如何洞察并规避房地产股权并购中的或有负债？

在房地产市场，股权并购是地产公司收购其他公司股权，从而获得土地资源、扩大市场份额的重要交易手段。并购方的根本目的并非收购目标公司本身，而是借助收购股权的形式，间接持有目标公司名下的土地等财产。然而在实际操作层面，房地产市场的股权并购往往伴随着复杂的法律、财务及运营问题。当并购方成为目标公司的股东后，目标公司原有的债务将直接影响并购方的经济收益，任何疏忽都可能使原本精心策划的并购计划前功尽弃。其中，或有负债便是并购方需要关注的重点因素，其具有隐蔽性和不确定性的特点，倘若这些潜在的负债被忽略或处理不当，它们将有如暗礁一般显现，对交易的后续发展构成威胁。为了保障股权并购能够顺利进行，并为企业的长远发展筑牢坚实根基，并购方务必要充分辨识、评估并妥善应对潜在的或有负债隐患，通过细致的尽职调查和详尽的合同条款，最大限度地降低投资风险。

一、或有负债的定义

或有负债属于会计学中的概念，在《企业会计准则第13号——或有事项》中，或有负债被定义为由于过去的交易或者事项形成的潜在义务，其存在须通过未来不确定事项的发生或不发生予以证实；或过去的交易或者事项形成的现时义务，履行该义务不是很可能导致经济利益流出企业或该义务的金额不能可靠计量。通俗来讲，或有负债是企业可能发生的潜在债务，但该债务是否会发生及具体金额都存在不确定性。由于或有负债不能满足负债的确认条件，无法像预计负债那样以具体的金额列入到资产负债表中，会计师通常会在资产负债表外以附注的形式对可能存在的或有负债进行披露，帮助并购方更全面地了解企业的财务状况和风险情况。

在会计处理中，或有负债的形成通常包括未决诉讼或仲裁案件、对外提供的债务担保、未公开的借款信息、产品质量责任保证、票据贴现的付款义务等。除此之外，并购方还需特别警惕那些尚未进入法律程序但可能引发经济利益流出的风险，如潜在的合同违约行为、未妥善解决的合同争议、尚未被主管机关察觉或处理的违法违规行为、潜在的侵权损害赔偿或劳务纠纷等。

二、房地产股权并购中或有负债的识别

并购方在获取目标公司股权的同时，也无形中承担了目标公司可能存在的或有负债。由于房地产行业的特殊性，目标公司往往是进行地产开发的项目公司，其涉及的或有负债往往更加繁杂且难以预判，并购方须高度警惕并细致地对目标公司的或有负债进行评估，以确保交易顺利和投资获利。在实务中，可以从以下方面，识别并购交易中可能出现的或有负债风险：

（一）财务资料

或有负债识别的最直接途径是查看目标公司的财务报告，如果会计师认为某项风险符合会计准则中关于或有负债的定义，就应当在财务报表附注中予以披露。在附注中，会计师会描述或有负债的类别、形成的可能原因、可能的金额范畴、可能的发生时间、对企业财务状况和经营成果的影响等等。例如，会计师可能会披露“由于XX未决诉讼，公司可能面临最高达XX元的赔偿责任”。此外，预计负债是在财务报表中需要特别关注的科目。预计负债能够在会计层面得到确认与计量，其金额是在充分考量相关风险和不确定性的基础之上，所预估出来的最佳估计数值，它将直接被量化计入到资产负债表中，并且对利润表的相关数据产生影响。但伴随着时间的推移，预计负债的实际变动状况也存在较大不确定性，并购方对于该部分同样也需要给予特别关注。

需要强调的是，会计师在披露或有负债时，会受到标的公司管理层提供的事实信息及相关计量的判断影响，且基于房地产行业高额的融资需求，部分公司为了美化财务报表信息或降低资产负债率，会通过“明股实债”或“表外融资”等方式进行举债，从而形成“表外负债”。因此，并购方还需有从其他财务资料中发掘潜在的或有负债信息，例如查看被目标公司的明细账、原始凭证、记账凭证等资料，尤其需要对应付、应收、预收、预付等往来科目进行深入剖析，确认目标公司是否存在资金违规拆借等风险。

（二）重大合同

在房地产领域，目标公司的重大合同通常包括土地出让合同、项目开发合同、销售代理合同、房产销售合同、融资借款合同、担保合同等。并购方通过对目标公司的重大合同进行合法性、真实性、完整性审查，可以知悉目标公司项目开发的相关信息及实际进展情况，例如土地房产等详细信息、与供应商的合同履行情况、融资方式及担保情况等。

在实际调查目标公司合同风险情况时，并购方应要求目标公司依据合同台账提供完整的合同及相关附件，重点关注其备案合同与实际履行的合同是否一致、合同的效力问题、实际履行进度、可能需要承担的违约责任、土地权属有无争议、股权是否存在代持、开发项目的进度情况、担保这一系列问题，从而判断目标公司是否会存在合同效力争议、履约风险、债务纠纷等风险问题。在完成审查合同相关风险后，并购方应评估自身完成股权并购后是否会承担相应的法律或经济责任，从而有针对性地对其中产生的风险问题进行防范。

（三）工商档案

工商档案作为全面反映企业资质、财产、业务状况的法定公示文件，囊括了公司自成立以来在市监局留存的所有原始档案，其通常以时间为脉络，涵盖了从公司登记设立、股权变动、资金及地址变化、主营业务变动、验资及经营报告等相关证明文件，并记载了每年的财务年报情况、对外投资情况、企业银行账户、纳税情况、三会决议、及相关工商处罚等信息。

