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城中村改造如何动迁承租人?(一)

2024-07-09 09:08作者:王惠敏浏览数:1
文章附图

无论是征收、“三旧”改造,还是城中村改造项目,在拆迁阶段都会遇到承租人如何补偿安置的问题,其中的核心问题是承租人是否享有独立的补偿权益?针对该问题,律房律地结合代理的多宗承租人补偿安置案例,根据现有法律法规及司法案例,对该问题进行分解,希望对当下正在如火如荼开展的城中村改造动迁工作有所裨益。


一、几个实操案例

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(一)集体土地租赁

2000年,甲公司与广州市乙区丙经济联社签订《场地租赁合同》,甲公司承租丙经济联社集体建设用地约5万平方米、租期20年,由甲公司自行在该地块上建设仓库、堆场、办公室及员工宿舍等。租赁合同约定,如因国家建设需要征用不属于违约,土地补偿归丙经济联社、搬迁补偿费全部归甲公司、甲公司在该地块上建设的建筑物补偿由甲公司与丙经济联社按8:2比例分配。


甲公司承租该地块后,按合同约定建设了仓库、办公室以及员工宿舍等建筑物。2018年,丙经济联社启动旧村改造,与甲公司沟通协商解除租赁合同。


(二)国有土地租赁

2010年,A公司与B公司《房屋场地租赁合同》,A公司承租B公司位于广州市C区的工业用地(30000平方米)及地上建筑物(2000平方米),租期20年。租赁合同约定,租赁期内如遇政府拆迁,该地块上建筑物补偿款扣除B公司原有建筑物补偿后,剩余补偿款支付给A公司。

2022年,该地块被纳入城市更新改造范围,启动拆迁工作,A公司与B公司沟通协商解除租赁合同。


问题的提出:上述两案例中,承租方应该向出租方还是向征收人(或改造实施单位)主张补偿?


二、相关法律法规的规定

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(一)国有土地上房屋征收补偿规定

2001年6月13日发布的《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)第三条第二款规定:“本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。”第十四条第二款规定:“拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”该规定认可了承租人享有独立的拆迁补偿权益。


2011年1月21日发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号,下称《补偿条例》)废止《城市房屋拆迁管理条例》,且该条例第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。……”


根据上述规定可知,早期承租人享有独立拆迁补偿权益,《补偿条例》出台后,从法律法规层面上看,承租人不是国有土地上房屋的“被征收人”,不具备主张征收补偿权益的身份基础。但实践中,有部分司法案例认为承租人虽然不是被征收人,但其与征收行为有利害关系,能够就某些补偿内容独立向征收人主张相应补偿权益。


(二)集体土地征收补偿规定

《土地管理法》第四十八条第二款、《民法典》第二百四十三条第二款规定,“征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。”


《土地管理法实施条例》第三十二条规定:“地上附着物和青苗等的补偿费用,归其所有权人所有。”


《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]6号)第二十二条规定:“承包地被依法征收,承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的,应予支持。承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的,除当事人另有约定外,青苗补偿费归实际投入人所有,地上附着物补偿费归附着物所有人所有。”


根据上述规定可知,征收集体土地过程中,涉及的地上附着物、青苗等补偿费用,归其所有权人所有。同理可证,如集体土地承租人在承租土地上有添附,即增加地上附着物、青苗的,其对该添附部分享有独立的补偿权益。这可能也是《土地管理法》第四十七条规定听取“利害关系人”意见的原因。


(三)“三旧”改造拆补规定

《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》(粤国土资规字〔2018〕3号,下称“省3号文”)第(十九)条规定:“……在旧村庄改造中,因实施改造对改造范围内农村集体土地及国有土地及其上盖物业的受让人、承租人、抵押权人的正当权益造成影响的,依照其与农村集体经济组织或国有土地及其上盖物业的所有权人签订的出让、出租、抵押合同的约定进行补偿,对补偿标准存在争议的,由合同约定双方自行协商或釆取民事诉讼途径解决。……”


