村级工业园：广州旧改新战场！

2022年4月25日，广州市规划和自然资源局发布《关于公开征求<广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）（公众征求意见稿）>及公平竞争相关意见的公告》（以下简称《若干措施》）。《若干措施》包括总体要求、试点项目遴选、土地规划管理支持政策、实施保障措施、附则五个部分、共十八条。

实际上，广州村级工业园改造政策早已有之，但由于此前房企扎堆旧村改造，村级工业园改造的推进一直较为缓慢。

2015年《广州市旧厂房更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号，现已失效）第十三条规定，“对于有合法用地手续的以及已完善历史用地手续的集体旧厂房、工业园区升级改造项目，经市城市更新领导机构审定，可不纳入旧村全面改造”，并提出了具体改造方式。

2017年6月，广州市政府发布《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号），按照集体旧厂房、村级工业园用地面积是否低于150亩分别拟定了单独改造方案。

2018年6月，原广州市城市更新局发布《村级工业园改造更新项目报批指引》，其中第一条即为：对于未纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄改造范围内的集体旧厂房、工业园区，需进行升级改造的，在不影响整村改造的经济平衡及实施前提下，可以允许集体旧厂房、工业园区先行改造。

2018年11月，原广州市城市更新局发布《关于深入推进村级工业园更新改造的实施意见（征求意见稿）》，首次系统性明确了村级工业园改造的适用范围、规划管控、改造类型、计划和资金统筹、用地处置、产业导入等要求，是广州市第一个专门针对村级工业园改造的系统性政策文件。

2019年8月，广州市工业和信息化局印发《广州市村级工业园整治提升三年行动计划 （2019-2021年）的通知》（穗工信〔2019〕4号，现已失效），详细拟定了2019-2021年工作步骤，并对各区进行任务分解。

2019年8月，广州市人民政府办公厅发布《关于广州市村级工业园整治提升的实施意见》（穗府办规〔2019〕9号）（以下简称《2019年实施意见》），意在解决村级工业园布局分散、形态破旧、产值税收低、利用效率低等问题，提出十项支持措施及三项保障措施。广州市支持村级工业园改造的政策首次正式出台。

2021年8月，广东省经济体制改革专项小组发布《关于支持广州深化村级工业园整治提升加快体制创新的实施方案》（粤改经济组〔2021〕5号）（以下简称《2021年实施方案》），明确了村级工业园改造的工作目标，进一步从规划统筹、用地管理、利益分配、审批管理、资金支持等方面提供政策支持。

最新的文件即为《若干措施》。

此前文件改造对象表述均为“村级工业园”，而《若干措施》将概念调整为“村镇工业集聚区”。“村镇工业集聚区”的概念，首见于《关于推动工业园区高质量发展的实施方案》的通知（粤工信园区〔2020〕83号），“打好村镇工业集聚区升级改造攻坚战。推广顺德村级工业园改造经验……”概念的区分，一方面体现了广州市借鉴顺德工业园改造经验的决心，另一方面，从字面意思上，“集聚区”的范围要大于“工业园”，包括了此前文件中所指的“集体旧厂房、村级工业园。”

此前虽多次提及试点先行、打造示范园区，但未有明确的试点项目遴选标准。《若干措施》从以下维度对试点项目提出了要求：

1.项目规划：符合国土空间总体规划，位于工业产业区块内；符合产业发展规划，引进重点行业龙头企业、高新技术企业、“专精特新”企业、中小微企业、系列榜单企业、，纳入广州市“链长制”21条重点产业链空间载体，建设高标准厂房或工业大厦。

2.项目规模：用地不小于5公顷的村镇工业集聚区（中心城区不小于3公顷）。

3.改造难度：村集体改造意愿强烈，权属租约关系清晰，有意向入驻企业或运营主体，改造条件成熟的村镇工业集聚区。

4.改造计划：不涉及旧村全面改造近期（5年）计划。

1.用地指标和规模支持

相对此前通过乡村振兴用地指标或国土空间规划落实的路径，《若干措施》直接将用地指标纳入市级新增建设用地指标或年度土地利用统筹支持，显然后者可实现度更高。

2.提高改造主体积极性及改造动力。

对移交经营性用地的规定，从《2019年实施意见》中要求的20%，减少到“无需移交”，政府让利诚意可见一斑，不过前提是需要先满足道路、市政配套、公共服务等公益性设施。《若干措施》相当于将无偿移交面积隐性化，但一般来说如果不是未来仍是以工业产业用地为主，则公益性设施用地面积一般不会太高。如果此处可以明确公益性设施用地面积的上限，或许对企业更有保障。

此外，对于需未完善历史用地手续的村集体用地，增加了抵扣留用地指标的两种情形。

3.提高产业用地配套用房比例。

《若干措施》将配套用房比例从总建筑面积的不高于14%提高到不高于30%，且该部分不额外计收土地出让金，直接对标新型产业用地（M0）政策。

4.提高土地利用效率

《若干措施》将试点项目容积率下限定为3.0，直接对标新型产业用地（M0）政策。

5.鼓励实施连片改造，鼓励企业参与改造。

《若干措施》提及的支持“挂账收储”、“联动改造”、“企业参与前期土地整备”等措施，均为目前佛山集体旧厂改造的成熟路径，可以说是对广州村镇工业集聚区改造模式的一大变革，正式发布后将会对广州旧改市场产生重大影响。

但《若干措施》仅简单提及，并未有具体的落地方案。预计在文件正式发布后，还将陆续拟定有关实施细则。

6. 支持产权分割转让。

根据《若干措施》，产业用房最小登记单元为“间”，未禁止在层内进行分割；而根据《2019年实施意见》，产业用房最小登记单元为层，层内不得再进行分割。这对产业项目建成后的分割转让是较大利好。

7.加快审批流程。

《若干措施》第四部分-实施保障方案中提出，试点项目涉及详细规划调整的，应当编制城市更新单元详细规划，依法依规批准后，作为规划许可、项目实施的法定依据。

自去年11月以来，广州发布的一系列文件不是收权，就是严格审批、强化管理，广州旧改市场一片阴霾。《若干措施》无疑是照进广州旧改市场的一缕阳光，这是否能为企业开启一个新航道，广州市村级工业园改造之路能否就此徐徐展开，让我们拭目以待。