旧村改造基本原理？动迁最大难题是什么？

为提高律房律地团队业务水平，增强团队城市更新知识储备，同时也为新加入团队的同事进行城市化更新专业知识培训，加快新成员融入团队进度，律房律地团队于2021年7月10日在团队内部开展房地课堂培训活动。培训活动由团队负责人龚军伟律师担任主讲人。

上午9时，房地课堂培训会在会议室准时开始。主讲人首先为团队成员介绍律房律地团队精心建设的《律房律地数据库》。

一、律房律地数据库

《律房律地数据库》分为四个版块；政策法规版块包括1927年以来房地方面的政策文件；房地诉讼版块将与不动产有关的诉讼分为民事诉讼、行政诉讼供查阅；房地培训版块集成律房律地专家团队深入各大公司、事业业机关单位授课的课件；政策解读版块为团队旧改相关政策文件跟进归纳整理、进行解读的成果展示平台。

主讲人简单介绍了《律房律地数据库》的版块内容和使用方法，引导和鼓励团队成员更多地利用《律房律地数据库》资源，深入学习和理解房地产和旧改知识。

二、广州旧村全面改造的基本原理

主讲人以“广州旧村全面改造的基本原理”、“旧改中的动迁问题”两方面的内容为专题开展培训活动。

改造旧村需要投入巨额资金，对于村而言，筹集巨额资金的唯一办法就是“卖地”，因此，旧村改造项目一定会分为两个部分，一是复建安置，二是融资部分。这是旧村全面改造的逻辑起点。在深入分析了逻辑起点的基础上，主讲人用“现状决定成本，成本决定规划，规划决定利润”三句话来概括这个部分的讲解内容：

现状决定成本：“现状”是指旧村在改造前的土地、物业、人口等情况。改造的对象就是这些“现状”，因此，“现状”直接决定了改造活动需要花费的成本。“现状”通常表现为基础数据。

成本决定规划：对于提供巨额资金的合作企业，收回成本，赚取利润是投资的题中应有之义。收回成本、赚取利润的抓手就是在融资地块上建设足够量的商品房并销售。销售收入要足以收回成本和赢得利润，这需要足够的可售建筑面积。无疑，这需要一定的规划条件才能满足这种需要。

规划决定利润：规划条件决定了未来在改造项目用地范围可以建设什么以及建设多少，这直接决定着未来的销售收入。

三、旧改中的动迁问题

在“旧改中的动迁问题”专题中，主讲人着重讲解了动迁中的产权注销问题和《破解动迁僵局之降龙十八掌》。

动迁中形成“净地”的两个目标是产权注销和现场拆平，其中产权注销是动迁中的最大难题，许多领取补偿款、已经拆迁却不肯注销产权的“软钉子”是产权注销难题中一个突出典型，例如某旧改项目一个“软钉子”已经签约、领取了补偿款，且房屋也已交付拆平，但提出200万元的“跑腿费”才肯配合办理注销产权。

针对动迁中的钉子户等难题，主讲人讲解了《破解动迁僵局之降龙十八掌》，通过十八种思路方法破解钉子户难题。例如强制征地、“国转集”、零星征收、政府征收等等常规方法，还有诉讼、回收、裁决、查处等法律途径，以及震慑、避让、化敌为友的精妙手法。期间主讲人举例多部法律条款文件和典型案例，鼓励团队成员及时跟踪学习最新政策法律，掌握最先进的“武器”，更好地破解动迁难题。

本次培训活动全程三小时。培训活动期间，主讲人深刻详细地介绍旧村改造和动迁等方面的内容，讲解同时引经据典，用大量严肃权威的政策文件和生动幽默的真实案例辅助讲解内容，对于团队成员的疑问进行讨论和解答。

培训活动期间主讲人讲解内容干货满满，团队成员讨论交流活跃，各种观点和思维相互碰撞，为团队业务方面的思维拓展提供更多方向。

培训活动结束后，律房律地团队成员通过笔记和课件回顾和消化本次培训活动内容，对于三旧改造和动迁方面有了更加全面、充分的理解和掌握。

本次培训活动对于团队新成员理解和学习专业知识和业务方向起到促进作用，更是对律房律地团队成员后续工作中提供更多的知识储备和更好的思路方向。