未来十年，广州城市更新要这样干！

自2009年以来，这是广州市级层面第三次更新总体规划：第一次是09年全省“三旧”改造刚刚提出；第二次是2015年广州市城市更新局成立，第一次提出“城市更新”的概念。因此，每一次的城市更新总体规划都是“出发”的里程碑。

而在征求公众意见阶段就以市政府新闻办召开新闻发布会这样的形式，这是第一次。为什么在这个时间点以这样的高度出现？

我们认为，主要有两个方面的原因：

一个是在1月28日广东省高质量发展大会以及2月1日的省政府常务会议中，城市更新、“三旧”改造都成为了省、市高质量发展的重要抓手。所以，本次发布会是一个延伸，告诉大家怎么干。

另一个原因，本次专项规划在2021年已经启动，历经一年，是2021年8月住建部的“防大拆大建”政策以来，广州市对城市更新评估后定调的重要文件。

因此，“再出发”意味浓厚。

本次的更新专项规划是配合市国土空间总体规划编制的，是对广州市到2035年的城市更新定下调子、指明方向，而细致的内容则由各区的更新专项规划以及更新单元规划层层细化、落实。

来源：笔者绘制

本次规划定下的调子就是“坚持国土空间规划统筹引领和刚性管控，以城市更新推动生态环境修复、文化保护传承”（对应第1条 指导思想）。

具体细化成“六个有利于”：落实发展战略、保障产业空间、传承历史文脉、贯彻生态文明、坚持以人为本以及共参共建共享，每个原则相当于一个专项规划（对应第三章-第八章）。

来源：笔者绘制

本次专项规划主要是从市域统筹层面，回答3个问题：做多少？在哪里做？以及，如何做？

1、做多少——定规模：

多方法预测更新规模，为各区制定更新指标

广州市推动城市更新最主要的动力有两个方面：

一方面是达到广东省自然资源厅下达的更新任务，另一个是广州市开发强度已接近30%的生态宜居警戒线，迫切需要存量空间的支撑。

因此，专项规划结合各方面的需求，按照2035年60%的建设用地由存量用地支撑的目标，提出以下城市更新推进的规模目标：

2025年：100平方公里；

2030年：200平方公里；

2035年：300平方公里。

其主要作用是定下全市、各区的考核标准，为进一步的更新年度计划及工作推进计划提供依据。这个标准相当于每年推进约20-30km²，有点小压力哦！

全市城市更新规模分解示意图

来源：南方都市报

2、做哪里——划分区、落重点：

划定城市更新分区、提出分类更新指引

本次规划衔接国土空间总体规划布局，划分3类一级分区、5类二级分区，以及6类城市更新项目。

这个“分区分策”主要强调四个方面：

①历史文化保护区以保护为主；

②重点发展平台与基础设施的区域鼓励连片开发；

③中心城区中的类城市化地区（城中村）可全面改造，其他城市化地区以微改造、混合改造为主；

④外围地区中的改造以乡村整治为主。

这主要是为项目定性，为后续市、区的推进、审批方向提供依据。

广州市城市更新分区实施策略图

来源：专项规划附图

分区分策示意图

来源：笔者绘制

3、如何做——控节奏：

全面改造正负面清单和项目库

（1）以清单定项目原则

·全面改造的正面清单：涉及重点地区、重点设施、重点项目的可以优先推进。

·全年改造的负面清单：不符合生态、历史保护、农业保护、资源承载等条件的。其中刚性约束为：国土空间规划“三区三线”、“历史文化保护规划”等。

来源：笔者绘制

（2）确定项目时序

至2035年，推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个。其中旧村庄改造项目281个，混合改造项目22个，旧城混合改造项目16个。按照全市共400多条标图建库的旧村，281条占了7成，即2035年可基本完成全市中心城区旧村的改造了。

规划中对各行政区在三个阶段中的改造数量作了规定，同时也明确了“动态调整机制”——保持旧村庄旧城镇全面改造与混合改造的规模总量不变的前提下，可以对各区项目安排进行增减；在国家、省、市相关政策发生重大改变、城市发展战略发生重要调整情况下，总量及项目可作出优化调整。

可以理解，正面清单与负面清单是制定年度计划的原则，而项目计划则是年度计划的重要参考。

专项规划的刚性是通过国土空间规划体现的，同时文本中提到的一些制度的构想，可能在未来将成为新的制度，产生较大的影响。

1、严格落实耕地保护制度

本次专项规划提出：在城市更新中严格落实耕地增减平衡和进出平衡制度，引导即可恢复地类转变为耕地。那可能意味着，在土地置换中需要将腾出的建设用地恢复为耕地，需要进行耕地复垦验收等流程了。

2、强调底线、承载力的专项评估

为更好强调底线保护与承载力支撑，本次专项规划中提及几个重要的专项评估，包括：历史文化遗产现场调查、古树名木及其后续资源、大树的电子档案和“树地图”、市政基础设施承载能力评估、洪涝安全评估、地质环境质量评估（位于地质灾害易发区的）。这些专项评估将扮演更重要的角色。

3、探索新型规划管理机制

本次专项规划提出建立“单元详细规划+地块详细规划”分层编制和分级审批管控体系，以提高编审效率。未来更新单元规划主要管“主导功能、总体规模、底线控制要素”等，由具有控制性详细规划审批权限的部门审批，而地块详细规划涉及“地块位置、界线、性质、指标”等具体内容则下放至各区。

这样的探索有利于项目审批效率的提速，但需要目前的部门审批权限有较大调整，需要拭目以待。

4、开发强度的控制与鼓励制度

本次专项规划提出：探索城市更新地区的开发强度分区管控规则…提出开发强度上限要求。这是下一阶段规划部门的工作重点，是对“以经济平衡”为底层逻辑的修正。

同时，规划也提出“探索容积率奖励制度，在资源环境可承载并保障空间品质的前提下，对无偿提供符合规定的政府储备用地、超出规定提供公共服务设施用地或者对历史文化保护作出贡献的城市更新项目，可按有关政策给予容积率奖励。”

综上，可以畅想：

未来的全面改造项目开发强度 = 经济平衡算出来的开发强度 + 容积率奖励 ；且项目开发强度需小于上级部门制定的区域性开发强度。

这就意味着地价不高的地区就过不了这个槛，所以中心城区或重点平台才是未来全面更新改造的主战场。

5、探索新制度

为激发市场活力，本次专项规划还提出了一些创新的制度：

如工业连片更新可探索“政府征收储备、企业联合改造、多方共同参与的利益共享机制”；

如村镇工业集聚区交由政府收储的，可给予货币或者物业补偿；或采用挂账收储、共享开发的模式。

如历史文化街区中探索规划建筑退让、退界标准按不低于现状水平执行。环境保护、消防安全、卫生防疫等受条件限制确有困难的，可采用“一案一审”的方式；

如对于市政基础设施，探索宗地合并、场地共用、功能混合的土地利用新模式。

如公共服务设施，提倡类别相近的公共服务设施用地兼容与空间复合利用。

广州市已经2200岁了，更新是一个永恒的主题。

本次专项规划描绘了2035年的城市更新目标与路径，明确了政府的决心，给市场以信心与力量！

干，就完了！

关于本次专项规划，大家怎么看？欢迎大家留言哦