各市、区也大都有类似规定。如《增城区新塘镇旧村全面改造项目集体物业拆迁补偿安置工作指引》(增新府〔2020〕14号)第六条“清租补偿方式”规定:“一、旧村全面改造项目集体物业原则上按照村集体经济组织与各承租人签订的原租赁合同进行清租补偿。二、原租赁合同对清租补偿内容不明确的,可参考以下标准协商确定:(一)采取货币补偿方式终止原租赁合同的,其中自建出租物业与租地建设物业分别给予以下货币补偿:……2.租地建设物业:建筑物残值补偿、停产停业损失补偿、搬迁补助和地上附着物补偿。”


可以看出,第一,“三旧”改造与征收项目不同,其对承租集体或国有土地并建设物业的承租人享有独立的补偿权益是明确认可、支持的。第二,承租人补偿权益的确认以租赁合同约定为主,沟通协商或诉讼为辅。


小结:从法律法规等规定层面上看,《补偿条例》明确国有土地上房屋被征收人为房屋所有权人,但司法判例也认可承租人就某些补偿内容享有独立的补偿权益;《土地管理法》及其实施条例虽未明确承租人是否享有独立补偿权益,但如承租人为地上附着物、青苗等的所有权人,依法可享有独立的补偿权益;“三旧”改造政策规定认可承租人基于正当权益可享有独立的补偿权益。


三、实操经验及司法判例分析

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在律房律地办理的上述两案例中,无论是租赁集体土地还是租赁国有土地,承租人均获得了相应的补偿,主要包括地上建筑物及附着物补偿、装饰装修补偿、搬迁费、停产停业损失、青苗补偿等几方面。承租人获得对应补偿前提条件有二:第一,在合同约定方面,出租人与承租人对未来可能涉及的拆迁补偿分配有明确约定,即双方对拆迁事宜有预期,且提前对补偿权益进行了分配。第二,在事实依据方面,承租人确实建设了建筑物、附着物,种植了青苗等,即承租人对租赁物进行了难以分割的添附。


在政府征收领域,承租人在一定条件下就某些补偿内容享有独立的补偿权益,这被最高院的多个案例所确认。一般来说,承租人的这种独立补偿权益应当符合两个条件:


(一)承租人在租赁物上进行难以分割的添附,其承租房屋依法开展经营活动。


在(2019)最高法行申13115号案中,最高院认为,如果承租人在租赁的房屋上有难以分割的添附,且以其所承租房屋依法进行经营活动,那么在该房屋被征收时,对于承租人提出的室内装修、机器设备搬迁、停产停业等损失,依法应予考虑,此时承租人与征收补偿行为之间应视为具有利害关系,可以作为原告提起诉讼。(同类案例:(2020)最高法行申3739号、(2020)最高法行申7667号、(2020)最高法行申868号、(2021)赣11民终1141号、(2022)川07行终245号)


该案例与本文所列两案例相同,承租人均在租赁物上进行添附,且在租赁期间内发生拆迁行为,承租人基于事实添附、搬迁以及停产停业主张对应补偿。


(二)租赁合同未予明确,且征收人也未在所签补偿协议或所作决定中给付承租人独立补偿利益。


在(2020)最高法行再110号案中,最高院认为,补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后,既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益,也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题,则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。(同类案例:(2020)皖行终1263号、(2019)最高法行申7667号)该案件中,征收单位未对承租人进行独立补偿,最高院认为征收单位做法明显不当。


小结:承租人虽不当然享有独立的补偿权益,但可基于租赁合同约定、客观事实依据,向出租人、征收(收储)单位提出相应的补偿主张。


四、总结

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律房律地认为,无论是政府征收或收储,还是“三旧”改造、城中村改造,都会涉及补偿义务主体(即征收单位、改造实施单位)、产权人(即出租人)以及承租人三大主体,对于涉及承租人的清租补偿,司法案例和拆迁实操案例基本认可承租人在一定条件下就某些补偿内容享有独立的补偿权益。这里“一定条件”是什么条件,“某些补偿内容”是什么内容,则要具体情况具体分析。