律房律地助力广州征地管理出新规

《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》（穗府办规〔2023〕3号，以下简称《征收补偿办法》）是对《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》（穗府办规〔2017〕10号，以下简称原10号文）的修订，结合广州实际深度细化了《土地管理法》《土地管理法实施条例》《广东省土地管理条例》等关于征收农民集体土地的最新规定。

《征收补偿办法》第二章《征收土地程序》是修订力度最大的部分。结合上位法的相关规定，《征收补偿办法》不仅对征地程序进一步细化，而且针对各个阶段可能出现阻碍征地工作的情形设置了相应的应对措施，保障征地工作稳定、有序推进，程序清晰、可行性强。

律房律地吐血整理了详尽的征地流程，参阅请扫码：

一是明确征地前期工作内容。《征收补偿办法》对征收土地前期工作内容作出了明确规定：人民政府提出征收土地申请前须依法完成征收土地预公告、土地现状调查及结果确认、社会稳定风险评估、征地补偿安置公告、征收土地补偿登记、测算并落实有关费用、签订征地补偿安置协议等前期工作。《征收补偿办法》对每个征收程序的实施主体、具体内容、工作时限、质量要求均作出了较为明确的规定。

重点关注调整内容包括：

（1）征收土地预公告时间不少于十个工作日；

（2）征收土地预公告发布之日起，在拟征收土地范围内通过抢栽抢建等方式不正当增加补偿费用的，对违反规定抢栽抢建部分不予补偿；

（3）征地补偿安置方案公告时间不少于三十日；

（4）征收土地补偿费用未足额预存或预付的，不得批准征收土地；

（5）征收土地批准文件应当在收到之日起十个工作日内公开；征收土地公告应当在收到征收土地批准文件之日起十五个工作日内发布，公告期不少于十个工作日。

二是新增公证介入的程序。为保障被征收土地的所有权人、使用权人及其他权利人对征收土地的知情权、参与权及其合法权益，《征收补偿办法》规定在发布现场公告、土地现状调查、土地现状确认、办理补偿登记、交付土地和房屋时可邀请公证机构进行现场公证，并明确了公证的程序。其中明确发布征地补偿安置公告、征收土地公告的，应当依法向公证机构申请现场公证。

三是进一步落实补偿款项预存制度及支付期限。《征收补偿办法》明确征收土地补偿费用、被征地农民社会保障费用实行预存制度，保证专款专用。在支付期限方面，《征收补偿办法》规定征收土地补偿费用应当在征收土地公告期满之日起三个月内依法及时足额支付到位，对个别未达成征收土地补偿安置协议的，支付征收土地补偿费用的期限自征地补偿安置决定作出之日起计算。该规定给予被征收土地相关权利人充足的信心保障。

四是新增征地补偿安置决定。针对无法达成征地补偿安置协议的情况，根据《土地管理法实施条例》第三十一条，《征收补偿办法》第二十五条细化规定了政府依法作出征地补偿安置决定的程序，也弥补了原10号文针对无法达成征地补偿安置协议的情形应对措施的立法空白。

五是进一步完善交地程序及奖励。《征收补偿办法》规定了被征收土地所有权人、使用权人应当在约定或者规定的期限内交出土地的义务、交地奖励、逾期交出土地的催告程序、责令交地以及申请人民法院强制执行的程序。其中值得一提的是，《征收补偿办法》取消了原10号文对于交地奖励每亩最高不得超过被征地补偿标准的10％的限制，将制定具体奖励措施和标准的权限下放至各区人民政府。各区可结合实际设计奖励措施，有利于推动征收土地工作。

六是产权注销增加依嘱托注销的内容。参照由律房律地团队另一全程受托参与的立法项目《广州市不动产登记办法》第三十二条的相关内容，《征收补偿办法》第二十九条新增了产权依嘱托注销的规定，是依嘱托注销登记程序在征地程序中的有益实践。

《征收补偿办法》第六条统一规范了征地工作涉及的现场公告、网络公告等公告具体的工作方式与程序，其中现场公告中还强调发布征收土地补偿安置公告、征收土地公告还应当依法向公证机构申请进行现场公证，确保征收工作受到多方监督。

除了前面提到各区可结合实际设计交地奖励措施外，《征收补偿办法》删除了原10号文附件关于青苗、水产品搬迁损失、一般地上附着物（除房屋）、房屋重置补偿的指导性标准，改为“具体补偿按照经依法批准公布的标准执行”，并且在第四十八条也将限期搬迁奖励标准的制定权限下放各区政府。

补偿权益可入股对推动征地工作具有积极意义。《征收补偿办法》第三十八条保留了原10号文中农民将补偿权益入股被征地项目的规定，在农村集体经济组织及其成员自愿的前提下，鼓励以征收土地补偿费用入股，或者以经批准的建设用地土地使用权作价入股，作为被征收土地划拨或者出让的条件。农村集体经济组织及其成员可以通过合同约定以优先股的方式获取收益。通过此规定，为农民补偿权益创造了升值的渠道，大大激发农民配合征收土地工作的积极性，真正有利于实现保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

《征收补偿办法》第四章《征收土地安置》对村民住宅明确“先补偿安置、后搬迁”的大原则，补偿安置方式包括复建安置、产权调换、货币补偿等。对农村集体经济组织的公共建筑物和公共设施及其他有合法产权的农村集体经济组织物业可以按照“拆一补一”的原则复建安置或者产权调换，不具备复建安置和产权调换条件的，可以实行货币补偿。其中针对安置依据以及复建安置标准值得重点关注：

《征收补偿办法》在原10号文基础上增加了补偿安置依据。《征收补偿办法》结合《民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》（穗规划资源字〔2020〕22号）相关规定，在原有基础上增加不动产权属证书或者登记证明、用地及建房批准文件作为补偿安置依据，并且规定未办理确权登记的存量农村住宅，如果符合广州市农村住宅建设管理相关政策中明确的存量宅基地房屋确权登记原则，可以参照取得合法产权的农村村民住宅进行补偿安置。

住宅复建安置或者产权调换更加灵活。《征收补偿办法》第四十四条在“本村安排的宅基地”基础上新增“公寓式住宅”作为复建房屋优先选项，并且针对不具备复建安置条件的产权调换情形，去除“国有土地上住宅性质”的限制，由区人民政府灵活筹建安置房源。

需要说明的是，市场普遍较关心的复建安置标准，《征收补偿办法》修订了原10号文的规定，不再以“套内建筑面积”进行回迁：（1）有合法产权的农村村民住宅，按照农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，以及按照每户农村村民住宅280平方米确定建筑面积进行复建安置或者产权调换；（2）农村村民住宅合法产权建筑面积不足280平方米的，可以根据农村村民住宅权利人意愿按280平方米予以安置，不足部分由农村村民住宅权利人按复建房屋的建安成本价购买；而超过280平方米的，超出部分建筑面积按照货币补偿方式进行补偿，该部分货币补偿可以折算成股份参与集体物业收益分红。

小结：

《征收补偿办法》承接并细化了最新上位法对征收土地以及产权保护的有关规定，融合了广东省、广州市等多年征收土地的宝贵经验，对征收目的、征地程序、征地补偿和安置等进行了规范和细化，在补偿及奖励标准设置方面给予各区更多的自主性和灵活性，增强了对征收农民集体所有土地的可操作性。

未来律房律地将继续秉承一贯的专业、负责的作风，结合自身工作实践经验，继续为广东省、大湾区土地管理制度的制定、优化完善尽力尽责。