新政速递！律房律地助力广州土地管理出新规

2022年5月13日，律房律地团队受托全程参与的《广州市征收农民集体所有土地管理办法》公开征求意见。

该《征求意见稿》是对《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》（穗府办规〔2017〕10号，以下简称原10号文）的修订，结合广州实际深度细化了《土地管理法》《土地管理法实施条例》等关于征收农民集体土地的最新规定。

《征求意见稿》将征地程序与旧改中的集转国或完善征收手续程序进行切分。“适用范围”增加“三旧”改造项目涉及集体建设用地转为国有建设用地或者完善征收手续的，适用省、市“三旧”改造政策规定。

《征求意见稿》第六条统一规范了征地工作涉及的公告工作方式与程序，规定发布征收土地补偿安置公告、征收土地公告还应当依法向公证机构申请进行现场公证，确保征收工作受到多方监督。

《征求意见稿》第二章《征收土地程序》是修订力度最大的部分。结合上位法的相关规定，《征求意见稿》不仅对征地程序进一步细化，而且针对各个阶段可能出现阻碍征地工作的情形设置了相应的应对措施，保障征地工作稳定、有序推进，程序清晰、可行性强。

一是明确征地前期工作内容。《征求意见稿》对征收土地前期工作内容作出了明确规定：人民政府提出征收土地申请前须依法完成征收土地预公告、土地现状调查及结果确认、社会稳定风险评估、征收土地补偿安置方案公告、征收土地补偿登记、测算并落实有关费用、签订征收土地补偿安置协议等前期工作。并且《征求意见稿》对每个征收程序的实施主体、具体内容、工作时限、质量要求均作出了较为明确的规定。

重点关注调整内容包括：

二是新增公证确认的程序。《征求意见稿》第十三条、十四条结合《广州市国土资源和规划委员会关于规范征地调查确认程序的通知》（穗国土规划字〔2018〕284号）相关规定，针对“被征收土地的所有权人、使用权人因客观原因无法确认或者拒不配合调查确认的”采取公证确认的程序。公证确认的程序需要履行“协商确认”→“告知确认”→“申请公证”→“公证结果告知”→“拒收公示”→“公告送达”等步骤，并且要求“送达、张贴相关文件均应当告知相关权利主体申辩的权利及期限。送达后超过十个工作日未收到申辩申请的，按照公告确认的土地现状调查结果拟定征收土地补偿安置方案。”

土地现状调查结果是拟定征收土地补偿安置方案的重要依据，新增公证确认的程序不仅强调对相关权利主体的权益保障，也对无法确认或者拒绝确认的情况明确了应对的程序，保障征收程序有序推进。

三是进一步落实支付补偿款项期限。《征求意见稿》明确征收土地补偿费用应当在征收土地公告期满之日起三个月内依法及时足额支付到位，对个别未达成征收土地补偿安置协议的，支付征收土地补偿费用的期限自征收土地补偿安置决定作出之日起计算。该规定给予被征收土地相关权利人充足的信心保障。

四是新增征地补偿安置决定。针对无法达成征地补偿安置协议的情况，根据《土地管理法实施条例》第三十一条，《征求意见稿》第二十五条细化规定了政府依法作出征地补偿安置决定的程序，也弥补了原10号文针对无法达成征地补偿安置协议的情形应对措施的立法空白。

五是进一步完善交地程序及奖励。《征求意见稿》规定了被征收土地所有权人、使用权人应当在约定或者规定的期限内交出土地的义务、交地奖励、逾期交出土地的催告程序、责令交地以及申请人民法院强制执行的程序。其中值得一提的是，《征求意见稿》取消了原10号文对于交地奖励每亩最高不得超过被征地补偿标准的10％的限制，将制定具体奖励措施和标准的权限下放至各区人民政府。各区可结合实际设计奖励措施，有利于推动征收土地工作。

六是产权注销增加依嘱托注销的内容。参照由律房律地团队另一全程受托参与的立法项目《广州市不动产登记办法》第三十二条的相关内容，《征求意见稿》第二十九条新增了产权依嘱托注销的规定，是依嘱托注销登记程序在征地程序中的有益实践。

除了前面提到各区可结合实际设计交地奖励措施外，《征求意见稿》删除了原10号文附件关于青苗、水产品搬迁损失、一般地上附着物（除房屋）、房屋重置补偿的指导性标准，改为“具体补偿按照经依法批准公布的标准执行”，并且在第四十八条也将限期搬迁奖励标准的制定权限下放各区政府。

补偿权益可入股对推动征地工作具有积极意义。《征求意见稿》第三十八条保留了原10号文中农民将补偿权益入股被征地项目的规定，在农民自愿的前提下，鼓励以征收土地补偿费用入股，或者以经批准的建设用地土地使用权作价入股，作为被征收土地划拨或者出让的条件。农村集体经济组织及其成员可以通过合同约定以优先股的方式获取收益。通过此规定，为农民补偿权益创造了升值的渠道，大大激发农民配合征收土地工作的积极性，真正有利于实现保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

《征求意见稿》第四章《征收土地安置》对村民住宅明确“先补偿安置、后搬迁”的大原则，补偿安置方式包括复建安置、产权调换、货币补偿等。对农村集体经济组织的公共建筑物及公共设施可以按照“拆一补一”的原则复建安置或者产权调换，除此以外涉及的非农村村民住宅不作复建安置或者产权调换，实行货币补偿。其中针对安置依据以及复建安置标准值得重点关注：

《征求意见稿》在原10号文基础上扩充了安置依据。《征求意见稿》结合《民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》（穗规划资源字〔2020〕22号）相关规定，在原有基础上增加不动产权属证书或者登记证明、用地及建房批准文件、有效遗嘱作为安置依据。

住宅复建安置或者产权调换更加灵活。《征求意见稿》第四十三条在“本村安排的宅基地”基础上新增“公寓式住宅”作为复建房屋优先选项，并且针对不具备复建安置条件的产权调换情形，去除“国有土地上住宅性质”的限制，由区人民政府灵活筹建安置房源。

需要说明的是，市场普遍较关心的复建安置标准，《征求意见稿》延续了原10号文的规定：有合法产权的农村村民住宅，按照农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，以及按照每栋或者每户农村村民住宅280平方米确定套内建筑面积进行复建安置或者产权调换；对于农村村民住宅合法产权套内建筑面积不足 280平方米的，可以根据意愿按280平方米予以安置，不足部分需按复建房屋的建安成本价购买；而超过280平方米的，超出部分建筑面积按照货币补偿方式进行补偿，该部分货币补偿可以折算成股份参与集体物业收益分红。

《征求意见稿》承接并细化了最新上位法对征收土地以及产权保护的有关规定，融合了广东省、广州市等重要省市多年征收土地的有益经验，对征收目的、征收土地程序、征地补偿和安置等进行了规范和细化，在补偿及奖励标准设置方面给予各区更多的自主性和灵活性，增强了征收农民集体所有土地的可操作性。