水平投影面积的一半计算容积率建筑面积。”即购房人只需要支付一半投影面积的房价款。商品房实际交付后,该类半开敞空间可由使用人通过“封阳台”等措施进行改造,使其变成完全密闭空间,变相增加了购房人的使用面积,所以就有了“阳改房”/“赠送面积”的说法。部分开发企业利用信息差,将投影面积、建筑面积、实际使用面积等概念混淆,对商品房的面积进行虚假宣传。



二、虚假宣传的行政监管

从行政职能的划分上,一般涉嫌“虚假宣传”的不当行为,其监督部门为市场监督管理部门。但由于商品房虚假宣传的行为,多发生在商品房销售过程中,而商品房销售的主管部门为住房与建设管理部门。不同的职能部门职权的交叉,要不就是多头管理,要不就是“踢皮球”。


根据《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(建房〔2021〕55号)的规定,对于职能部门的分工要求见第三点“依法开展整治工作”:“(三)发挥部门协同作用。住房和城乡建设部门负责牵头组织实施整治工作,制订实施方案,开展摸底调查,移交问题线索,汇总处理结果,总结通报情况,会同有关部门依职责对房地产领域违法违规行为进行查处。……市场监管部门负责查处虚假违法房地产广告、价格违法、利用不公平格式条款侵害消费者权益等问题……”


就广州地区的教育虚假宣传而言,曾有多部门联合印发过《关于规范房地产配套教育设施广告宣传的意见》的通知,提出“市、区两级市场监管部门会同住建、教育、规划等部门每年开展一次专项整治行动,加大对房地产开发企业、房屋中介等虚假广告的查处力度。”虚假宣传、虚假广告等问题,由各区市场监督管理局处理,但实践中各部门协同处理不尽如人意。



三、虚假宣传的司法救济

虽然虚假宣传有行政部门的监督,但是行政机关对于开发企业作出的行政处理、行政处罚,并不能直接弥补小业主的损失,如双方协商不成,在司法途径之下,如何追究开发企业的民事责任呢?目前有两个路径可供考虑:


第一,小业主继续购房的情况下,可以要求开发企业进行赔偿吗?答案是可以的。具体法律依据如下——


第二,小业主可否主张虚假宣传而以欺诈为由撤销合同?司法实践中,法院对于“欺诈”的认定颇为严格:


1.开发商因虚假宣传被行政处罚的,也不一定构成欺诈。见(2015)苏审三民申字第01621号,法院认为“由于房产属于价值较大的基本生活资料,普通购房者会对房屋的质量、户型、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性因素进行综合考虑后才会决定购买与否,而涉案合同中出卖方靖江碧桂园公司是明确的,涉案房屋的地理位置、结构、质量和价格等关键内容亦确定无误。可见,靖江碧桂园公司的虚假宣传等行为虽然被行政管理部门认定为违法行为并予以行政处罚,但并未使购房人刘俊对其所购房屋的质量、成交价格、地段、环境等实质内容产生错误认识”。


2.签订合同或其他书面文件对虚假宣传作出纠正的,不因虚假宣传而撤销合同。见(2020)粤06民终9243号,法院认为“本案中,业主在签订《认购协议书》时签订了《认购须知》和《告知函》,上述材料载明案涉项目及房屋的性质、用途以及所在土地的性质、年限、年限届满之后的处理方式等内容,表明钧堡公司已向业主履行了告知义务……在签订购房合同时,应当对《告知函》、《商品房买卖合同(预售)》等材料内容上签字盖章所产生的法律后果完全明知,业主自愿签署上述材料并支付购房款,表明其已知悉并同意涉案合同约定的内容。房产价值比较大,购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、配套设施、交通等因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。《某某产业基地—珠江时报社宣传推广战略合作协议》显示钧堡公司委托佛山某某传媒集团股份有限公司对某某产业基地项目进行宣传推广,虽然有‘所谓商墅是指商业和别墅合理组合起来形成的商住两宜的空间’等内容,但业主在通过《告知函》、《商品房买卖合同(预售)》等清楚知悉涉案房产的规划用途是‘办公’、本项目为农村集体经营性建设用地产业载体项目(商服)、土地使用权终止日期为2053年3月17日等情况下,业主主张该内容导致其违背真实意思订立了合同,理由并不充分。”



四、救济难,不如不买?

笔者曾经在审判内部岗位有长期任职的经历;自从事律师业务以来,来咨询商品房买卖合同纠纷的不在少数,也曾在行政监督管理部门的法律顾问;作为普罗百姓中的一员,自己曾也有过不愉快的购房经历。从不同的角度对于商品房交易环节的观察,笔者不得不感叹,小业主购房实在太难了!


一难在形式上的地位平等,难掩法律资源、谈判地位的实质不平等。由上述我们罗列的案例可见,司法实践基本将小业主当成与开发企业完全平等的商事主体,对于小业主的注意义务要求极高。小业主唯一能够把握的就只是买与不买,对于签署什么文件、合同条款几何完全没有任何的谈判空间。


二难在各个维度对于“虚假宣传”、“欺诈”的理解不一。普通老百姓认为存在“虚假宣传”,不代表行政机关认为存在虚假宣传。行政机关认为存在虚假宣传,司法机关不一定认为虚假宣传导致欺诈。行政监督、司法判决与老百姓的常识背离。


三难在明路走不通,暗径通罗马。开发企业前期的虚假宣传,行政处理彷佛隔靴搔痒,司法追回希望渺茫,但诡异的现象在于,此等问题往往能通过信访、无理取闹等方式解决问题。彷佛救济途径演变为按闹分配,进而滋生不少灰色产业。


律房律地认为,从小业主的角度来看,应该更加注重合同文本的审阅、商品房规划范围内各项建筑指标、规划范围外的设施配套等,不断提高自身的辨别能力。但同时,商品房只涨不跌的神话已经被打破,如开发企业仍采用过去的宣传手段,使有心买房之人面对重重陷阱的困境,则商品房最后一点的信用也会被榨干。