重磅！全国第一个城中村改造税费优惠指引在中山新鲜出炉！

7月30日，中山市自然资源局、国家税务总局中山市税务局、中山市财政局联合印发的《中山市城中村改造税费优惠政策指引》，成为全国首个专门对城中村改造发布的税收优惠指引文件。《指引》主要按照国家城中村改造政策以及广东省“三旧”改造税收政策进行汇总编排，共包括四部分内容，前三部分主要梳理了城中村改造各环节中相关主体的税费政策，第四部分明确文件适用及相关附则说明，对“土地房屋征收、安置房建设或获取、房屋安置等环节”涉及的土地使用税、契税、印花税及行政事业性收费等方面进行了税费减免。

2023年7月，国务院办公厅出台在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的政策，要求各地积极稳步推进城中村改造；2024年1月，住房城乡建设部等3部委印发申报保障性住房建设和城中村改造政策支持城市和项目的通知，将中山市纳入国家政策扩容城市范围。为积极稳步推进城中村改造，梳理明确有关税费支持政策，支持符合条件的项目加快落地实施，编制本《指引》。

当被征收人为个人时，能够享受免征增值税、土地增值税、个人所得税的免税优惠。当征收人为企业，能够享受免征增值税和土地增值税的免征优惠，而对于企业所得税，可以适用《企业政策性搬迁所得税管理办法》的规定单独进行核算，否则需要将相关收入、支出计入当年应纳税所得额进行汇总清算。

法律依据：《企业政策性搬迁所得税管理办法》第四条：“企业应按本办法的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不得执行本办法规定。”

第十五条：“企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。”

按照《企业政策性搬迁所得税管理办法》的规定，政策性搬迁的搬迁所得可以在搬迁开始后的5年内进行汇总清算，搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，可以分3年内均匀扣除。因此被拆迁人需要结合实际情况，在规定期限内合理规划清算时间。在停止经营或经营利润亏损的情形下，使用上述政策，可抵扣亏损期限可以延后。因此，被征收人需要合理规划搬迁时间，充分享受递延纳税政策。

法律依据：《企业政策性搬迁所得税管理办法》第十七条：“下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：

     1.从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。

     2.从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。”

第十八条：“企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：

    1.在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。

    2.自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。上述方法由企业自行选择，但一经选定，不得改变。

    3.搬迁前的亏损-从法定亏损结转弥补年限中减除。”

第二十一条：“企业以前年度发生尚未弥补的亏损，凡企业由于搬迁停止生产经营无所得，从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度的前一年度止，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除。”

《指引》依据《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第二条的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征转让人土地增值税。即通过转让旧房用作安置房源，参照普通标准住宅出售来进行处理，适用《土地增值税暂行条例》第八条第一款：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”对于进行安置补偿的企业以自建房产进行安置回迁的，指引在第三部分按照“视同销售”处理。此外，《指引》遵从《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》第五条第（二）款的规定，落实税费减免政策，免征城市、村镇基础设施配套费等行政事业性收费。

对于被征收人选择货币或房屋产权调换取得安置补偿，对超过补偿部分需要依法征收契税。选择货币安置，被征收人重新购买房屋，价款中相当于货币补偿金额的部分，免交契税。选择产权调换，以安置房与被拆迁房屋的市场差价作为计税依据缴纳契税，没有市场差价则免征契税。

承担补偿安置责任企业的土地增值税方面，《指引》按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条的规定，用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。视同销售价格的确定，通常是优先按照同地区、同年度的同类产品确定销售价格，对应的安置房视同销售价格也优先按照本企业同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。对于安置用房建造成本或货币安置成本，凭有效凭据计入拆迁补偿费。因此，承担补偿安置责任的企业需要注意保存相关拆迁补偿协议、相关建设成本明细、施工费用等成本核算资料等，以及相关发票或银行转账凭证。

相关法律：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条：“房地产开发企业发生开发产品用于特定用途等视同销售行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

    （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

    （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。