重大利好:商场也可以IPO啦！

继2月20日证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作后，不动产投资基金领域再次迎来王炸利好！

2023年3月24日晚，国家发改委和证监会同时发布公募REITs重磅文件，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号），证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，文件内容中最重磅的无疑是扩大了试点资产类型：“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”，这意味着商业不动产首次被纳入基础设施公募REITs试点范围，商场、购物中心、农贸市场等商业项目可以IPO了！

2022年底12月8日，证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”上表示下一步重点工作是要“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，笔者曾就此发出《接轨国际，商业不动产REITs何时落地？》的期盼，时隔3月，商业不动产REITs正式落地，可谓振奋人心。

首先，商业不动产可以发行公募REITs，对于恢复和扩大消费，拉动GDP的作用不必言说。

其次，该政策最直接的利好群体有三：

一是商业不动产持有者，对于持有大量商业不动产项目，沉淀了大量资金的房企而言，商业不动产REITs上市，将能使部分房企回笼资金，增强现金流，改善资产负债表，建立“投资-建设-再投资”的良性循环。

二是商业不动产运营管理商。考虑到针对发行公募REITs项目的运营指标要求，除了项目自身硬件基础外（地段、产品等），可以认为项目运营管理机构的运营能力是项目成功的关键，因此拥有良好商业运营能力的商业运营公司，其市场竞争力将进一步凸显。

三是资本市场投资者。为了拓宽国内投资渠道，国家可以说是不遗余力了，2个月内先后将不动产纳入私募投资基金和公募投资基金领域，这次还提出要“适时推出REITs实时指数”。公募REITs作为兼具股性与债性的产品，除去分红收益外，资本增值也是投资人重要的收益回报之一，而商业不动产尤其是核心地段的商业不动产项目，其增值能力一般是比较强的。

不过，据笔者了解，目前国内运营情况良好的商业不动产项目不少已通过境外REITs或境内类REITs的方式（如CMBS项目）进行了融资，其中，以购物中心、写字楼居多，如广州正佳广场已于2018年发行“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”，越秀集团则将旗下广州国际金融中心、财富广场、城建大厦、维多利广场等多个商业项目打包注入越秀房地产基金，即越秀reit，该房地产投资信托基金已在香港上市。

政策之路已经铺好，接下来需要关注的是，以商业不动产为底层资产的类REITs产品与公募REITs产品之间如何衔接的问题。据悉，部分商业地产企业正在抓紧研究产品实施方案，期待商业地产REITs第一单尽快落地。

从本次发布的政策细则看，在项目收益方面，要求特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。对照现有商业项目的运营情况，一二线城市的优质项目，达到上述要求应该难度不大。

其他方面，则仍然参照现行政策，包括针对项目运营情况的其他要求，如原则上已运营3年以上，具有成熟的经营模式与市场运营能力，已经产生持续、稳定的现金流与收益，且不依赖于第三方补贴等等；还包括针对项目合规性的要求：如项目应当权属清晰，已经履行投资管理、用地、规划、环评等行政审批手续，具备转让条件等。

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