被征收人单方委托评估能否作为补偿依据?2024-06-14 17:24作者:王惠敏浏览数:1次
![]() 评估报告是征收补偿工作中最终确定补偿金额的重要依据。那么,被征收方单方委托的评估结果能否作为征收补偿的依据呢?律房律地根据现行法律法规,结合司法判例,对该问题进行分析,以期为征收单位、被征收人提供参考。 ![]() 一、相关法规规定 ![]() 目前,我国法律法规对于国有土地上房屋征收评估有明确规定,集体土地上所涉征收补偿暂无评估的具体要求。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九、二十条规定,国有土地上房屋评估主要包括以下几方面内容: 1、评估机构:具备相关资质的房地产评估机构。 2、评估方法:按房屋征收评估办法确定。即按《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)确定。 3、评估异议:向房地产价格评估机构申请复核,复核仍有异议,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 4、评估机构选定:被征收人协商确定,协商不成的,多数决或随机选定。 上述规定是法律法规对征收评估的各项要求,符合上述要素的评估报告则能够被认定为被征收人补偿金额的确定依据。当然,除上述规定以外,还有许多评估的法律法规以及相关执业规范,也是考核评估报告是否合法规范的重要内容,如《资产评估法》、《价格法》、《广东省房地产评估条例》、《价格鉴证评估执业规范》等等。 ![]() 二、相关司法判例 ![]() 目前,对于被征收人单方委托的评估报告是否应予采信,司法实践并不统一,评估报告被法院采信的情况有: (一)报告由具有资质的房地产价格评估机构出具,且征收方未提供证据证明报告有明显不当。 在开封市鼓楼区人民政府(下称“鼓楼区政府”)与开封市罗升建筑设备有限公司(下称“罗升公司”)行政赔偿纠纷案(案号:(2018)最高法行赔申230号)中,鼓楼区政府强拆罗升公司厂房时未进行证据保全,且二审期间未在法院指定期限内委托评估,但罗升公司提供了单方委托的评估报告。最高院认为,被征收人(罗升公司)的评估报告由具有资质的房地产评估机构出具,且征收方(鼓楼区政府)未提供证明该报告有明确不当,征收方以该报告为被征收人单方委托为由提出异议,法院不予支持。 (二)征收方与被征收人均系单方委托,法官应在综合考虑两份评估报告的基础上,遵循职业道德,运用逻辑推理和生活经验,全面、客观、公正的作出分析判断。 在肖建宁、黄明艺与广东省中山市沙溪镇人民政府(下称“沙溪镇政府”)、广东省中山市人民政府(下称“中山市政府”)、广东省中山市沙溪镇虎逊村秀山股份合作经济社(下称“秀山经济社”)行政强制及行政赔偿纠纷案中,沙溪镇政府(征收方)与肖建宁等人(被征收人)均单方委托了评估单位,各单方委托的评估机构做了两次不同时间的清点,分别向法院提供了两份评估报告。针对征收方与被征收人提供的两份评估报告,最高院认为,第一,各方均系单方委托,程序违法均不能完全采信;第二,法官应综合两份报告,遵守职业道德,运用逻辑推理和生活经验,综合、公正、公平的评判。最终,对于两份单方委托评估报告均部分采纳。 律房律地结合该案判决思路分析,第一,单方委托评估并非绝对无效;第二,如无事实依据、评估机构缺少资质,评估报告将完全不被采信;第三,评估报告稍有瑕疵,可能部分被采信;第四,法官考量被征收人补偿权益,不单纯依据评估结果,还会结合逻辑推理、生活经验,综合、公正、公平评判。上述分析,在多个法院判例中得到得到认证。如: 在洪里信与海口市秀英区人民政府渔业行政补偿纠纷案(案号:(2019)琼行终506号)中,海南省高院结合案涉渔船的实际情况、农业部船舶管理规定、渔船重置成本所含要素等多方面内容,对案涉评估报告所设定的基准日、成新率等加以分析论证,并予以采信,但对于案涉的评估明细来源不明、内容混乱,即事实不清的部分,不予采信。 在游卸松与兰溪市人民政府土地行政强制及行政赔偿纠纷案(案号:(2019)浙行终1688号)中,浙江省高院认为,兰溪市政府该评估报告虽未及时送达,但考虑出具报告的评估机构和评估人员均具有森林资源资产评估资格,且用地范围内其他种植户等人均以该评估报告作为赔偿依据,一审法院依据该评估报告,酌情确定游卸松的涉案苗木价值为50万元,并无明显不当。 ![]() 三、律房律地评析 ![]() 无论是国有土地上房屋征收还是集体土地征收补偿,涉及到被征收人单方委托评估的,能否被法院采信,主要从以下几方面分析: (一)评估报告有无事实依据 评估报告有无事实依据可以分为以下几种类型:第一,委托人能否提供证据证明评估对象客观存在;第二,评估机构开展时评估对象是否仍存在,即有无被拆除、有无被清表、有无被损毁等等;第三,评估对象数量、内容是否准确,如不准确则可能被认定为事实不清,即评估报告无明确的事实依据;第四,评估报告是否考虑被评估对象的实际情况,如成新率、可流通性等等。 (二)评估机构、评估人员是否具备相应资质 评估机构具备相应的资质是法院判断是否采纳评估报告的核心要素之一,从收集的案例来看,对于涉及评估报告效力分析的,法院的核心参考要素就是评估机构与评估人员是否具备相应资质,两者缺一不可。 (三)评估报告是否有明显不当 评估报告是否有明显不当,主要考虑以下几方面内容:第一,评估依据,即开展评估所依据的法律法规、行业规范等是否准确;第二,评估方法,即所选取的方式是否符合评估目的、评估对象;第三,有无实地勘察,绝大多数评估工作均需要开展实地勘察,形成勘察工作日记、照片、视频等,否则无法证明评估机构所出具的评估报告具有事实依据,且与客观事实相符;第四,评估时点,即对于有法律法规对评估时点有特殊规定的从其规定,且评估时点可能影响评估价格的确定,也是实践中经常发生争议的关键点;第五,评估报告形式要素,如评估依据是否符合规定、评估人员签章是否符合规定、是否有前后不一、自相矛盾的内容等等。 对于评估报告是否有明显不当,法院并非通过某个单一要素判断,而是结合该要素对整个报告金额所产生的影响是否足够大,是否可能影响被征收人合法权益,是否导致某一方陷入不公正地位、承担过多损失等等。 综上所述,被证收人单方委托评估所形成的报告,并非绝对无效,如该报告由具备相应资质的评估机构出具,客观事实依据充分,各程序合法、要素齐备,则仍有较大可能被法院采信。
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