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离婚析产纠纷中，贬值房屋应当如何处置？

2024-07-29 17:48作者：吴绮蓓浏览数:2次
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文章附图
一、问题提出
由于房地产市场下行，各地房价几乎无一例外，都遭遇了数十年不遇的大幅下降。在此背景下，近年新购买的房屋尤其是那些尚未还清贷款的按揭房屋已经成为家庭的“负资产”。在离婚析产案件中如何科学合理处置沦为“负资产”的房屋，已经成为当下常见且难办的问题。

二、属于夫妻共有房屋
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>继承编的解释（一）》（以下简称《继承编司法解释》）第七十六条的规定：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理: （一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;（二）一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;（三）双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖、变卖房屋,就所得价款进行分割。”根据上述法律规定，离婚当事人都有权选择是否主张房屋的所有权。

（一）一方主张房屋所有权的，如何折价补偿
《继承编司法解释》第七十六条规定：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:…… （二）一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿……”

对于属于夫妻共有财产的房屋，应当对房屋进行评估，按照房屋的现值对另一方补偿相应的款项。如此处理，对于房屋贬值部分，已经通过市场估价体现在补偿当中。

（二）双方都不主张房屋所有权，法院会如何处理？
法院在审理离婚案件过程中，会先理清涉案房屋是否属于双方的夫妻共同财产。如属于夫妻共同财产，则应当询问双方当事人对于房屋是否主张所有权，然后根据《继承编司法解释》第七十六条的规定进行处理。如果双方都不主张房屋所有权的，法院会根据当事人的申请拍卖、变卖房屋,就所得价款进行分割，常见表述、判项如下：
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如前所述，法院对于双方均不主张所有权的房屋，一般直接采取拍卖的方式进行变现，同时在判项中确定各自应得比例。需要重点考虑的是，当初购房价格与拍卖可得价款之间的巨大差距。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款的规定：“（第一款）网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。（第二款）起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定：“（第一款）拍卖应当确定保留价。（第二款）拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。（第三款）如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”

根据上述规定，房屋进行司法拍卖的话，相当于以房屋已经贬值后的价值，再打七折进行起拍，如出现流拍的，则第二次起拍价会再打一个八折。离婚真是伤神又伤荷包啊！

三、共同还贷部分补偿
（一）房屋增值情况下，共同还贷部分的补偿计算
《继承编司法解释》第七十八条的规定：“（第一款）夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。（第二款）依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

目前司法实践对于《继承编司法解释》第七十八条关于如何计算“共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”已经较多研究，目前流传较广的有以下几种：

第一种——
最高人民法院民一庭曾在2016年6月出版的《民事审判指导与参考》中，对不动产婚内共同还贷及增值的计算方式进行了介绍，认为在计算房产增值部分时分为两步走：

第一步：计算房产增值率，即不动产现价格÷不动产成本。其中，不动产成本=购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。

第二步：计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分×不动产升值率×50%。

即房屋补偿款=不动产现值/（不动产购买时价格+共同还贷利息部分+其他费用契税、印花税、评估费等）×共同还贷部分×50%

第二种——
2014年11月17日实施的《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》规定：

房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）× 房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%

第三种——
上海二中院曾在2021年8月12日发布一篇文稿《关于离婚50问》，其中问题44给出了一个补偿数额的计算公式：

房屋补偿款＝婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）×离婚时房价÷2。

第四种——
2014年5月21日实施的《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》第二十九条规定：
房屋补偿款＝夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷ 实际购房款（房屋购买价＋离婚时已还全部利息）× 离婚时房屋市场价。

（二）房屋贬值情况下，共同还贷部分的补偿计算
1.不同观点之争
根据《继承编司法解释》第七十八条的规定，房子增值部分应当予以补偿。但对于在此期间房屋贬值部分，则语焉不详。对于贬值部分，目前存在两种观点：

第一种观点认为，要求分割婚后共同还贷支付的款项对应财产增值部分应以该不动产增值为前提，婚前买房的行为是购房人单独的决策行为，另一方仅参与婚后共同还贷，无需为其房价下跌的市场行情买单，房价下跌的风险应由购房人独自承担，不应当考虑贬值因素，另一方可以分得婚内还贷本息的一半作为补偿。【（2017）云01民终1371号判决书、（2015）甘民初字第8900号判决书】

第二种观点认为，共同还贷行为可以视为一种投资行为，房屋增值是基于投资所产生的收益，在夫妻关系存续期间属于夫妻共同财产，参与投资者可以享受该段期间的收益；同理，当房屋贬值所造成的损失，也应该由参与者共同承担。

2.律房律地观点
律房律地认为，在目前房价普遍下行的情况下，共同还贷的处理应该更加妥善、公平。

首先，如果如果按照上述第一种观点，完全不考虑共同还贷的贬值情况，则使得婚前购房方处于一种“三失”的境地：一是按照原来房产价值返还共同还贷的一半；二是要承担剩余全部的房屋贷款；三是要承担房屋贬值的全部损失。反观，婚后共同还贷方不需要承担房屋贬值的损失，同时还能一次性要回还贷期间的一半本息。如此看来，双方明显处于一种利益失衡的状态。

其次， 按照第一种观点处理得出结果，还有可能会引发道德风险以及系统性的社会风险。由男方婚前买房并支付首付，婚后夫妻共同还贷，属于社会目前比较普遍的婚恋模式。但由于经济下行，房贷已经成为家庭的沉重负担，如按照《继承编司法解释》第七十八条的处理，有可能会引发为摆脱债务而刻意离婚的怪像。

最后，前述四种计算方法，无一不是把“共同还贷支付的款项”以及“相对应财产增值部分”两者视为一个整体，将共同还贷以及增值从整体上理解，简单地说就是将其理解为增值后的共同还贷，而不是将共同还贷和增值分开计算。同理，在房屋贬值的情况下，也应当理解为贬值后的共同还贷，参照前述的计算公式计算。无论是套用了上述何种公式，均能够体现共同还贷部分的贬值情况，使得双方均处于一种相对公平的境地。

法谚有云“正义不仅应得到实现，而且要以人们看得见的方式加以实现”。这个“看得见”从一定程度上应当视为法院的审判能够被当事人所理解。“有福同享，有难同当”是一种朴素的理念，对于房屋中共同还贷的贬值部分，也应在财产分割中予以体现，以实现利益的平衡。