目标公司的工商档案通常能够为并购方提炼出诸多有用信息。例如查看公司章程，可以了解公司对于对外担保、重大资金借贷、关联交易等方面的规定和限制，判断其是否构建了完善的合规管理制度，从而判断是否存在因违规操作产生隐形负债的可能性；通过查找房地产项目的规划、施工许可等审批文件，判断其是否可能因违规操作导致罚款或承担整改责任；通过查阅土地出让合同、土地出让金缴纳凭证等获取土地权属的相关资料，判断是否存在效力瑕疵或潜在经济纠纷；查看目标公司是否存在违规处罚记录，如违规建设、销售欺诈等，分析其是否存在潜在的赔偿责任风险。

（四）平台查询

此处所指的平台查询，包含从各种第三方获取的目标公司相关信息，包括但不限于从土地管理部门、房地产交易中心、信用中国（广州）、裁判文书网、执行信息公开网、企查查等平台获取相关资料信息。并购方利用平台进行信息检索能够快速汇集大量有用信息，降低自行调研所需的时间和人力成本。

并购方通过向政府相关部门提交书面申请，说明查询目的和所需信息的范围，并提供相关证明材料，可以查询目标公司及开发项目的资质情况，所属土地财产权属及财产担保等相关情况；通过查看目标公司的诉讼及执行信息情况，可以了解其过往及现阶段所牵涉的法律争议案件，以及其公司财产是否被强制执行，是否被列入失信人员名单等信息。并购方可以结合所查询的目标公司合同的相关履行情况，预判可能存在的潜在违约风险及赔偿责任。

（五）人员访谈

目标公司提供的财务报表和相关资料存在真实性问题时，可能无法帮助并购方发现潜在的隐形负债。此时，并购方通过与特定人员进行直接访谈交流，往往能够获取那些未被记录或难以察觉的关键信息。例如，通过对目标公司的实际控制人、高管等人员进行访谈，可以知悉公司对债权债务的处理模式，判断是否存在不合理之处，存在隐藏目标公司债务的风险，也可以要求高管人员对已披露的债务进行进一步说明，着重关注其含糊不清或相互矛盾的陈述。并购方还可以向公司财务人员询问关于债务结构、还款计划、利息支付等方面的详细信息，包括可能存在的未记录或未披露的债务。从财务预算和规划的角度，推测公司未来可能面临的财务压力和潜在负债等。此外，并购方可以与目标公司交易对手访谈，从而取得相对客观和独立的观点，了解实际的交易条款、价格、付款条件等，发现与公开信息不符的地方，进而揭示被并购方试图隐瞒的风险。

三、房地产股权并购中或有负债的规避

通过上述尽职调查手段，并购方应在交易完成前全面查明目标公司的风险状况，但或有负债始终无法依靠法律和财务、业务的尽职调查完全排除。为了防范风险，需要做好事前预防工作，即通过对协议条款的设计来降低或有负债的潜在风险。

（一）事前协商

当并购方察觉某一项或有负债影响重大，甚至能影响是否继续进行投资交易时，那么并购方可以要求卖方在签署并购协议之前解决这个问题或作为谈价的筹码。例如，目标公司可能正面临土地使用权的纠纷诉讼，诉讼进程预计漫长且结果难以预估。倘若并购方认为诉讼结果对投资决策有重大影响，就可以在收购协议中将其作为谈价筹码，要求原股东在股权价款方面做出妥协让步。再比如，当目标公司提供给并购方的前期开发成本的土地增值税抵扣凭证存在无法抵扣风险时，并购方可以提出，若卖方提供的相关发票及抵扣凭证存在无法抵扣的情况，那么股权交易对价需扣除该部分差额。

（二）分期支付股权转让款

在交易双方约定支付股权转让款时，并购方可要求将支付股权转让款的时间设定在股权变更登记完成之后，以避免股权于转让协议签订后至股权变更登记前被冻结而无法变更登记的情况。针对存在项目无法办理施工或规划许可证等风险问题，可以和对方协商约定依据相关许可证件的办理进度来分期支付股权转让款项。分期支付条款不仅能够减少卖方隐瞒或有负债的可能性，还能减轻并购方一次性支付的资金压力，提高资金的利用效率。

（三）保证、承诺

并购方在对目标公司展开全面尽职调查之后，需要在并购协议中约定原股东的保证和承诺内容，由原股东承担目标公司或有负债的担保责任，且建议由其关联方提供连带责任担保。例如，要求原股东承诺，截至本股权并购协议签署之日，目标公司不存在任何未向收购方披露的债务，包括但不限于借款、应付款项、潜在的赔偿责任等或有负债。若在股权并购完成后发现任何此类未披露债务，原股东将负责全额清偿，并赔偿并购方因此遭受的所有损失。

(四）违约责任或解除权条款

当并购方通过尽职调查难以察觉或有负债风险问题时，可以在并购协议中设定触发违约责任或解除权的相关条款。当或有负债未对合同目的的实现造成根本性障碍时，可约定违约金条款，例如：若未披露的或有负债导致并购方无法按照原计划对目标房地产进行开发、运营或销售，从而造成预期收益损失时，转让方应额外支付相当于预期收益损失20%的违约金。当或有负债金额达到一定金额或超过并购方收益的一定比例，并购方享有解除权，并要求转让方承担赔偿损失的违约责任。