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房票七问

2023-11-21 10:53作者:吴绮蓓浏览数:2
文章附图

2023年8月,广东省自然资源厅发布了《广东省自然资源厅关于加强自然资源要素保障 助力实施“百县千镇万村高质量发展工程”的通知》之(九)明确:“探索实施‘房券’‘绿券’制度。支持各地探索实施‘房券’制度,在遵循自愿、公平、公开原则的前提下,将被征收房屋等物业按货币补偿金额量化,形成具体凭证核发给被征收人,用以冲抵重新购置物业的费用,并可以给予一定的政策性奖励,切实保障被征收人合法权益。……”此文一出,庙堂与江湖均对房票议论纷纷。且据笔者消息,广州有部分地区已经在研究、制定房票的具体政策了。


那么究竟什么是“房票”?房票政策将怎么推行?笔者借鉴了部分能够通过公开渠道查询到的房票政策,给各位看官总结七个大家最为关心的房票问题。


表 本文主要参考的公开文件如下

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一、什么是房票?


《土地管理法》(2019)第四十八条规定:“征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。”《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》(穗府办规〔2023〕3号)第四十条规定:“征收土地涉及农村村民住宅的补偿安置方式包括复建安置、产权调换、货币补偿等。”


《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二十一条规定:“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。”


由上述规定可见,集体土地上农村村民住宅以及国有土地上房屋征收的安置方式一般分为实物补偿(包括重新安排宅基地建房、提供安置房、产权调换)和货币补偿。房票是在传统方式外的一种创新的安置模式,是介乎于实物安置与货币安置的中间形态。


一方面,房票具有货币的表现形式,房票的样式、面额等一般由有权机关统一制定,是被拆迁安置权益的等价物。另一方面,房票所指向的权益仅限于房屋,其现金兑换的比例一般会受到严重限制,故其指向的权益与实物安置无异。



二、选择房票安置有咩“着数”?


首先,选择房票安置最明显的就是对于被拆迁人来说有看得见的“奖励”。各个推行房票政策的城市中,被拆迁人选择房票安置的奖励都是真金白金砸下去的,一般会给予被拆迁人额外5%-15%的奖励。


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其次,在实物安置的场景下,被拆迁人一般只能集中安置在政府统一安排的回迁安置房,回迁安置房由于其独立的规划设计,市场流通性比普通商品房差。但是从目前各城市的政策来说,拿着房票就可以兑换不限于政府的安置房,可以有很多选择,可以根据自己的喜欢跨区域甚至跨类型购买自己所需房屋。

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三、我的房子可以换多少房票?


被拆迁人的房子能够兑换多少房票,决定了被拆迁人今后能够后续购买多少安置房屋。故对于房票的价值和组成,是房票政策的核心。


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由上述不同地区的房票政策可见,房票价值的基本组成是“房屋的货币化补偿金额”。而被拆迁房屋一般是通过“评估”这一环节来确定货币补偿金额的。


根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法(2021)》第二十条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”即对于国有土地上房屋的征收,采用货币补偿的情况下,其评估价不应低于征收房屋类似房地产的市场价格。在有成熟的国有土地房屋评估体系上,即使换算成房票的,对于被拆迁人可获利益影响不大。


但是对于集体土地上房屋,无论是农民的意愿还是具体实践来讲,过往还是选择实物补偿的多,究其原因是始终未在地价体系上形成集体土地与国有土地“同地同权”。


以笔者浅薄的地价知识分析了一下,如采用成本法进行估算,农村宅基地房屋价格=农村宅基地价格+建筑物重置价格。根据2021年广州市人民政府发布的《关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》的“注”第2点“征收建设用地参照征收农用地区片综合地价执行”。如采用收益法进行估算,租金也就成为农村宅基地房屋最直接和主要的收益来源。如采用比较法的,根据所在区域农村宅基地流转情况,选择一定数量的流转案例,将它们与估价对象进行比较,分析它们的差异情况和流转案例的成交价格。


笔者作为这个地价外行人来看,无论采用上述何种方法,农村宅基地房屋的评估价值都很难达到目前广州宅基地拆赔的市场行价(3.5层置换)的价值高度。如未能进一步完善集体土地的地价评估体系,采用房票安置模式对农民宅基地房屋的拆赔影响较大。农民的期望值由原来的“一栋变三间”,突然下降至“一栋变一间”,其接受程度估计较低。

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四、拿到房票后房子可以任选吗?


