“天价”车位怪像之我见

（一）天价车位的怪像

根据网络上能够查找到的部分数据，早在2019年，广州市的车位成交均价是14121元/㎡，广州车位总价平均约49.4万/个，某顶级豪宅盘的中最贵的一个13平方米车位总价高达198万，相当于15万元/平方米。

（二）行政管理的主要目的——“应当首先满足业主的需要”

这价格，任谁看了都不得不大呼“抢钱啊”！车主买的不是车位，是“冤大头”！

（三）广州现行车位租售的程序、对象

为贯彻落实“应当首先满足业主的需要”的法律规定，《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》（穗建规字〔2019〕5号，以下简称“2019-5号文”）以及《广州市房屋交易监督管理办法》（广州市人民政府令第184号，以下简称“184号令”）规定，开发商如需销售车位，则有以下几道工序：

根据《广东省物业管理条例》第五十四条、《广州市停车场条例》（广州市第十五届人民代表大会常务委员会公告第20号）的规定，对于车位的租、售对象作出限制：第一，车位与房屋套数配比低于1：1的，只能销售给业主，而且每个业主只能购买一个车位；第二，车位与房屋套数配比高于1：1的，则在保证业主也可购买或租赁一个车位的情况下，业主可以购买第二个车位，也可以销售给非业主；第三，没有出售的车位应当出租，出租给非业主的租赁期不得超过6个月。

不难看出，广州的行政管理部门在多个行政管理文件中，都对车位问题给予了足够的重视，对车位的租、售对象以及程序设置了诸多限制。但为何“天价”车位的现象仍然频发呢？

商品的价值是由社会必要劳动时间（成本）决定，商品价格受供求关系的影响，围绕价值上下波动，则是价值规律的表现形式。车位作为一种商品，其价格也受到了成本和供需关系两个方面的影响。

车位的成本是由地下空间的土地出让金以及建筑成本两方面构成，相对固定。住宅车位受供需关系影响，导致车位价格畸高。政府如需对“天价”车位乱像有所作为，应运用“无形的手”，从商品房销售前、商品房销售时、商品房交付后三个节点入手，合理调整车位的供需关系。

（一）商品房销售前供需关系的控制

商品房销售前的供需关系控制，主要是通过规划设计来实现的。一方面，城乡规划对于停车位的安排，决定了该片区的车位总数量；另一方面，建筑区划内的规划设计决定特定区域内车位配置比例。

1.广州停车泊总量供应的现状

2021年，广州市交通运输局出台了《广州市停车场专项规划（2020—2025年）》（穗交运〔2021〕202号）。该文指出：“2019年底，广州市全市有路外停车场（包括配建停车场和公共停车场）15770个，路内停车点位3177个，提供划线停车泊位总计277.2万个。”“总体泊位数量上基本能够满足本市籍中小客车的停放需求。但是由于中心城区人口和功能高度集中、历史上老城区停车配建不足、‘钟摆式’潮汐交通现象明显等因素，导致长期存在时间上、空间上停车结构性失衡问题，部分区域、部分时段停车难问题比较突出。”

2.住宅建设项目停车泊规划要求

《广州市建设项目停车配建指标规定》（穗国土规划规字〔2018〕6号，以下简称“2018-6号文”）的规定，广州市内分成A、B两个不同区域，停车配建指标实行分区域差别化管理。在规划设计阶段，需要按照不同的区域、不同的用地类型，确定建筑物的车位数量。

（二）商品房销售时供需关系的控制

根据广州市商品房销售管理的规定，车位的配比、租售方案等均有公示要求，以供小业主销售阶段对车位价格、供需关系等关键问题作出合理的判断。

车位属于满足业主住宅需要的必要设施，是商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。业主在选择商品房时，应当对区划范围内的车位问题予以重视。

但问题在于，区划范围内的车位配比不变，但其价格是可变的。根据相关的法律法规，在广州车位是不允许预售的。¹这导致了大部分楼盘的商品房销售（预售）与车位的销售（现售）是分开的，商品房预售在前，车位销售在后。小业主成为商品房权益人后，除开发商外，在该区划范围内并无车位的其他供应商。商品房销售后的车位交易，并不是完全的市场交易行为，开发商或物业管理公司处于一定的垄断地位。虽然车位价格调整需经销售方案（含价格）的重新公示，但定价权完全在开发商或物业管理公司。

各个城市都有停车难题，各城有各策。比如杭州，在2017年出台了《关于进一步规范商品住房及其地下车位（库）销售行为的通知》，实行车位价格承诺制。该通知第五点中明确“严禁车位（库）超承诺价格销售。开发企业申报预售时，应对商品住房地下车位（库）的销售价格进行承诺，并将其作为预售申报的要件之一。房地产开发企业应在销售现场的醒目位置公示商品住房地下车位（库）价格承诺书。”

（三）商品房交付后供需关系的控制

1.车位的租与售

从开发商的角度而言，出售车位能够一次性回笼资金，为开发商优先选择。但是对于小业主而言，如果租赁方式能够满足使用需求的，则没有必要购买车位。

根据2019-5号文第四条²、《广州市停车场条例》第三十四条的规定，建筑区划内的车位没有出售的，应当予以出租并且首先满足业主需要。车位的租赁价格，应当经《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则（试行）》（穗发改〔2021〕8号）进行协商议价，具体议价的程序如下：³

如果上述规定得到落实的情况下，业主对车位的需求是可以通过租赁方式得到保障的，业主对于车位租赁的价格也有议价的空间。

2.车位使用状况影响供需关系

但现实往往更加骨感，时刻考验行政管理机构的智慧。

车位销售属于市场行为，但是车位的运营情况主要掌握在开发商以或物业管理公司手中。实践中，部分物业管理公司利用该信息不对称，通过车位上锁、挂车牌号等手段，造成车位已经大量出售、供应紧缺的假象。在选择车位是租是购时，业主无法作出准确判断。

《广州市停车场条例》第六十一条明确，对上述不良的经营行为，“由房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以十万元以上五十万元以下罚款，并纳入本市公共信用信息管理系统。”虽有上述管理手段，但现实中也存在这取证难、事后救济迟延等问题。

车位看似是一个小问题，但实际上是重要且复杂的问题。

治理“天价”车位不是简单的“让利于民”的命题。从产业、经济的角度出发，国家大力促进汽车消费，汽车产业是广州的支柱产业之一。如今车位成了汽车消费的拦路虎，小问题不解决，大产业无法发展。车位问题，同样严重影响了区划范围内小业主的幸福感，倒逼车主乱停乱放，进而影响城市面貌以及交通状况。