导读：今年以来，新冠肺炎形势依然严峻。以上海市为例，从今年3月开始，疫情已经持续了两月有余，至今仍处于半封城的状态。这无疑会对企业、居民的生产生活造成重大影响。其中，有一些合同尤其容易受疫情影响。哪些合同易受影响？合同主体应当如何履行？如何减少损失？违约责任如何分担？合同主体应当如何防范风险？律房律地通过梳理疫情及疫情防控措施对典型合同履行产生的影响，提出应对建议，形成本篇指南，分为（上）（下）两篇推出，敬请期待！

全文目录

一、疫情及疫情防控措施

二、疫情及疫情防控措施与不可抗力

三、疫情及疫情防控措施与情势变更

四、疫情及疫情防控措施对具体合同履行的影响

（一）商业地产租赁合同

（二）买卖合同

（三）对赌协议

（四）商品房预售合同

（五）建设工程合同

五、疫情常态化形势下合同履行的建议

一、疫情及疫情防控措施

根据国家卫健委标准，各地为疫情防控需要，根据疫情传播风险的高低，将所在社区划分为封控区、管控区、防范区【1】，实施分类管理。以广州市2022年新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部第32号通告为例，封控区、管控区以及防范区采取的防控措施如下：

表1 广州市第32号通告关于疫情封控区、管控区以及防护区采取的管控措施

可见，不同区域采取的疫情防控措施有所不同，对合同履行造成的影响也将有所区别。有鉴于此，以下本文将针对不同疫情防控措施下几类典型合同该如何履行以及违约责任如何分担进行分析。

二、疫情及疫情防控措施与不可抗力

根据《民法典》第一百八十条、第五百六十三条、第五百九十条的规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。在因不可抗力不能履行合同或无法实现合同目的时，受到不可抗力影响的当事人可主张全部或部分免责或解除合同。

由此，疫情及疫情防控措施与不可抗力之间的关系，大致可从以下两个方面考虑：一是，疫情及疫情防控措施是否属于不可抗力;二是疫情及疫情防控措施与合同履行之间是否存在因果关系。

疫情及疫情防控措施是否构成不可抗力？从2020年2月人大法工委的回复【2】和最高人民法院的意见【3】看，均认可新冠疫情构成不可抗力，而为防治疫情所采取的措施，如居家隔离、交通管制等行政管理措施，对于一般当事人而言，亦是不可预见、不能避免且不能克服的，同样属于不可抗力。

尽管如此，笼统地说疫情及疫情防控措施对合同的履行都构成不可抗力，则有失偏颇。关于“不可抗力”在具体合同履行中的适用，还需考察疫情或疫情防控措施与合同履行之间的因果关系。只有在疫情或疫情防控措施对合同的履行构成重大甚至根本性的障碍，才可以认定疫情或疫情防控措施对合同履行构成不可抗力。具体到个案，还要结合疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同类型的合同纠纷受人员流动限制的影响程度，综合判断两者之间是否存在因果关系。

三、疫情及疫情防控措施与情势变更

前已述，虽然疫情及疫情防控措施构成不可抗力已经成为共识，但是，个案中，受不可抗力影响，合同除可能出现全部或部分不能履行的情形，还可能因不可抗力影响造成一方严重履行困难或合同履行明显不公的情形，这种情况下，情势变更制度就有了适用的空间。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第（一）款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，该条前半段确认了疫情适用不可抗力的规则；第（二）款进一步明确：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；……继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持”，后半段实际上明确了因疫情导致的合同纠纷，当事人应根据疫情及防控措施对合同的影响可选择适用不可抗力或情势变更。由此，就本次疫情对合同履行的影响而言，情势变更是对不可抗力的补充，弥补了因无法适用不可抗力继续履行合同导致显失公平之不足，使不可抗力对合同履行的影响处理规则更为完善。

就情势变更原则的适用条件，根据《民法典》第五百三十三条的规定，需满足：1.疫情或其防控措施导致合同的基础条件发生重大变化；2.该事实为当事人不可预见且不可归责于当事人的事件；3.该事实是当事人所不能预见的，且不属于商业风险；4.继续履行会显失公平或导致合同目的不能实现。

四、疫情及疫情防控措施对具体合同履行的影响

根据疫情及疫情防控措施对合同履行、违约责任的影响程度，大致分为以下三类：

1. 疫情或疫情防控措施对合同履行基本无影响，合同仍可以继续履行，则合同主体应当继续履行合同，否则应承担相应的违约责任；

2. 疫情或疫情防控措施对合同履行造成一定的障碍，继续履行合同对受影响的一方当事人明显不公，可参照情势变更或公平原则处理；

3. 疫情或疫情防控措施对合同履行造成重大障碍或合同目的无法实现的，合同主体可以根据不可抗力的影响程度主张全部或部分免除违约责任或解除合同。

上述划分是疫情或疫情防控措施对各类合同履行及违约责任承担的共性提炼，具体到各类型合同中，合同履行中遇到的问题可能有所区别。有鉴于此，以下本文主要选取了受此次疫情及疫情防控措施影响比较大的几类合同，结合案例，就不同疫情防控措施下，当事人如何履行合同及责任分配进行分析。