如前述,选择“房票”安置的“着数”之一,就是可以自由选择房屋,而不再局限于回迁安置房。这个问题其实可以继续细究,掰开三个问题来看:一是可以选购的房屋种类(是安置房还是商品房);二是能不能选购非住宅类的商品房;三是能不能跨行政区域选购房屋。


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由上述规定可见,每个地区的房票政策对于上文提出的三个问题都有不同的答案,应是根据不同地区的实际安置房房源情况、商品房库存情况确定的。但基本能够确定的一点是,房票作为政府“去库存”的利器之一,能够利用房票购买商品房而不局限于安置房是可以基本肯定的。而该等商品房的房源,需要政府与各大房地产企业具体商定。此外,不少政策中还明确,房票”面值不足以支付购房款的,不足部分可办理住房贷款。


那么问题来了,开发商是否会针对手持房票的被拆迁人坐地起价呢?笔者认为可能性较小。首先,目前广州各区去库存压力都较大,相信推行房票政策后,房票顾客也会是各楼盘的重要目标客户,各楼盘之间会形成竞争;其次,在商品房办理预售许可时,预售房源“一房一价”已确定,签订《商品房买卖合同》网签时,购买价格不能超过项目办理预售申请的“一房一价”。



五、房票想什么时候用就什么时候用?


对于“房票想什么时候用就什么时候用”这个问题,各地区都给出了否定的答案。基本都是限制在自出票之日起12-24个月内使用。估计广州后续出台的政策,也会跟进。


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至于为何要限制被拆迁人看房买房的时间呢?笔者分析认为,一是为了避免大量无房居民居无定所,“安居乐业”一直都是政府倡导的主旋律,大量“流民”会继而引发一大批社会治安、教育、福利等问题;二是,从目前房地产销售市场行情来看,各个都在ICU里面等着急救的房企,都在等着这波“房票客”来续命呢。



六、我的房票能转让吗?


对于“我的房票能转让吗”这个问题,各地区也都基本给出了否定的答案。厦门作为一个例外,允许在满足户人均居住面积不低于35平方米的前提下,转让给第三人使用(不含境外人员),但不得再次转让。


除此以外,在目前的房票政策之下,房票能够流转的唯一路径就是由父母流向子女,即父母的房票可以用以支付子女的购房款。


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由于房票背后捆绑的,实质是被拆迁房屋的拆迁安置利益,该等利益背后还牵连着税收、地价等优惠政策,该等权益是有固定受益对象的,不会完全如货币补偿一般具有流通性。笔者估计后续广州的房票政策,亦会采取严格限制流通的方式进行规制。



七、房票多得用不完怎么办?


如前述,房票安置是介乎于货币安置与实物安置之间的第三条路。那么假如被拆迁的房子太多,房子目前也不是那么保值升值的东西了,从个人资产配置的角度出发,用房票换点成现金也是非常合理的诉求。


但这个兑换现金的合理诉求往往会被具体政策规制在十分有限的范围。纵观各地的房票政策,多以房票消费到一定额度后(一般这个额度会在85%以上),才能将剩余部分进行兑换,且兑换时一般需先扣除第二部分所述的优惠。


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从这个角度看来,房票更像是一种定向消费券。要记住政府给被拆迁人的不是钱而是一张“票”,你拿着这张“票”可以去买房抵房款,但基本不能搞其他的消费。多剩余出来的可以兑换的比例,应只限于不同人对于居住环境要求、户型选择上差异等边角因素。

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最后不得不说一句,所有的创新,都必须是在保障被拆迁人居住权益的前提下的创新。无论是市场化的“三旧”改造,还是披着“做地”外衣的“城中村”改造,抑或是新《土地管理法》下的协商征收,不降低现有居住水平必然是被拆迁人接受动迁的底线,也是《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》的应有之意。