广州旧村改造重新按下加速键2023-02-01 16:40作者：曹桂珍浏览数:1次
 兔年伊始，天气渐暖，广州主干道开始堵车，在高质量发展大会的带动下，热火朝天开工忙的景象逐渐呈现。 一片繁忙中，广州旧村改造似乎重新按下了加速键： 从政策层面看，广州市住房和城乡建设局于除夕前一天发布《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2023〕2号），为加快推进旧村改造项目提供了有力的政策支持（后附解读）；紧接着，节后开工第一天，广州召开高质量发展大会，市住建局又提出了2000亿的城市更新固定资产投资目标。要知道，广州市2022年房地产开发投资总额是3432亿元，2000亿的目标大概是去年房地产开发投资额的三分之二，足见城市更新在拉动经济增长方面的分量，而在城市更新项目中，旧村改造项目显然是最重要的一极。 另外，在城市更新立法方面，目前广州已重新启动城市更新条例修订工作。此前，律房律地团队受托起草的《广州市城市更新条例》于2021年7月在市住建局网站公开征求意见，后由于“大树风波”“大拆大建”等事件的影响，广州开始全面排查全市旧改项目情况，条例的出台也因此被暂时搁置。值得注意的是，四大一线城市中，北京、上海、深圳已陆续颁布完成城市更新立法，其中，深圳于2021年3月颁布《深圳经济特区城市更新条例》，上海于2021年8月颁布《上海市城市更新条例》，北京于2022年12月颁布《北京市城市更新条例》。条例的制定与颁行，必将进一步为城市更新项目提供更强大的动力与保障。 从项目推进情况来看，从2022年10月以来，全市旧村改造推进速度明显加快。根据律房律地每月监测数据，2022年10-12月，全市旧村改造项目达成关键节点（合作企业招商/中标、项目实施方案/片区策划公示或批复）的数量共15个，而1-9月加起来才11个。 从企业的反应来看，春江水暖鸭先知，市场主体的反应是最敏锐的。根据我们的观察，不少央国企已经在去年底嗅到了市场重启的信号，正全力布局落子广州旧村改造项目。部分深耕广州旧村的房企，也陆续放出一些城市更新转化相关岗位的招聘信息。 种种迹象表明，广州旧村改造已逐渐恢复正常秩序，但绝不同于2021年之前各大房企遍地插旗、大拆大建的开发模式，这次是真的要踏踏实实撸起袖子加油干，具体怎么干？一是要遵循住建部的要求，由“开发方式”向“经营模式”转变；二是坚持“拆治兴”并举、加强修缮改造、注重产业引进与功能提升；三是要处理好四个关系，即政府与市场的关系、改造与改制的关系、改造成本与规划管控的关系、宅基地的财产属性与福利属性之间的关系（详见《“城中村”改造需要处理好四个关系》）。 省委书记黄坤明在广东省高质量发展大会上提到，“要大兴调查研究之风，善于解剖麻雀、总结经验”。他山石之，可以攻玉。目前，律房律地团队正在系统梳理杭州、上海、武汉、郑州、成都、昆明等全国各大城市的“城中村”改造经验，并将陆续于我们的官微发布，期望对大湾区的“三旧”改造有所裨益。 附：《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》解读 四易其稿后，《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2023〕2号）（以下简称《新指引》）终于在2023年1月20日正式发布。《新指引》是对2021年1月广州市住建局发布的《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2021〕1号）作出的修订。该文件已于2023年1月11日失效，以下简称《旧指引》。此前，笔者曾在2022年8月发表的《广州旧村改造将走向何方？》中详细解读过《第三次修订稿》与《旧指引》的差异，《新指引》与《第三次修订稿》基本保持一致，这里不再一一列举详细条文，仅就新旧指引主要变化进行解读。 与《旧指引》比较，《新指引》主要变化有以下六大方面： 1、降低了对合作企业产业导入能力的要求。 一方面，取消了按产业圈层严格导入产业的要求，企业榜单退出江湖；另一方面，产业引入要求由“准入条件”调整为“择优条件”。不过这里需要提醒的是，此处取消的是按照不同产业圈层导入产业的企业榜单要求，但城市更新项目本身的产业圈层要求仍然存在。根据2022年9月13日广州市规划和自然资源局印发的《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个指引（穗规划资源字〔2022〕24号），第一圈层产业建设量占比由60%降低至50%，第二圈层产业建设量占比由40%降低为30%。 2、放宽了对合作企业门槛的要求。 体现在两方面，一是人员方面，管理人员及专职人员人数要求减少，与住建部在2022年发布的《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定》中对于房地产开发企业二级资质的最新规定保持一致；二是资产方面，企业总资产及净资产总额要求降低。同时，将合作企业全资子公司的人员及资产均纳入参选母公司的数据范围。 3、进一步强化监管协议的约束作用。 《新指引》专设第三章“改造协议签订”，明确了合作协议及监管协议的具体内容，并新增了对监管协议的签订时限要求——“已完成招商的项目，在项目实施方案正式获批之日起三个月内”。 4、放宽了对合作企业转让股权的限制。 《旧指引》并未涉及允许合作企业转让股权的条款，不过广州市住房和城乡建设局在《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗建规字〔2020〕16号）提到“选择合作改造的旧村，合作协议应当约定，未经村集体经济组织同意，合作企业成立的项目公司不得变更股东、转让股权。”可以发现此前是严格限制合作企业转让股权的。而《新指引》则规定“合作协议应当对项目公司向第三方转让股权的条件、流程、比例进行约定。”但该转让行为需要由区政府或其指定的单位进行指导的监督。 5、细化了合作企业退出情形及具体程序。 《新指引》将合作企业退出分为三种情况：一是合作企业违反合作协议的，由村集体申请启动退出程序；二是合作企业违反监管协议的，由区政府或其指定单位申请启动退出程序；三是非合作企业原因导致旧村改造项目无法继续实施的（由于国家法律法规和政策变化，城市规划调整或市政公共基础设施、公共绿化建设调整，改造方式或模式变更等原因），由合作企业申请启动退出程序。 在退出程序方面，《新指引》第二十五、二十六、二十七条进行了具体规定。具体程序图示如下：  6、重新选择合作企业原则上应采取公开方式，但特殊情形可除外。 《新指引》第二十八条提出的除外情形包括“合作企业失信、资金断链、破产等难以履约，可能出现村民生命财产重大损失、维稳等紧急情况”，这些情形下区政府可以采取预防和应急补位措施，而免除公开选择合作企业的方式。 说一千道一万，眼下最重要的是要让旧村改造项目动起来，为此，监管层已做出了最大让步。针对尚未确定合作企业的项目，降低合作企业门槛，让原先不具有资格但资金面安全的企业也有机会参与进来；针对已通过公开招商确定合作企业的项目，尤其是部分已拆除项目，急需由实力企业接盘继续推进，放松股权转让限制是实现此类旧村重新整合的第一步，明确退出流程是第二步。 不过，再怎么降低门槛，对合作企业的监管是底线，产业依然要引入，对引入产业的经济效益要求也依然还在，通过监管协议约束合作企业的行为，敦促其按照协议约定有序推进旧村改造，依然是重中之重。当前旧村改造按下快进键，其目的一是要保复建、稳民生，但最重要的还是要充分发挥城市更新对房地产投资的拉动作用，从而推动经济增长。 上一篇： 兔年第一讲丨规划人经历的广州“旧改”江湖
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