（一）商业地产租赁合同

【问】1.1租赁的经营性物业受疫情或疫情防控影响，承租人能否主张适用不可抗力规则解除合同？

【答】一般不能解除。在涉及疫情或采取疫情防控措施的商业地产租赁合同纠纷案件中，因承租人负担的货币给付义务一般不会发生履行不能，即便租赁物位于封控区、管控区，疫情期间无法经营、无收入来源，但考虑到租赁合同是继续性合同，疫情或疫情防控措施对租赁期限的影响较短，一般不会导致合同根本目的不能实现。因此，法院通常会采取调整租期或租金数额等方式，尽可能地维持合同的效力，引导当事人继续履行。如租赁物位于防范区，因该区受到交通管制、客流限制、堂食等管控措施的程度比封控区、管控区更为轻，总体上受疫情影响的程度更轻，因此，承租人更难以受疫情影响为由解除合同。

法律规定：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款

参考案例：姜某与黄某房屋租赁合同纠纷

【问】1.2企业为展览、会议等目的预定的临时性场地租赁或个人婚宴预定合同，受疫情影响能否解除合同？

【答】可以解除。根据表1所示，不论是封控区、管控区、防范区，疫情期间政府大都采取了暂停密闭场所营业等措施，因此，如租赁场地位于疫情封控区、管控区或防范区，受该区管控措施的影响，企业订立合同供展览、召开会议等特定目的已确定无法实现，企业可根据《民法典》第五百六十三条以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第一条第五项第二款的规定，请求解除合同。

法律规定：《民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第一条第五项第二款

相关案例：遂宁X公司展览服务有限公司与熊某租赁合同纠纷。

【问】1.3受疫情影响，出租人能否以承租人未按约定支付租金为由解除合同？

【答】一般不能解除。因疫情遭受影响的既包括出租人，也包括承租人，从合同履行情况看，承租人未缴纳租金或逾期缴纳租金系事出有因，非恶意违约，如租赁物位于疫情封控区、管控区，因疫情暂停营业，资金周转困难，则出租人不宜一味要求履约，在仅存在轻微违约情形时就要求单方解除合同。如租赁物位于防范区，虽然疫情并未直接导致承租人无法经营，但客观上也造成了客流减少、堂食规模和营业时间的限制，对合同履行仍构成一定的障碍，因此，法院通常也不会支持因承租人未及时支付租金而解除合同。

法律规定：最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款

相关案例：广州市J市场经营管理有限公司、W饮食服务（深圳）有限公司租赁合同纠纷

【问】1.4承租人能否以受疫情防控措施影响要求出租人减免租金？

【答】能否减免，不能一概而论，需结合具体合同进行判断，大致可以分为以下三种情形：

（1）如租赁物在相关减租免租政策扶持范围内，可依据相关政策规定，少付或者不付租金。疫情期间，全国及各省地级市大都出台了扶持小微企业、国有物业的优惠政策，明确减免租金，承租人可以此为由请求减免租金。

法律规定：《广州市人民政府关于印发积极应对新冠肺炎疫情影响着力为企业纾困减负若干措施的通知》（2021年）、《广州市促进服务业领域困难行业恢复发展的若干措施》（2022年）、《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>的通知》第一条第六款

相关案例：广州K投资管理有限公司与J有限公司合同纠纷。

（2）不在政策扶持范围的，但受疫情影响导致租赁物无法使用，如租赁物位于封控区、管控区，导致租赁物的营业收入受到重大影响的，承租人同样可以据此主张减免租金。

法律规定：《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>的通知》第一条第六款

相关案例：徐某与北京W商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷。

（3）不在政策扶持范围内，疫情也并未影响承租人实际占有使用房屋，如租赁物位于疫情防范区，仅仅是受疫情影响导致客流减少、营收下降等原因，法院通常会支持按疫情持续时间等一定比例减免租金。

法律规定：《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>的通知》第一条第六款

相关案例：广州市番禺区S房地产开发公司与梁某租赁合同纠纷。

注释

【1】根据卫健委划分标准，封控区是指划定的中、高风险区及阳性个案的发现点、居住点、工作点、活动点及周边区域。管控区指阳性个案的密接、次密接及共同暴露高风险人群的居住点、工作点、活动点及周边区域。防范区，指封闭区、管控区以外可能暴露的重点人群的活动区域。

【2】2020年2月10日全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时指出，“当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”

【3】最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条 依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。