房屋要养老，应当怎样做？

8月23日，在国新办举行的发布会上，住房城乡建设部副部长董建国在谈及房地产发展新模式时提及房屋养老金等内容，表示：“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”一石激起千层浪，坊间纷纷对房屋养老议论纷纷，律房律地在此进行简要解读。

一、房屋能够安全使用多少年？

根据《建筑结构可靠性设计统一标准》（编号为GB50068-2018），建筑结构的设计基准期应为50年，按照以下表格设计使用年限。

日常较为常见的住宅、办公楼、学校、医院等，对应的是普通房屋和构筑物，其设计使用年限为50年。除上述基础设计年限外，不同房屋的具体安全寿命还取决于房屋类型、结构材料、墙体屋面和装修材料等。除了主体结构，房屋的附属部件也有单独的生命周期。

上述房屋及其附属部件的使用标准，是在房地产市场发展过程中逐步建立的，规范标准体系往往滞后于房屋建设速度。所以前杭州市市长、时任国家住建部副部长的仇保兴曾言：“我国是世界上新建建筑量最大的国家，每年20亿平米的新建面积，消耗了全世界40%的水泥和钢材，但房屋的寿命只能持续25—30年。”

二、房屋养老的重大意义

一是，根据前述标准计算，1974年以前建造的房屋，已经超过了50年的“理论期限”，而1994年以前建造的房屋，可能也已在当下超过了30年的“实际寿命”。1由此可见，我国已经面临着大量房屋已经处于价值大幅下降的局面，反映到房地产交易市场，表现为“老破小”“老破大”房屋处于置换链底部。房屋乃国内普通民众最为重要的财产之一，落实房屋养老，使得房屋能够物尽其用，对“有房一族”是实现资产价值最大化的有利举措。

二是，对于无房一族而言，其都通过房屋租赁来满足基本居住需求。而用来出租的房屋，基本都是存量房屋。存量房屋实行养老制度，能够提高存量房屋的居住体验。故律房律地认为，房屋养老对于“无房一族”来说并非毫无干系，“无房一族”实为房屋养老的得益者。

三是，房屋养老安全涉及公共安全。2022年4月，湖南省长沙市望城区一建成十多年的6层居民自建房发生倒塌事故，54人死亡、9人受伤，直接经济损失9079万元。2024年5月27日，安徽省铜陵市郊区大通镇龙苑小区一栋5层居民楼的部分楼体发生坍塌，5人失联（4人经确认死亡）。数不清的三无房屋（无主管单位、无物业管理、无人防物防），随着楼龄增长，就会成为一个个计时炸弹。房屋养老制度的落实，能够将该类房屋有效纳管，进行安全监测，防患于未然。

三、房屋养老怎么做？

（一）境外房屋养老实践

在国际范围内，房屋养老制度已有诸多实践，为我国构建和完善该制度提供了宝贵的经验。

新加坡对住宅公共部位、公共设施的维修与更新周期制定了明确的规定，对住宅小区的日常定期检查维修及设施设备的周期性更新也有强制性要求。

大部分境外地区都采取业主缴纳费用和业主组织自治为主，政府适当监管、补贴奖励和提供协助，不少地区通过引入保险制度减少维修资金的开支。新加坡的住宅小区管理费中包含维修资金，该资金由业主管理委员会自行管理，政府也会将部分城市建设费投入住宅小区的维护和管理。香港的《建筑物管理条例》设有常用资金，用以日常维护房屋以及支付因建筑物投保而产生的保险费。

（二）广州房屋养老的探索

广州是一个老城市，且城中村遍布，房屋的安全、维护问题更加凸显。在此大背景之下，广州的房屋养老制度建设，已经做出了具有前瞻性的探索。

在前些年，番禺区房屋租赁和中介协会即启动“房屋安全综合服务+保险”项目，该项目通过事前预防巡查机制的建立，形成“房屋安全体检报告”，从而实现自建房安全管理2。2024年3月12日，广州市住房和城乡建设局印发了《广州市城镇房屋安全保险制度实施方案》（穗建房管〔2024〕172号）。总体而言，广州范围内的房屋养老制度，是以维护房屋基本安全作为目的，鼓励房屋使用人（或小区业主委员会、物业管理委员会）购买保险，由保险公司委托第三方风险管理机构对投保的既有房屋开展动态监测，加强房屋日常监测、风险评价和安全预警等工作。

上述“房屋+保险+安全监测”的模式，基本能够满足房屋老化后的安全保障需求，但也仅为房屋养老制度中的一环，仍有较多方面需要完善：一是，由于目前没有上位法的支持，保险只能采用鼓励、宣传的方式促进房屋使用人购买，并无强制效力，未能为房屋的安全监测提供稳定的资金支持。二是，该模式起源于对自建房的房屋安全管理，对于房屋的日常维护以及公共区域的管理，缺乏指引。

四、构建全生命周期房屋安全管理长效机制

律房律地认为，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，在围绕“房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度”外，但仍有很多空间值得探索。

首先，《城市危险房屋管理规定》第十五条要求“房屋所有人应定期对其房屋进行安全检查。”除上述规定外，我国对房屋应当多久做一次检查，如何做检查，并未明确。期望在试点铺开之后，可以填补上述空白。

其次，对于资金问题，一方面需要加强房屋养老金、住宅专项维修资金的制度建设，用以解决房屋维护资金的来源问题；另一方面还需要完善业主委员会的制度建设，用以解决房屋维护资金的使用、追缴等问题。在顶层设计中，虽已有《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），但在基层管理中一直对业主委员会心存警惕，自主组建业主委员会往往面临重重困难。如何能够发挥业主委员会的主体作用，也是今后房屋养老的重点。

最后，作为全生命周期房屋安全管理的最后一环，是房屋确实已经达到“寿终正寝”的时候，如何对房屋进行合理处置。今年6月，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局印发了《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，明确危旧房推倒重建的条件及规则，对上述问题作出具有积极意义的探索。

构建全生命周期房屋安全管理长效机制，是房地产市场转型的重要举措，也是房地产产业链条重塑的重要一环。

注释

1：引用自《你会去买“老破小”吗：为什么中国房屋寿命只有30年？》https://new.qq.com/rain/a/20240530A02OFK00

2：《全市领先，房屋也能“体检”了！番禺创新启动房屋安全综合服务保险项目》https://static.nfapp.southcn.com/content/202312/28/c8449100.html